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不動産投資物件選び

京都府で不動産投資を行うにはどのエリアがおススメ?今後の展望とともに解説

八木 チエ
2020/04/072020/05/11

京都府は、日本の近畿地方に位置する都道府県の一つで府庁所在地および最大の都市は京都市です。

かつての日本の首都であり、多数の大学があるこの京都府は長い歴史を持つとともに学生が多く、彼らを大切にする町として知られています。

この京都で不動産投資を行う場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。また、その場合の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、これらの内容とともに京都における不動産投資の今後の展望などについて解説していきます。

京都の不動産投資事情

現代の京都府の不動産投資事情はどのようになっているのでしょうか。

ここでは京都府で不動産投資を行う場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

京都で不動産投資を行う場合には、以下のようなメリットがあります。

①単身者用賃貸物件の需要が高い

京都には多くの大学があるため、地方から京都の大学に進学してきた学生が多くいます。

そのような学生向けの単身者用賃貸物件は非常に需要が高くなっています。

その学生が卒業して単身者用物件を退去しても、また新しく京都の大学に通うようになる学生が入居することが多いため、空室リスクが低くなっています

また、意外に思われるかもしれませんが、任天堂や京セラ、ワコールなど京都に本社を置く大企業も多く存在します

これらの企業の従業員も多く京都に住んでいることから、大学生と合わせて単身者用の物件に人気が集まっています

②安定した利回りが見込める

京都の賃貸住宅の家賃は、東京ほど高く設定できません。

そのため利回りがとびぬけて高い物件は極めて少数です。

しかし、前述したように賃貸住宅の需要は非常に高いことから、安定した利回りを期待できます

③物件価格は高額な物件が多いが入居率は高い

京都の賃貸物件は、物件自体の価格が高額なものが多くなっています。

しかし、それは賃貸住宅の数が賃貸住宅の需要に比べて少ないことから、賃貸物件自体の価格が高額になっているのです。

そのため、高額な賃貸物件を購入してもその需要は高く、入居率もまた高くなるため利回りがマイナスになる可能性は極めて低いといえます。

④民泊としての需要も高い

近年京都はインバウンドに人気の観光地となっており、インバウンドの間で民泊の需要が高まっています

特に古い町屋を改装した和風の民泊が人気となっているため、このような町家を購入して民泊として不動産投資を行っている人もいます。

デメリット

続きまして、京都で不動産投資を行う際のデメリットについて解説していきます。

①大地震の際に大きな被害を被る恐れがある

滋賀県から京都市右京区まで、直線状に活断層が通っています。

そのため、大地震が発生した場合には大きな被害を被る恐れがあります。新たに賃貸住宅を建築し、不動産投資を行う場合には地震に強い構造の建物にする必要があります。

また、地震保険には必ず入っておくようにしましょう。

②京都には空港がない

京都には、空港がありません

そのため飛行機を利用する場合には大阪の関西国際空港や伊丹空港まで行き、そこを利用する必要があります。

このような空港へのアクセスの悪さは、不動産投資のみではなく京都全体のデメリットであるといえます。

③火災のリスクが高い

京都府、特に京都市内には古い町屋が多く存在しています。

その多くは密集しているため、一度火災が発生すると一気に燃え広がり、大火災となってしまう恐れもあります。

そのため、火災リスクが他の都道府県に比べて高いといえますので、火災保険への加入は必ず行うようにしてください。

④建築物に対する規制が厳しい

京都府は、その歴史ある古い町並みの景観を守るために、建物に対する厳しい規制が定められています。

それは建物の高さや、外観などに関するものです。そのため賃貸物件を新築する場合には、これらの規制に反しないように、設計の段階から十分に注意しておく必要があります。

⑤京都府民以外に物件を売りたがらない傾向がある

個人間で不動産の取引を行う場合、元の所有者が京都の人であると、京都の人以外には売りたがらない傾向があります。

そのため他県の人が収益物件の購入を行う場合には、個人間での取引が難しいケースがあります。

しかし、このようなデメリットは不動産業者から収益物件を購入するという方法をとることで解消が可能です。

大阪府で不動産投資をお考えの方は下記でも解説していますので参照してみてください。

京都における不動産投資の現状とは

京都における不動産投資の現状とは、どのようなものなのでしょうか。

人口の推移や家賃相場、地価の面から解説していきます。

人口の推移

京都府の人口は総務省統計局による国勢調査の結果によると、2015年の時点で261万人となっています。

五年前の2010年の人口と比べると、1%減少しています。この減少率は48都道府県の中で35番目となっており、日本全体で見ると京都は人口減少が緩やかな都道府県であるといえます。

そのため、今後の賃貸住宅の需要も大きく下がることはないと考えられます

地価・家賃相場

京都府の地価は2020年(令和2年)の平均公示価格で26万6,064円/㎡となっており、坪単価では87万9,552円です。前年度に比べて2.59%上昇しています。

公示地価ランキングでは47都道府県中3位ですが、東京都の116万950円/㎡に比べると約4分の1の価格となっており、その分収益物件も東京都内に比べて安価に購入できます

家賃相場は単身者向けの物件のうち、人気が一番高い上京区エリアで5.22万円、ファミリー向けに一番人気の山科区エリアで8.05万円となっています。

ちなみに東京都23区内で家賃相場が一番低い葛飾区の1R、1k、1DKの家賃相場は6.28万円となっており、東京都よりかなり家賃相場は低くなっています

京都府の商業・観光の中心は京都市

京都府の商業と観光の中心地は、なんといっても京都市内です。

先にも述べましたが、任天堂や京セラ、ワコール、宝酒造などの有名企業の本社も数多くあります

京都府全体で見ると、大学が多いため大学生の居住人数は日本一となっており、学生を大切にする風土が根付いています。

観光の中心地である京都市内ではさらなるインバウンドの増加も見込めます

このことから、ホテルなど観光業の分野において働く外国人居住者も多くなると考えられるため、それらの人に対する賃貸住宅の需要拡大も期待できます。

京都府で不動産投資を行う際のおススメエリアとは

京都府で不動産投資を行う場合には、どのエリアを選べばよいのでしょうか。ここでは、京都で不動産投資を行う場合のおススメのエリアを紹介していきます。

左京区エリア

京都市の左京区には、市内の東北部にあたり世界遺産の下鴨神社や銀閣寺など歴史ある名所旧跡が多くあります。

区内の平野部には住宅地が広がり、治安も良く安全・安心に住むことができるエリアです。京都市内では最多の7つの大学があり、「学生の街」としての一面も持ち合わせています。

そのため、一人暮らしの大学生が多いエリアです。

その左京区エリアの中でも、特に出町柳駅周辺が不動産投資にお勧めのエリア。

その理由は京都大阪を結ぶ京阪電車と市営電車の市営電車のターミナル駅があるため、どこへ行くにも利便性が高い立地であるということです。

また、京都大学や京都歯科大学のキャンパスがあり、一人暮らしをする学生が多く存在するため、単身者向けの物件のニーズが非常に高いという理由もあります。

京都府の都市部から少し離れていますが、そのため閑静な住環境であり、住みたいまちランキングでも常に上位にランクインしているので、入居希望者も多くなると考えられます

上京区エリア

上京区京都の真ん中に位置しており、京都御所もここにあることから昔から京都の中心として栄えてきました

上京区の西側には古い寺社や昔ながらの街並みが残る西陣、上七軒があり、京都らしい雰囲気を味わうことができます。住宅街には比較的大きな住宅が多く、茶道の三千家の家元が住んでいた場所でもあることから、旧家も多く存在します。

上京区エリアには、約26,000人の学生が在籍する同志社大学がある京都市営地下鉄烏丸線の今出川駅があります。

区内には京都市営地下鉄烏丸線しか通っていませんが、上京区を出るとすぐに東に京阪鴨東線、南北にJR山陰本線、西に京福電鉄嵐山線が通っているため、利便性が悪いわけではありません。

この今出川駅周辺も、不動産投資におすすめのエリアです。周辺にはカフェや飲食店が多く立ち並び、学生に人気の街であるため、賃貸住宅も学生の需要が高くなります

また、これらの飲食店の従業員も入居する可能性が高いため、空室リスクを低く抑えることができます

この今出川駅は有名な観光地である京都御所の最寄り駅でもあるため、周辺で観光業に携わる人も多く、このような人の入居も期待できます。

右京区エリア

京都市の右京区は、京都市の北西部に位置し京都市最大の面積を持つ区で、約20万人の人が住んでいます。

右京区には世界的に有名な竜安寺や渡月橋、小倉山など世界的に有名な観光名所があります

また、日本有数の企業があるビジネス街である一方、宕陰や高尾、水尾や京北といった自然が豊かな場所もある、さまざまな魅力を持ったエリアです。

右京区の南部はかつて皇族や公家の別荘地をして栄えてきましたが、現在は住宅地となっています。

区内には阪急電車や地下鉄、路線バスなどが多く走っているため、どこへ行くにもアクセスは良好です。主要な駅周辺には大型の商業施設が充実しているため、買い物などもしやすく、非常に生活しやすいエリアとなっています。

右京区エリアには、光華女子大学や京都外国語大学から近い阪急電鉄京都線の西院駅があります。

この西院駅は京都の中心地である河原町駅まで3駅しか離れておらず、大阪までも乗り換えなしで行くことができるという非常に利便性が高い駅となっています。西院駅周辺にはイオンモールなどの商業施設もあり、住みやすさには定評があります。

このような理由から、この右京区西院駅周辺のエリアも京都の不動産投資に向いているエリアです。

京都の収益物件を探ためのおススメサイト

京都の不動産投資用の収益物件を探す方法に、インターネットのサイトから検索するという方法があります。

ここでは、京都の収益物件を探すためのおススメサイトを紹介していきます。

京都収益物件マーケット

京都収益マーケットは、京都の収益物件に特化したサイトです。

一般の人でも物件の検索や閲覧が可能ですが、会員登録を行うと会員向けの物件も閲覧できるようになります。この会員登録は、無料で行うことができます

京都の収益物件に特化したサイトなので、紹介している収益物件が多い点が特徴です。

株式会社メイト

株式会社メイトのサイトでは、地図、価格、利回り、面積、土地面積、築年数、駅までの距離の条件から収益物件を検索できるため、ターゲットを絞りやすい点が特徴となっています。

社屋は中京区にあり、収益物件の売買以外にもゲストハウスの販売や企画、管理なども行っています

京都グッド

京都グッドは、京都の売買不動産検索エンジンです。

京都グッドは不動産会社が運営しているわけではなく、売買不動産検索エンジンサイトであるため、多くの不動産会社が散り扱っている物件を、このサイトで一度に検索できる点が大きな特徴です。

多くの不動産会社の物件が登録されているため、このサイト一つでたくさんの物件を閲覧できます。

まとめ

ここまで、京都の不動産投資に必要な人口推移や地価・家賃相場、京都で不動産投資を行う場合のメリットとデメリット、京都で不動産投資を行うのにおススメのエリアなどについて解説してきました。

京都は賃貸住宅の需要が高いことから、高い利回りは期待できなくても、安定した収入を得るための不動産投資が向いていることがお分かりいただけたと思います。

このような京都で収益物件をインターネットで探す際には、やはり京都の収益物件に特化したサイトで収益物件を検索することをお勧めします。

収益物件の目星がついたら、実際に取り扱っている不動産に連絡を取り、物件の詳しい情報を入手したり、現物を自分の目で見て確かめたりして慎重に取引を進めるようにしましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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