京都府で不動産投資を行うにはどのエリアがおススメ？今後の展望とともに解説

京都府は、日本の近畿地方に位置する都道府県の一つで府庁所在地および最大の都市は京都市です。

かつての日本の首都であり、多数の大学があるこの京都府は長い歴史を持つとともに学生が多く、彼らを大切にする町として知られています。

この京都で不動産投資を行う場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。また、その場合の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、これらの内容とともに京都における不動産投資の今後の展望などについて解説していきます。

京都の不動産投資事情

現代の京都府の不動産投資事情はどのようになっているのでしょうか。

ここでは京都府で不動産投資を行う場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

京都で不動産投資を行う場合には、以下のようなメリットがあります。

①単身者用賃貸物件の需要が高い

京都には多くの大学があるため、地方から京都の大学に進学してきた学生が多くいます。

そのような学生向けの単身者用賃貸物件は非常に需要が高くなっています。

その学生が卒業して単身者用物件を退去しても、また新しく京都の大学に通うようになる学生が入居することが多いため、空室リスクが低くなっています。

また、意外に思われるかもしれませんが、任天堂や京セラ、ワコールなど京都に本社を置く大企業も多く存在します。

これらの企業の従業員も多く京都に住んでいることから、大学生と合わせて単身者用の物件に人気が集まっています。

②安定した利回りが見込める

京都市内の家賃相場は5.39万円で、東京の家賃相場である9.04万円と比較すると、家賃相場の差額は3.05万円あります。

しかし、東京ほど地価が高くないため、東京と比較すると物件が安く利回りが高い物件が多いです。

さらに、京都は学生や任天堂などの大企業の従業員が多く住んでいるため、東京ほどではありませんが賃貸住宅の需要が高く、安定した利回りが期待できます。

なお、「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の「収益物件市場四半期レポート（2021年1月〜3月）」によると、京都の区分マンションの利回りは以下の表です。

引用：健美家（https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-04-13.pdf）から筆者作成

一方で、東京23区内の利回りは以下の表になります。

上記の数値を見て頂ければわかりますが、築10年未満の物件に関しては近い利回りになっているのに対して、築年数が古くなるにつれ京都の区分マンションの利回りは東京より高くなっています。

③物件価格は高額な物件が多いが入居率は高い

京都の賃貸物件は、物件自体の価格が高額なものが多くなっています。

しかし、それは賃貸住宅の数が賃貸住宅の需要に比べて少ないことから、賃貸物件自体の価格が高額になっているのです。

そのため、高額な賃貸物件を購入してもその需要は高く、入居率もまた高くなるため利回りがマイナスになる可能性は極めて低いといえます。

④コロナよって現在は民泊の需要が少ないが、今後需要が回復する可能性が高い

2020年に発生した新型コロナウイルスの影響を受けるまで、京都はインバウンドに人気の観光地となっており、インバウンドの間で民泊の需要が高まっていました。

しかし、新型コロナウイルスによって、外国人の入国規制や他府県への移動の自粛などが行われたため、京都の観光業は大打撃を受けている状況です。

実際に、京都市は2020年に市内に滞在した宿泊客数は、前年から6割減少した531万人だったと発表しています。

また、京都市観光協会が2021年5月に発表したデータによると、2020年1月〜12月の宿泊施設の廃業は580件もあったそうです。

このように、民泊などの不動産投資を行っていた投資家は苦しい状況下に置かれています。

しかし、京都は日本を代表する世界的観光都市であるため、新型コロナウイルスの影響が少なくなり外国人観光客の来日が増加した場合、宿泊客数も回復する可能性が高いです。

そのため、将来的な宿泊者需要を考えて、不動産を購入する人もいます。

このように、京都のインバウンドを狙った不動産投資は、現状は厳しい状況であると言わざるを得ませんが、将来的に需要の回復が期待できるため、資金的な余裕があって安価で条件が良い物件が見つかった場合は購入することをおすすめします。

デメリット

続きまして、京都で不動産投資を行う際のデメリットについて解説していきます。

①大地震の際に大きな被害を被る恐れがある

滋賀県から京都市右京区まで、直線状に活断層が通っています。

そのため、大地震が発生した場合には大きな被害を被る恐れがあります。新たに賃貸住宅を建築し、不動産投資を行う場合には地震に強い構造の建物にする必要があります。

また、地震保険には必ず入っておくようにしましょう。

②京都には空港がない

京都には、空港がありません。

そのため飛行機を利用する場合には大阪の関西国際空港や伊丹空港まで行き、そこを利用する必要があります。

このような空港へのアクセスの悪さは、不動産投資のみではなく京都全体のデメリットであるといえます。

ただし、京都は新幹線が通っているため、東京や名古屋、福岡といった都市へのアクセスは悪くはありません。

③火災のリスクが高い

京都府、特に京都市内には古い町屋が多く存在しています。

その多くは密集しているため、一度火災が発生すると一気に燃え広がり、大火災となってしまう恐れもあります。

そのため、火災リスクが他の都道府県に比べて高いといえますので、火災保険への加入は必ず行うようにしてください。

④建築物に対する規制が厳しい

京都府は、その歴史ある古い町並みの景観を守るために、建物に対する厳しい規制が定められています。

それは建物の高さや、外観などに関するものです。そのため賃貸物件を新築する場合には、これらの規制に反しないように、設計の段階から十分に注意しておく必要があります。

⑤京都府民以外に物件を売りたがらない傾向がある

個人間で不動産の取引を行う場合、元の所有者が京都の人であると、京都の人以外には売りたがらない傾向があります。

そのため他県の人が収益物件の購入を行う場合には、個人間での取引が難しいケースがあります。

しかし、このようなデメリットは不動産業者から収益物件を購入するという方法をとることで解消が可能です。

大阪府で不動産投資をお考えの方は下記でも解説していますので参照してみてください。

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京都における不動産投資の現状とは

京都における不動産投資の現状とは、どのようなものなのでしょうか。

人口の推移や家賃相場、地価の面から解説していきます。

人口の推移

2021年10月1日の国勢調査によって発表された京都府の人口は、257万9,921人です。

2015年10月1日の国勢調査の人口が261万353人であったため、5年間で30,432人減少しています。

とはいえ、減少率は1.16％で48都道府県のうち38番目となっているため、京都府は全国の中でも人口減少が緩やかであることがわかります。

したがって、今後、賃貸住宅の需要が大きく減少する可能性は低いです。

また、京都市の中心にある中京区は2035年まで人口が増加すると予想されているため、京都の中でもエリアを選ぶことが重要になります。

全体的に見ても、京都は他の都道府県と比較して人口の減少が緩やかで、不動産投資の選択肢として良い地域と言えますが、地域によって差があるため慎重に選択するようにしてください。

地価・家賃相場

京都府の地価は2020年（令和2年）の平均公示価格で26万6,064円/㎡となっており、坪単価では87万9,552円です。前年度に比べて2.59％上昇しています。

公示地価ランキングでは47都道府県中3位ですが、東京都の116万950円/㎡に比べると約4分の1の価格となっており、その分収益物件も東京都内に比べて安価に購入できます。

家賃相場は単身者向けの物件のうち、人気が一番高い上京区エリアで5.22万円、ファミリー向けに人気で京都市内で家賃相場が最も高い南区エリアで5.97万円となっており、京都市内の家賃相場は5.39万円です。

ちなみに東京都23区内で家賃相場が一番低い葛飾区の1R、1ｋ、1DKの家賃相場は6.84万円となっており、東京23区の家賃相場は9.04万円であるため東京都よりかなり家賃相場は低くなっています。

京都府の商業・観光の中心は京都市

京都府の商業と観光の中心地は、なんといっても京都市内です。

先にも述べましたが、任天堂や京セラ、ワコール、宝酒造などの有名企業の本社も数多くあります。

京都府全体で見ると、大学が多いため大学生の居住人数は日本一となっており、学生を大切にする風土が根付いています。

観光の中心地である京都市内ではさらなるインバウンドの増加も見込めます。

このことから、ホテルなど観光業の分野において働く外国人居住者も多くなると考えられるため、それらの人に対する賃貸住宅の需要拡大も期待できます。

コロナによる観光業への影響

前述したように、京都は2020年に発生した新型コロナウイルスの影響で大打撃を受けました。

京都市観光協会の2021年6月の月次レポートによると、京都市内の主要ホテル98の施設に宿泊した日本観光客は前年同月比94％増と2020年と比較して回復傾向にあるものの、2019年同月と比較すると43.3％減と新型コロナウイルスが発生する前の状況には戻っていません。

さらに、主要ホテルに宿泊した外国人の人数は、2020年6月対比で23.2％増になりましたが、2019年と比較すると99.8減のため、外国人の宿泊客はほぼゼロの状態が15カ月続いています。

このように、依然として2019年まで非常に多かったインバウンドがほぼゼロになっているため、観光業は厳しい状況です。
ただし、コロナ禍でもかかわらず高級ホテルの開業は依然として続いており、中長期的には観光業が回復していくと予想されています。

また、世界的に京都ブランドが確立されているため、京都へ観光に行きたい外国人も多く、新型コロナウイルスの影響がある程度抑えられて外国人が訪日できる状況になると、2019年のような状況になる可能性が高いです。

このように、現在京都の観光業は極めて厳しい状況にありますが、将来的には新型コロナウイルス発生前と同水準まで観光客が回復することが期待できます。

コロナによる不動産投資への影響

前述したように京都の観光業が大打撃を受けているため、不動産投資も大打撃を受けていいます。

特にインバウンド需要を期待した民泊やゲストハウスなどは廃業しているところも多く、投資がうまくいっていない方もいる状況です。

一方で、日系や外資系の最高級ホテルの開業は、この先も続く予定で旅館やホテルは昨年と比較して23件増えています。

また、ホテルと同様に富裕層を対象とした別荘やコンドミニアム、京町家といった不動産への投資も積極的に行われている状況です。

中でも京町家は京都の伝統的木造住宅で奥庭や坪庭などがあることで、四季を感じられることや虫籠窓などの特徴な的デザインから、外国人投資家からの人気は衰えていません。

このような京都への投資が衰えていない現象の背景には、「京都のブランド力」と「世界的な金余り」があります。

①京都のブランド力

「京都のブランド力」は新型コロナウイルスの影響がある状況であっても変わっていません。

例えば、2020年10月にアメリカの旅行雑誌が行った世界で最も魅力的都市を決めるアンケートで、京都市が世界1位を獲得しています。

このように、京都の外国人からの人気はコロナ禍においても衰えておらず、今後も引き続き世界的人気を誇る可能性が高いです。

②世界的な金余り

「世界的な金余り」とは、コロナウイルスの影響によって世界各国で史上最大規模の金融緩和や財政出動が行われたことで起こった現象です。

はじめは株式市場に資金が流入していましたが、現在は不動産市場にも資金が流入しています。

ただし、米中の対立や香港デモなどカントリーリスクが懸念される状況でもあるため、安定した利回りが予想される先進国の都市が人気の中心です。
日本では京都や東京、ニセコといったインバウンド需要が高い観光地の不動産が多く購入されています。

こういった理由から、京都の不動産投資はコロナ禍においても需要が高い状況です。

特に富裕層を対象として物件は需要が高く、すぐに売れてしまう傾向があります。

③京都市の新税

現状京都市の不動産投資は依然として需要が高いと言える状況ではありますが、京都市が導入の方針を決めたセカンドハウスや空き家を対象とした新税が正式に決まると状況が一変する可能性があります。

この新税は現段階では、市内の中心部にある高層マンションの最上階には、6万5,000円〜43万円程度の課税が、嵐山の一戸建ての別荘で12万円〜43万の課税額が想定さている状況です。

今後この新税が導入されることで、国内外の富裕層によるセカンドハウス需要は減少する可能性が高いです。

京都府で不動産投資を行う際のおススメエリアとは

京都府で不動産投資を行う場合には、どのエリアを選べばよいのでしょうか。ここでは、京都で不動産投資を行う場合のおススメのエリアを紹介していきます。

左京区エリア

京都市の左京区には、市内の東北部にあたり世界遺産の下鴨神社や銀閣寺など歴史ある名所旧跡が多くあります。

区内の平野部には住宅地が広がり、治安も良く安全・安心に住むことができるエリアです。京都市内では最多の7つの大学があり、「学生の街」としての一面も持ち合わせています。

そのため、一人暮らしの大学生が多いエリアです。

その左京区エリアの中でも、特に出町柳駅周辺が不動産投資にお勧めのエリア。

その理由は京都と大阪を結ぶ京阪電車と市営電車の市営電車のターミナル駅があるため、どこへ行くにも利便性が高い立地であるということです。

また、京都大学や京都歯科大学のキャンパスがあり、一人暮らしをする学生が多く存在するため、単身者向けの物件のニーズが非常に高いという理由もあります。

京都府の都市部から少し離れていますが、そのため閑静な住環境であり、住みたいまちランキングでも常に上位にランクインしているので、入居希望者も多くなると考えられます。

上京区エリア

上京区は京都の真ん中に位置しており、京都御所もここにあることから昔から京都の中心として栄えてきました。

上京区の西側には古い寺社や昔ながらの街並みが残る西陣、上七軒があり、京都らしい雰囲気を味わうことができます。住宅街には比較的大きな住宅が多く、茶道の三千家の家元が住んでいた場所でもあることから、旧家も多く存在します。

上京区エリアには、約26,000人の学生が在籍する同志社大学がある京都市営地下鉄烏丸線の今出川駅があります。

区内には京都市営地下鉄烏丸線しか通っていませんが、上京区を出るとすぐに東に京阪鴨東線、南北にJR山陰本線、西に京福電鉄嵐山線が通っているため、利便性が悪いわけではありません。

この今出川駅周辺も、不動産投資におすすめのエリアです。周辺にはカフェや飲食店が多く立ち並び、学生に人気の街であるため、賃貸住宅も学生の需要が高くなります。

また、これらの飲食店の従業員も入居する可能性が高いため、空室リスクを低く抑えることができます。

この今出川駅は有名な観光地である京都御所の最寄り駅でもあるため、周辺で観光業に携わる人も多く、このような人の入居も期待できます。

右京区エリア

京都市の右京区は、京都市の北西部に位置し京都市最大の面積を持つ区で、約20万人の人が住んでいます。

右京区には世界的に有名な竜安寺や渡月橋、小倉山など世界的に有名な観光名所があります。

また、日本有数の企業があるビジネス街である一方、宕陰や高尾、水尾や京北といった自然が豊かな場所もある、さまざまな魅力を持ったエリアです。

右京区の南部はかつて皇族や公家の別荘地をして栄えてきましたが、現在は住宅地となっています。

区内には阪急電車や地下鉄、路線バスなどが多く走っているため、どこへ行くにもアクセスは良好です。主要な駅周辺には大型の商業施設が充実しているため、買い物などもしやすく、非常に生活しやすいエリアとなっています。

右京区エリアには、光華女子大学や京都外国語大学から近い阪急電鉄京都線の西院駅があります。

この西院駅は京都の中心地である河原町駅まで3駅しか離れておらず、大阪までも乗り換えなしで行くことができるという非常に利便性が高い駅となっています。西院駅周辺にはイオンモールなどの商業施設もあり、住みやすさには定評があります。

このような理由から、この右京区西院駅周辺のエリアも京都の不動産投資に向いているエリアです。

田の字地区

京都市内で最も資産価値が高いエリアは「田の字地区」と呼ばれる御池通りと五条通り、河原町通り、堀川通りに田の字ように囲まれた地域です。

この地域は京都の中心街である四条や烏丸などがあり、大型の商業施設や百貨店など買い物利便性が高いエリアになります。

そのため、賃貸需要が高く、空室のリスクや家賃が下がるリスクも低いため、不動産投資で人気のエリアです。

また、不動産価値も下がりにくく、値上がりする可能性もあるため、キャピタルゲインを狙う投資方法でも適した地域と言えます。
ただし、資産価値が高いため、当然不動産価格も高く利回りは低いです。

京都の収益物件を探ためのおススメサイト

京都の不動産投資用の収益物件を探す方法に、インターネットのサイトから検索するという方法があります。

ここでは、京都の収益物件を探すためのおススメサイトを紹介していきます。

京都収益物件マーケット

京都収益マーケットは、京都の収益物件に特化したサイトです。

一般の人でも物件の検索や閲覧が可能ですが、会員登録を行うと会員向けの物件も閲覧できるようになります。この会員登録は、無料で行うことができます。

京都の収益物件に特化したサイトなので、紹介している収益物件が多い点が特徴です。

株式会社メイト

株式会社メイトのサイトでは、地図、価格、利回り、面積、土地面積、築年数、駅までの距離の条件から収益物件を検索できるため、ターゲットを絞りやすい点が特徴となっています。

社屋は中京区にあり、収益物件の売買以外にもゲストハウスの販売や企画、管理なども行っています。

京都グッド

京都グッドは、京都の売買不動産検索エンジンです。

京都グッドは不動産会社が運営しているわけではなく、売買不動産検索エンジンサイトであるため、多くの不動産会社が散り扱っている物件を、このサイトで一度に検索できる点が大きな特徴です。

多くの不動産会社の物件が登録されているため、このサイト一つでたくさんの物件を閲覧できます。

まとめ

ここまで、京都の不動産投資に必要な人口推移や地価・家賃相場、京都で不動産投資を行う場合のメリットとデメリット、京都で不動産投資を行うのにおススメのエリアなどについて解説してきました。

京都は賃貸住宅の需要が高いことから、高い利回りは期待できなくても、安定した収入を得るための不動産投資が向いていることがお分かりいただけたと思います。

このような京都で収益物件をインターネットで探す際には、やはり京都の収益物件に特化したサイトで収益物件を検索することをお勧めします。

収益物件の目星がついたら、実際に取り扱っている不動産に連絡を取り、物件の詳しい情報を入手したり、現物を自分の目で見て確かめたりして慎重に取引を進めるようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。