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資産形成

不動産投資におけるよくある質問(Q&A)

八木 チエ
2020/04/082020/04/14

不動産投資に興味はあるけど、金額が大きいから失敗するのが怖いなどの理由から、なかなかスタートできない方も少なくないでしょう

一方、実際に不動産投資をスタートし、順調に資産形成ができている方も多くいらっしゃいます。

そこで今回は日頃から多くの方から相談を受けている私が、不動産投資についてよくある質問をまとめてみました。こちらの記事をお読みの方の中で、同じような質問をしてみたい方もいらっしゃるかもしれません。

不動産投資を検討されている方、不動産投資に不安を感じている方は、ぜひ最後までお読みください。


Q 不動産投資で騙されたなどマイナスなイメージを持っているので、興味はあるけどかなり不安です。本当に大丈夫ですか?

A

5年ほど前までは不動産投資業界は閉鎖的な業界で、インターネット上で情報はほとんどなく、業者の言われた通りに進めたのに失敗した方はいらっしゃいました

しかし、成功した方もたくさんいました。その 失敗と成功の大きな違いは、投資家ご自身に知識があるのかと担当者のレベル だと思っています直近でいうと、アルヒの融資改ざんの不祥事がありました。アルヒが年収情報などを改ざんして融資を受けたのが原因です。

しかし、投資家に知識があれば、なんで自分の年収は300万円しかないのに融資が受けられるかの疑問を持つはず。融資の条件だけではなく、突発的な出費もあることを分かっていれば、そもそも不動産投資をしようと思わないでしょう。

もちろん悪質な業者もいますが、ご自身に知識がある程度あれば、

  • そのやり方はおかしいよね?
  • その担当者は不動産投資のことわかってないよね?
など、ご自身で判断できるようになります。

当サイトのような不動産投資メディアで学習したり、不動産投資セミナー(https://re.minkabu.jp/seminars)に参加したりして、まずは知識を身に着けておきましょう。

Q 不動産投資のリスクも大きいと感じていますが、リスクは回避できるものでしょうか?

A

不動産投資にもリスクはありますが、株式などの金融商品と比較すると、事前にリスクを把握でき、回避策を立てることによってそのリスクを最小限におさえることができます

不動産投資で最も大きなリスクは、空室リスクが挙げられるでしょう。そのリスクを把握できれば物件を購入する前に

  • 賃貸ニーズが高いエリアを選ぶ
  • 最寄り駅から徒歩7分以内
  • 通勤、通学しやすい路線にする

など、条件を設定して空室になりにくい物件を選ぶことで、空室リスクを最小限におさえることができるでしょう。

不動産投資の他のリスクに関しては、「不動産投資リスク」の記事を参照にしてみてください。

関連記事:不動産投資行う前に知っておくべき6つのリスクの種類


Q 不動産投資は節税ができると聞いていますが、本当に節税ができるのですか?

A

不動産投資は節税ができます

大きく所得税、住民税、贈与税、相続税の4つの税金が挙げられます。

所得税を節税する仕組みとしては、不動産所得を赤字計上にして確定申告をすることです。これによって給与所得などの所得と損益通算ができるので、税金を還付してもらうことができます。

所得に連動する住民税も、所得税の還付により次年度以後住民税が安くなる仕組みです。

贈与税と相続税を節税する仕組みとしては、課税金額は時価で評価する現金、金融商品と比較して、不動産の場合は固定資産税の課税額で課税されます。

そのため、課税額が圧縮されることにより、税率が下がり節税に繋がります。

例えば、評価で1億円の不動産と1億円の現金で相続を受けるとした場合は、現金はそのまま1億円に対して課税されます。しかし、不動産に対する課税の場合は大体3割前後に圧縮でき、3,000万円に対して税金を支払うことになります。

不動産投資で節税する仕組みについて詳しくは下記を参照にしてみてください。

関連記事:不動産投資を行う際の効果的な節税方法とは?


Q 融資を受けて本当に返済できるかどうかが心配です。みなさんはちゃんと返済できているでしょうか?

A

はい、不動産投資で融資を受けている多くの方は返済できています

一般的には家賃を融資の返済に当てるケースが多く、家賃収入があれば返済は問題ないと言えます。

しかし、どんなに人気な物件でも、退去がでた場合は少なくとも1か月の空室期間が出てしまいます。そこで、礼金などから返済に当てる場合もあることを事前に認識しておくことも必要です。


Q 不動産投資会社の営業がしつこいのイメージがあって、業者に問合せしてみたいですが、しつこく営業されるじゃないかと思いなかなかスタートができずにいるのですが、営業は断れますか?

A

昔のテレアポによる営業手法から変わって、今の不動産投資会社は反響営業に切り替えている会社が多くあります。

つまり、広告もしくは紹介という形で集客をしています。

不動産投資会社がしつこく営業をすると、お客さんにネットに書き込みをされたり、悪い噂が立ったりするので、しつこい営業をされることはあまりないと思っていいでしょう。

会社の評判がよくても、実際に担当者のレベルが低かったり、相性が悪かったりなど様々なことが想定されます。1社だけでなく、複数社に相談してみることをオススメします。

最初から個別面談に抵抗がある方は、まずはセミナーに参加するといいでしょう。セミナーでの印象がよかったら、それから個別面談に進めてもいいと思います。

当サイトでも多くのセミナー(https://re.minkabu.jp/seminars)を紹介していますので、ご興味がある方はぜひ確認してみてください。


Q 実物不動産投資の金額が大きいため、REITと迷われているのですが、どっちの方がいいでしょうか?

A

実物不動産投資とREITは元々違う投資商品という位置づけになっています。

REITは金融商品であり金融庁の管轄で、不動産投資は国土交通省の管轄です。

従って、実物不動産投資が享受できる節税、生命保険代わりなどのメリットは、REITでは享受できません。

投資金額という観点では、実物不動産投資でも少額からスタートできる小口化商品がリリースされています。少額から投資ができて、実物不動産投資のメリットも享受できるというメリットがあります。

投資金額で迷われている場合は当サイトで紹介している小口化商品もぜひチェックしてみてください。


Q 区分マンションか、一棟物件投資で悩まれていて、その判断基準ありますか?

A

最もの基準は、ご自身の属性ではないでしょうか。

区分マンション投資の場合は、年収500万円からスタートできますが、一棟投資の場合は大体1,000万円だと言われています。

それにスルガ銀行の融資改ざんの影響で、一棟投資物件は物件価格の3割前後の頭金が必要と言われており、スタートするにはある程度の現金を準備しなければなりません。

また、運営していく中で、区分マンション投資と比較して諸経費も高くなります。頭金を除いて手元に2,000万円前後の現金がない方は、一棟物件投資は避けるといいでしょう。


Q 本業が忙しくあまり時間がないのですが、それでもマンション経営できますか?

A

マンション経営は管理会社に管理を委託すれば、入居者とのやり取りはすべて管理会社が対応してくれますので、本業が忙しくてもやっていけます

むしろ、マンション経営はほとんど手間がかからないので、本業が忙しい方にオススメしたい投資商品です。

しかし、どんなに本業が忙しくても、管理会社に任せっきりではいけません。定期的に入金の確認、入居者の状況などについて確認するようにしましょう。

なお、信頼できる管理会社の選び方は「管理会社」の記事を参照にしてみてください。

関連記事:不動産管理会社の選び方とチェックポイント


Q 日本の人口はこれから確実に減っていくので、空室率について結構懸念していて、やはり東京以外のエリアは避けた方がいいですか?

A

日本の人口は減りますが、住む人が全くいなくなるわけではないので、賃貸ニーズがあるエリアを選べばいいだけです。

確かに東京全体で見た際に、人口の転入が増えていますが、人口が減っていくエリアもあります。東京だから絶対大丈夫、地方はダメというわけではなく、人口の推移でエリアを選べば、東京じゃなくてもいいと思います。

総務省の国勢調査などでは、人口の増減に対する予想データなどを発表していますので、そのようなデータを参照にしてみるといいでしょう。


Q 不動産投資を始めるタイミングはいつがいいですか?

A

これは最もよくされる質問ですが、正直これに対しては正解がないと思っています。

例えば今は物件価格が高いですが、金利が低いので、今は買い時と思える人もいれば、やはり物件価格が安い時が買い時と思う人もいます。

例えば今は外因的な条件では買い時です。しかし、「自分は来年昇給する見込みがあるから、もっと年収が上がった時に、より有利な条件で融資を受けられそうだ。だから始めるのは来年にしたい」という自分の都合、タイミングもあります。

従って、一概に今がタイミングというのはないですが、ただ1つ言えるのは、投資は早くスタートすることによるメリットが大きいです。

なぜならば、投資できる期間が長くなるからです。特に不動産投資は融資を活用するので、30歳からスタートする人と、40歳からスタートする人とは大きな差が生まれます。

思い立ったら吉日」というように、「今だ」と思ったらスタートするタイミングではないでしょうか。


まとめ

今回はよくある質問をまとめて紹介しましたが、その中に聞いてみたい質問ありましたでしょうか。

不動産投資は投資金額が多く、なかなかスタートするのに躊躇ってしまう方も多いと思います。本質の部分を正しく理解して、正しくスタートができれば失敗しにくい投資商品とも言えます。

こちらの記事をきっかけにスタートの一歩を踏み出していただけたら嬉しいです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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