不動産投資とは

40代から不動産投資を始めるならヤドカリ投資はあり?メリット・デメリットなどを徹底解説

2021/03/30
40代から不動産投資を始めるならヤドカリ投資はあり?メリット・デメリットなどを徹底解説
  • 「40代から不動産投資を始めるのに、ヤドカリ投資はあり?」
  • 「40代から不動産投資を始めても大丈夫?」

不動産投資を検討している40代の方の中には、上記のような疑問や不安を持たれている方も多いのではないでしょうか?

難しいイメージがあり大金が必要な不動産投資に対して、40代の方は向いているのでしょうか。

実は、40代の方にはヤドカリ投資という不動産投資手法があります。

今回はヤドカリ投資の特徴、失敗しないための注意点などについて詳しく解説していきます。

ぜひ最後まで読んで頂き、ヤドカリ投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。

40代の方にこそ不動産投資がおすすめ

一般的に投資は、始めるタイミングが早いほうが良いとされていますが、40代の方でも遅いということはありません。

むしろ、40代の方にこそ不動産投資をおすすめしたい理由があります。

ここでは、40代の方に不動産投資をおすすめする理由について、詳しく解説していきます。

40代で不動産投資をしている人は全体の約1割

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」によると、不動産投資をしている人の年代は以下のグラフになります。

不動産投資をしている人の年齢で最も多いのが65歳〜69歳です。

このデータから退職金を利用して、不動産投資を始めた方が多いことが予測できます。

一方で、20代や30代で不動産投資をしている人の割合は少し低く、40代前半から少しずつ増えていき、40代で不動産投資を行っている人の割合は、9.11%です。

40代の方に不動産投資をおすすめする理由

40代の方に不動産投資をおすすめする理由は大きく以下の3つです。

  • 自己資本をある程度持っているためローンの返済額を少額にできる
  • 老後の資金など投資目的が明確にしやすい年齢
  • 銀行の融資の審査が通りやすい

それぞれについて説明していきます。

①自己資本をある程度持っているためローンの返済額を少額にできる

40代の方は20代や30代と比べて、収入が安定しており、貯蓄にゆとりがある人も多いです。

そのため、ローンの頭金を多めに用意することもでき、毎月の返済額を減らすことができます。

一方で、手元に現金を残しておきたい場合は、頭金を少なくすることで手元に残る現金を増やすことが可能です。

このように自己資本をある程度持っている40代は、ローンの頭金を調整することができるため、自分に合った投資計画が立てやすいというメリットがあります。

②老後の資金など投資目的が明確にしやすい年齢

40代になると会社での出世や今後のキャリアがある程度見えてきます。

また、子どもは高校生や大学生の場合が多く、子育てもある程度落ち着く時期です。

特に子どもが独立している場合は、資金的なゆとりもできて、投資計画や投資目的を明確にできます。

これらのことから40代の方は、自分にあった不動産投資の方法を導き出すことが比較的容易です。

③銀行の融資の審査が通りやすい

40代は収入が安定していて貯蓄もあり、勤続年数が長い方も多いため、銀行の融資の審査が通りやすい年代と言われています。

例えば、不動産投資ローンの場合、審査するポイントは以下の6項目です。

  • 年収
  • 自己資金
  • 借金の残債や返済状況
  • 家族構成
  • 勤務先
  • 年齢

40代は上記のポイントで、20代や30代よりも良い評価を受けることが多いです。そのため、他の年代よりも低金利で融資を受けられる可能性があります。

40代から始める不動産投資でヤドカリ投資はあり?

40代の方にはヤドカリ投資は向いているでしょうか。

ここでは、40代の方がするヤドカリ投資のメリット・デメリットを解説していきます。

ヤドカリ投資とは

ヤドカリ投資とは、自宅を住み替えて収益を得る投資方法です。

現在住んでいる物件を売却または貸し出し、自身は新しく購入した次の物件に住みながら収益を得ていきます。

このように家を住み替えていく様が、貝殻を付け替えるヤドカリに似ているため、ヤドカリ投資と呼ばれています。

ヤドカリ投資のメリット

ヤドカリ投資のメリットは以下の4つです。

  • 家賃が節約できる
  • 住宅ローンが利用できるため金利が低い
  • 住宅ローンの減税制度が利用できる
  • フルローンでローンを組めば少ない自己資金で投資できる

それぞれについて解説していきます。

①家賃が節約できる

ヤドカリ投資の最大のメリットは、家賃が節約できることです。

住宅ローンの返済があるため家賃を払っているのと同じだと思う方もいるかもしれませんが、住宅ローンは完済すると不動産が手元に残るため、性質が全く違います。

②住宅ローンが利用できるため金利が低い

ヤドカリ投資は、自宅を購入して住み替えるため、他の不動産投資と違って金利の低い住宅ローンが利用できます。

実際に比較してみると、不動産投資ローンの金利相場は2.5%程度で、住宅ローンの金利相場は0.40〜1%程度です。

このように金利が低い住宅ローンを利用できるため、金利という余分なコストを抑えることができます。

③住宅ローンの減税制度が利用できる

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用して住宅を取得する場合に、所得税を控除する制度です。

住宅ローン減税の概要は以下の表になります。

また、新築の長期優良住宅や低炭素住宅などの場合は、最大控除額が5,000万円になります。

ちなみに、2021年の税制改正で、以下の3つが変更される予定です。

  • 2019年に実施された住宅ローン減税の緩和策が、2022年12月末まで延長
  • 面積要件が50平方メートルから40平方メートルに変更
  • 敷地面積が50平方メートル未満の場合は、世帯全体での所得制限を1,000万円以下に定める

上記のように変更されるため、住宅ローン減税を利用する場合は、変更内容を確認するようにしてください。

④フルローンでローンを組めば少ない自己資金で投資できる

ヤドカリ投資で組む住宅ローンは、フルローンで利用することが出来ます。

そのため、物件によっては少ない自己資金で始めることが可能です。

ただし、中古住宅を購入する場合など、フルローンが利用できないケースもあることを注意する必要があります。

ヤドカリ投資のデメリット

ヤドカリ投資のデメリットは以下の3つです。

  • 初期費用や修繕費などの経費を計上ができない可能性がある
  • 短期間で転売すると売却益が得にくい
  • 物件の見極めが難しい

それぞれについて説明していきます。

①初期費用や修繕費などの経費を計上ができない

ヤドカリ投資は自宅という形で物件を購入するので、他の不動産投資のように初期費用や修繕費などを経費として計上できません。

数百万円以上必要な資金を所得から控除できないのは、大きなデメリットといえます。

②短期間で転売すると売却益が得にくい

ヤドカリ投資は、自宅を短期間で転売すると売却益が得にくいデメリットがあります。

その理由は以下の2つです。

  • 住宅ローンの返済期間が短期間の場合、金利の返済で元金が減っていない可能性がある
  • 短期間で自宅を売却して短期譲渡所得に該当した場合は譲渡税が高くなる

短期譲渡所得とは、保有期間が5年以下の不動産を売却して得た所得のことです。課せられる税率は所得税と住民税、復興特別所得税を合計した39.63%です。

一方で、保有期間が5年以上経過している場合に課せられる長期譲渡所得は、所得税と住民税、復興特別所得税を合計しても20.315%になります。

上記のように短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも大きく税率が上がるため、最低でも5年以上は保有するといいでしょう。

③物件の見極めが難しい

ヤドカリ投資は、物件を次々と転売して売却益を得る投資のため、物件の見極めが非常に重要です。

この見極めに失敗すると、大きな損失を出してしまいます。

そのため、将来的に資産価値が上昇する物件なのかを慎重に見極めることが必要です。

40代の方にヤドカリ投資をおすすめする理由

実は40代の方にはヤドカリ投資がおすすめです。

その理由は以下の3つになります。

  • 最初の住宅ローンの支払いがある程度終わっていることが多いため、始めやすい
  • 転校などで子供を巻き込む可能性が低い
  • 住宅ローンの審査が通りやすいため少ない自己資金で始められる

それぞれについて詳しく説明していきます。

①最初の住宅ローンの支払いがある程度終わっているため始めやすい

40代の方は、住宅ローンの支払いがある程度終わっている方も多いと思います。

そのため、そういった方は自宅を売却した資金で、住宅ローンを完済できる人も多いはずです。

また、すでに完済している方は、自宅の売却資金を手元に残してヤドカリ投資を始めることができます。

②転校などで家族を巻き込む割合が低い

ヤドカリ投資は、自宅を住み替える投資であるため、引っ越しが必要です。そのため、転校など子供を巻き込んでしまうデメリットがあります。

しかし、40代の方の場合は子供がある程度大きくなっていることが多く、家が変わっても転校などで家族を巻き込む可能性が低いです。

このため、40代の方はヤドカリ投資のデメリットを軽減できます。

③住宅ローンの審査が通りやすいため少ない自己資金で始められる

40代の方は、収入が安定していることや勤続年数が長いため、銀行の審査が通りやすいです。

また、審査状況が良好なためフルローンを利用できる可能性も高いため、少ない自己資金で投資を始めることができます。

まとめ

40代の方にこそ不動産投資、中でもヤドカリ投資に向いていると言えます。

これからヤドカリ投資を検討する40代の方に、ぜひこちらの記事を参考にして頂けると幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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