不動産オーナーにとって入居者募集は非常に重要な活動です。
不動産投資で安定した賃料収入を得るには、空室期間を開けずに入居させることが重要です。そのため、入居者募集の成否が不動産投資の成否を分けると言っても過言ではないでしょう。
今回の記事では入居者募集のコツをご紹介していきます。入居者募集のコツを知りたい不動産オーナーの方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産を購入すると入居者はどのように募集するのでしょうか。まずは入居者募集の方法と流れを確認しておきましょう。
入居者募集には大きく分けて3つの方法がありますので、それぞれ解説します。
入居者募集の方法の一つ目は管理会社に依頼するという方法です。管理会社に依頼することで、管理会社が入居者の募集を行ってくれます。
管理会社に入居者募集を依頼する最大のメリットは、様々な業務を管理会社が一手に担ってくれることです。
不動産を運営していくには家賃の回収や退去後のチェック等、様々な業務も管理会社にワンストップで依頼できます。そのため、労力を大幅に省くことができるので、忙しい方にはオススメの方法です。
一方でデメリットは管理会社に費用を支払う必要がある点です。一般的には管理料は家賃の5％程度が相場になっていて、その分は収益から差し引く必要があります。
また、入居者募集が弱い管理会社もありますので、管理会社に入居者募集を依頼する場合は信頼できる管理会社なのかどうかを見極めることも重要になってきます。
「管理会社の選び方」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。
2つ目の方法は不動産仲介業者に入居者募集を依頼すると言う方法です。管理会社に依頼する場合との最大の違いは、仲介業者が優先的に入居者を募集してくれることです。
管理会社を通して不動産仲介業者に依頼した場合、貸主が支払う仲介手数料は管理会社に支払います。
しかし、直接不動産仲介業者に依頼する場合は、貸主である不動産オーナーが支払う仲介手数料も不動産仲介業者に支払うことになります。
つまり、不動産オーナーが直接依頼した場合は、仲介業者に入る手数料が2倍になるため優先的に入居者募集を行ってくれるのです。
一方で仲介業者を一店舗ずつ回って物件の説明を行う必要があります。多くの仲介業者に依頼すれば、その分入居者募集が成功する可能性も高くなりますが、手間がかかります。
そのため、この方法は不動産の運営に時間を割ける方しか取ることができない選択肢と言えるでしょう。
管理会社や仲介業者を通さずに、親戚や知り合いなどに入居希望者がいないか探してみるのも一つの方法です。
親戚や知り合いであれば、入居後のトラブルに発展する可能性も低いため、まずは親戚や知り合いに聞いてみるのも良いでしょう。
ただし、親戚や知り合いに聞くだけでは都合よく入居者が見つかる可能性は低いと言わざるを得ません。長期間空室となることを避けるためには他の方法もあわせて行う方がよいでしょう。
入居者が見つかるかどうかはちょっとしたことで成否が分かれます。ここからは入居者募集のコツをご紹介します。
賃貸不動産を探している入居者候補は、まずはネット広告やチラシの中にある写真に目が行くことが多くあります。
実際には綺麗なお部屋だったとしても、写真の質が悪く綺麗に撮れていないと、入居者が見学に来ることすらありません。
物件の紹介写真を撮影する時は、高性能のカメラで入居者候補の目を引くような写真を撮るように心がけましょう。管理会社など賃貸募集のプロに写真を任せるのもいいでしょう。
不動産は同じものは二つとないため、物件のアピールポイントをしっかり整理して借主に伝えることが重要です。
アピールポイントをしっかりおさえて入居者に伝えることで、物件の特徴にマッチした入居者を探すことができるので、長期間入居してくれることも期待できます。
オーナーにしか分からないポイントも担当者に伝えましょう。
入居者から入居時期、家賃など様々な交渉を持ちかけられることもあるでしょう。その場合は返信が遅くなると、他の物件に行ってしまう可能性が高まります。
その時期は担当者から連絡つきやすい体制を取る、交渉にもできる限り早く返事をするなど積極的に対応することは入居の決め手になることも多いです。
入居者募集には費用がかかります。
どのような費用がかるか確認しておきましょう。
入居者募集に必要な広告費はオーナーが負担します。
広告費は通常家賃の1か月～3か月分の費用を要すると言われています。大きな出費にはなりますが、広告費を節約して、空室を長く続けるのであれば、早めに広告を出して空室を埋める方が結果として良い場合が多くあります。
入居者募集の広告費は、あまり惜しむことなく投入したほうが良いでしょう。
入居者募集に成功して、無事借主が見つかったとしても安心してはいけません。
不動産のオーナーは、入居者に長く住んでもらうために定期的にメンテナンスを行う必要があります。入居後すぐに、借主から施設の故障や劣化を指摘される場合があります。
このような場合には素早く対処しておかないと、入居者が別の不動産に引っ越してしまう可能性が高くなってしまいます。
施設の故障を修理することに多少費用がかかってしまったとしても、空室になった場合の逸失利益や入居者募集の費用を考えると、きっちりと対処して長く住んでもらう方が効率よく運営できます。
借主が見つかった時点で入居者募集は終了するわけではなく、借主に長く住んでもらう工夫も入居者募集の一環でもあるということを心得ておいた方が良いでしょう。
入居者募集の鍵を握る「敷金・礼金」についても理解しておく必要があります。
敷金とは借りている不動産の担保として借主から貸主に預けるもので、貸主の収入ではありません。
貸主は借主が退去した際に原状回復の費用として敷金を利用できます。退去時に原状回復をしても残ったお金については借主に返還します。
礼金は貸主に対して借主が入居時に支払う費用です。
高度経済成長期には住宅が不足していたため、借主が貸主に礼金とてしてお金を支払うことが多く、その風習が習慣化して現代にも残っています。
敷金は家賃の1か月～2か月程度設定されることが多くありますが、礼金0にしている不動産オーナーも多くなってきています。
当然借主としては同じ家賃であれば、礼金が安いほうが有利です。最近では礼金が0の物件のみを調べる方もすくなくありません。
そのため、礼金を高く設定するとそれだけで入居者を遠ざける可能性がありますので、注意が必要です。
入居者募集が上手くいかない場合には、どのような点を見直せばいいのでしょうか。
見直すべきポイントを確認しておきましょう。
不動産はアポールポイントを整理して伝えることが重要です。
当然アピールポイントがずれていれば、入居者は見つかる可能性が低くなります。また、アピールポイントがエリアのニーズにあっていないと、入居者募集がうまくいきません。
不動産のエリアは、オフィス街や商業地域やファミリー層が多い住宅街、学生が多い街等様々な特徴があります。エリアの特性にあったアピールポイントを広告に掲載することが重要です。
入居者募集を行う際には、近隣の物件の調査は行っておく必要があります。
入居者は必ず近隣の物件と比較してどの物件に住むかを決めますので、家賃や設備で明らかに劣っている場合は入居者を見つけることは難しいでしょう。
なかなか空室が埋まらない場合はフリーレントキャンペーンを設けるのも有効な手段です。
フリーレントとは1か月～3か月程度、家賃を無料にすることです。フリーレントは収入がその分減ってしまいますが、入居者には強烈なアピールになります。
空室を埋めるための大きな効果を生みだします。一度住んでしまえば、住み心地が悪くない限り、多くの人が継続して住んでくれます。
長期間空室が続いてしまうのであれば、一時的に収入を得ることができなくてもフリーレント期間を設けて入居者を募集するのも一つの戦略です。
物件に魅力が無い場合や部屋の間取りがエリアのニーズに合致していない場合は、リフォームして付加価値をつけることも一つの選択肢となるでしょう。
ただし、リフォームには費用もかかり、リフォーム期間中は賃料収入を得ることができないため、収入減にもつながります。リフォームが本当に不動産の価値を上げることができるのか、慎重に検討する必要があります。
空室を埋めるためには家賃を下げることももちろん選択肢の一つとなります。
しかし、周辺相場と比較して、適切な家賃設定になっているのであれば、家賃を下げるのは最後の手段と考えた方が良いでしょう。家賃を一度下げるとなかなか上げることはできません。
家賃を下げると長期的な運用リターンに影響しますので、家賃を下げることを検討するのは最後にしたほうがよいでしょう。
入居者募集が上手くいかなければ、不動産投資の最大の魅力である安定的な賃料収入を得ることはできません。
そのため、不動産投資において入居者募集は、最も重要な活動の一つといえるでしょう。
入居者募集は、ひと手間かけられるかどうかで大きく成否がわかれます。フリーレントやリフォーム等も活用して、入居者を募集するのも良いでしょう。
また、アピールポイントをしっかり整理して伝えることで長期間住み続けてくれる借主が入居してくれる可能性が高くなります。入居者募集には手間を惜しまず、最大限の努力をしましょう。
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