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中古物件

新型コロナウイルスの影響で不動産投資用の中古物件は買い時?

八木 チエ
2020/05/22

新型コロナウイルスの影響で中古物件の価格はどうなるのか?という点は、不動産投資を検討している人なら誰しもが疑問に思うでしょう。

結論からいうと、新型コロナウイルスの影響を受け、中古物件の価格は少しずつ下がる可能性があります。

しかし、同時に融資も引き締めによってローンも組みにくくなることが予想されるため、購入するなら早めが良いでしょう。

この記事では、新型コロナウイルスによって中古物件が安くなる理由や融資について詳しく解説していきます。

中古物件は新型コロナウイルスの影響で下落する可能性が高い理由

まず、「中古物件は新型コロナウイルスの影響で価格が下落する可能性が高い」という理由を解説します。

結論からいうと、「売り急ぐ人が増えるから」と「新築物件の価格も下落する可能性があるから」という理由です。

ただ、中古物件の価格が大暴落するというよりは、価格の下落幅は維持されて徐々に下がっていく可能性が高いでしょう。その点についても以下より解説します。

売り急ぐ人が増えるから

中古物件は新型コロナウイルスの影響で価格が下落する可能性が高い1つ目の理由である、「売り急ぐ人が増えるから」という点を解説します。

コロナウイルスの影響を受け、これから不動産の価格が下がるかもしれないとのことで、価格が下がるまえに売却したいと、売り急ぐ人たちが増えるでしょう。

一方、資金力の弱い不動産会社も、キャッシュを作るため自社が所有している物件を短期間で売却ができるよう、価格下げて売却に出す可能性も高まります。

このように、「供給(売り物件)」が増え、今後徐々に売り出し物件が増えて価格が下落していくという流れが考えられます。

新築物件の価格も下落する可能性がある

中古物件は新型コロナウイルスの影響で価格が下落する可能性が高い2つ目の理由である、「新築物件の価格も下落する可能性がある」という点について解説します。

新築物件の価格が下落する理由は、資金力の弱い不動産会社(法人)がキャッシュを確保するために、自社で売り出している新築物件の価格を下げる可能性があるからです。

そして、不動産価格は周辺の売り出し物件の影響を受けるため、周辺で売り出されている新築物件の価格が下がれば中古物件の価格も下がります。

さらに、最近だと新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの融資が通りにくくなる傾向も出ています。なぜなら、金融機関も既存ローンの返済猶予や焦げ付きリスクが高まるため、新規融資に慎重だからです。

このような理由から、中古物件を購入するなら早めに金融機関へ審査をして、「物件を買える状態」を作っておくことが望ましいでしょう。

「中古と新築の選び方」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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下落幅は維持される可能性がある

前項までのように、中古物件の価格は下落する可能性が高いものの、下落幅は維持される可能性があります。「下落幅は維持される」とは、中古物件がいきなり急落するのではなく、徐々に下がっていく可能性があるということです。

その理由は、「国の補助があるので一気に売り物件が増えるわけではない」という理由のほかに、「資金力が弱い不動産会社が売り出した物件は資金力が強い不動産会社が買い取るから」です。

資金力が強い不動産会社はすぐにキャッシュが尽きることはないので、不動産価格を下げずに販売が長引いても持ちこたえられます。

中古物件の購入時は融資の影響に注意

前章でも少し触れましたが、中古物件の購入時は融資の影響に注意しなければなりません。金融機関は融資を引き締めているため、今後はどんどん融資の審査ハードルが上がる可能性があります。

その点について、融資の引き締めが起きている理由を含め以下より解説します。

融資の引き締めが起きている

新型コロナウイルスがいつ収束するか分からない状況で、世界的に経済が停滞するのはほぼ確実といえるでしょう。

金融機関にとっては、債務不履行になる融資先が増えるリスクがあります。また、支払い猶予に応じざるを得ない状況が考えられます。

そのため、新規融資には慎重な姿勢を示すため、融資の審査ハードルは上がるでしょう。現に、期間限定で住宅ローンの融資をストップしている金融機関も出てきています。

不動産投資ローンが組みにくくなる

融資の引き締めに関しては、当然ながら不動産投資ローンも同じです。むしろ、住宅ローンより不動産投資ローンの方が組みにくくなる可能性があります。

なぜなら、住宅ローンは「住宅」という生活必需品の購入が目的ですが、投資用物件は生活必需品ではなく「事業」に近い性質を持っているからです。

また、以下のように借り手側の状況も変わってきます。

  • 法人:売上や収益などの決算数字が下がる
  • 個人:年収や自己資金が下がる

不動産投資ローンは、購入する投資用物件の収益性や担保力を審査します。しかし、借り手側の返済能力も重視するため、上記の状況になれば審査には通りにくくなるのです。

このような理由から、借り手側の状況がこれ以上悪化しないように早めに融資を通しておくことは重要といえるでしょう。

住居をターゲットとした不動産投資は影響を受けにくい

ここまでで、今後は中古物件の価格が徐々に下がる可能性がある点、および金融機関が融資を引き締めはじめている点が分かったと思います。

つまり、中古物件価格は今後下落する可能性があるので買い時であり、融資に関しては状況が悪化する前に動き出した方が良いということです。

さらに、不動産投資は影響を受けにくいというメリットもあります。この章では、不動産投資が影響を受けにくい理由と、注意しておくべき「家賃が低い物件への引っ越しはあり得る」という点について解説します。

不動産投資は家賃収入がメインだから

不動産投資が影響を受けにくい理由は、不動産投資は家賃収入がメインだからです。

この点について以下を詳しく解説します。

  1. 家賃収入は比較的変動しにくい
  2. 保証会社や保証人がいる
  3. 国の補助がある

結論からいうと、不動産投資は家賃という安定収入であり、かつ賃借人が家賃を支払えなくなっても次に家賃を請求できる会社・人がいます。

また、家賃は国からの補助もあるため、ほかの投資に比べると回収不能になるリスクは小さいです。これらの点が、不動産投資は新型コロナウイルスの影響を受けにくい理由になります。

①家賃収入は変動しにくい

家賃収入は比較的変動しにくいです。もちろん、建物の築年数に応じて家賃も下がっていく傾向はあります。

しかし、賃借人が居住している間は基本的に同じ家賃を継続的に得られますし、築年数が1年経過したからといって「10%下落する」などは考えにくいでしょう。

もちろん、賃借人からの減額交渉に応じるケースもあるものの、ほかの投資と比べると収益が下がるリスクは小さいのです。

②保証会社や保証人がいる

賃貸借契約を結ぶときは、保証会社や保証人を付けているケースが多いです。

つまり、賃借人が家賃を支払えない状況になっても、代わりに家賃を徴収できる可能性があるということです

賃借人の収入が減り、家賃を支払えないケースもあるでしょう。しかし、不動産投資なら保証会社や保証人から徴収できる可能性があります。

ただし、保証会社も家賃を保証しつづけるわけではありませんし、保証人が賃借人の代わりに支払えないケースもある点には注意しましょう。

③国の補助がある

家賃は国の補助があり、新型コロナウイルスの影響で厚生労働省が「住居確保給付金の支給対象の拡大に係る生活困窮者自立支援法施行規則の改正予定について」とリリースしています。

この内容を簡単にいうと、収入減や離職・廃業者が増えることが考えられるので、住宅補助に関しては柔軟に対応する…というような内容です。

このような補助は「住宅」という生活必需品ならではの対応といえます。不動産投資は「住宅」という生活必需品を投資対象とするため、このようなメリットもあるのです。

参考:https://www.mhlw.go.jp/content/000620018.pdf

家賃が低い物件への引っ越しはあり得る

不動産投資は「不動産」が投資対象なので、上述した理由により影響は極めて小さいといえるでしょう。むしろ、住宅購入を検討していた人が一旦様子見することを考えると、賃貸需要は上がる可能性さえあります

しかし、「家賃が低い物件への引っ越し」によって空室が出る可能性はあります。

つまり、収入源や離職によって家賃の支払いが厳しくなったので、現在の家賃より安い物件に引っ越すということです。

物件の中にはハイグレードで家賃が高い物件もあり、そのような物件は新型コロナウイルスの影響を受ける可能性があります。

そのため、このようなリスクを小さくしたいのであれば、「高品質で高い家賃」を売りにしている物件は避けた方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資用の中古物件は価格が下落する可能性があります。その理由は、「売り急ぐ人が増える」「新築物件の価格が下落する」という2点です。

そのため、今後投資物件は買い時になる可能性があります。また、不動産投資は新型コロナウイルスの影響は極めて小さい投資です。

ただし、今後は融資の引き締めが一層加速すると考えられるため、不動産投資を検討している人は早めに物件探しをしておいた方が良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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