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融資・ローン

新型コロナウイルスで不動産投資の融資は今後どうなる?

八木 チエ
2020/06/012020/06/03

不動産投資を検討している人の中には、「コロナの影響で融資にどんな影響があるのか?」を気にしている人も多いと思います。

不動産投資は金融機関から融資を受けて購入するケースが大半なので、融資の影響によってはそもそも投資物件を購入できない可能性もあるからです。

結論からいうと、新型コロナウイルスの影響で不動産投資の融資は引き締められ、融資がおりにくい状況になると考えられます。そのため、早いうちに融資を組んだ方が良いでしょう。

また、そもそも不動産投資は新型コロナウイルスのような「世の中が低迷する可能性が高い時代」でも、リスクが小さい投資と言えるのです。

その理由も含め、この記事では新型コロナウイルスの影響で不動産投資の融資はどのような影響を受けるか?なぜ早めに融資を組んだ方が良いのか?という点を解説します。

不動産投資の融資が引き締められる理由

不動産投資の融資が引き締められる理由は以下の通りです。

  1. 勤務先の経営状況が悪化による信用評価が下がる
  2. 借入者の状況が将来的に悪化するリスクを見込むから
  3. 金融機関も資金の余裕がなくなるから

では、それぞれについて詳しく解説していきます。

勤務先の経営状況が悪化することで信用評価が下がる

1つ目の理由は、勤務先の経営状況が悪化することで借入者の信用評価が下がるからです。

勤務先の経営状況が悪化すれば、金融機関は「融資したものの返済不能になる可能性が高い」と判断する可能性があります。

そして、新型コロナウイルスの影響により多くの企業で経営状況が悪化する可能性は高いです。そのため、不動産投資の融資が引き締められるというわけです。

借入者の状況が将来的に悪化するリスクを見込むから

2つ目の理由は、将来的に借入者の状況が悪化するリスクを見込むからです。

前項のように勤務先の経営状況が悪化すれば、借入者の収入や雇用などにも影響します。

つまり、借入者の収入減や離職も考えられるため、融資したものの返済が滞る可能性があるのです。

そのため、金融機関は不動産投資の融資を引き締める可能性が高くなります。

金融機関も資金の余裕がなくなるから

3つ目の理由は、金融機関も資金の余裕がなくなるからです。

その理由は、融資先が返済不能になったり、支払い猶予に応じざるを得なかったりするからです。

そもそも金融機関は、法人や個人にお金を貸し、利息を付けて返済してもらうことで利益を得ています。融資したお金が返済されなかったり、支払い猶予に応じたりすると想定していた利益を得ることができなくなります。

このような状況だと金融機関も資金の余裕がなくなるため、融資を引き締める可能性があるのです。

不動産投資を検討しているなら早めに融資審査する

前項で解説したように、融資審査に通りにくい状況だからこそ、不動産投資を検討しているなら早めに融資審査した方が良いでしょう。

その理由は以下の通りです。

  1. 会社や自身の状況が悪化すると融資を組めなくなる
  2. 金融機関が融資自体をしなくなることが考えられる
  3. 低金利である状態は変わらないと予想される

詳しく解説します。

会社や自身の状況が悪化すると融資を組めなくなる

1つ目の理由は、会社や自身の状況が悪化すると融資が組めなくなるからです。

そもそも、金融機関が融資をするときの審査項目は以下の点です。

  • 購入する不動産の収益性や担保価値
  • 借入者の収入額や安定性
  • 借入者の信用情報(過去の延滞歴など)

新型コロナウイルスによって勤務先の経営状況が悪化すれば、収入が下がったり離職せざるを得なかったりという状況が考えられます。

仮に、転職することで収入が上がる見込みがあったとしても、勤続年数が短いと金融機関の評価が下がり審査に通りにくい可能性があるのです。

そのため、自分の状況が変わる前に金融機関の審査に通って「融資を受けられる状況」を作っておくと良いです。

なお、融資を受けるためには融資審査~融資実行(物件の引渡し)までに、自分の状況が変わっていないことが絶対条件です。

つまり、融資審査~融資実行までに転職する…など、状況が変わることはNGという点は頭に入れておきましょう。

金融機関が融資自体をしなくなることが考えられる

これは上述した「金融機関も資金の余裕がなくなるから」という点です。

金融機関によって対応は異なりますが、今後金融機関は融資をしなくなることが考えられます。

場合によっては、融資の引き締めではなく「不動産投資ローンの融資ストップ」ということも考えられるでしょう。実は今でも不動産投資融資のストップや、新規融資は受け付けないなどの動きが出ています。

そのため、不動産投資をするなら金融機関が融資自体をしなくなる前に、早めに融資審査をしておいた方が無難です。

もちろん「融資自体をしなくなる可能性があるから融資の審査をする」のではなく、「購入したいと思う物件があるから融資審査」をするという点は認識しておきましょう。

つまり、あくまで不動産投資で収益を上げることが目的であり、融資審査を通すことが目的ではないということです。

低金利である状態は変わらないと予想される

また、新型コロナウイルスの影響で「低金利である状態」は変わらないと予想されることも、早めに融資審査した方が良い理由といえます。

現在日本はマイナス金利政策を導入しており、どの融資も比較的低金利で借入可能という状況です。そもそもマイナス金利政策を導入した背景は、「世の中にお金をたくさん投下する」ことでした。

新型コロナウイルスによって経済は悪化することが予想され、引き続き世の中にはお金をどんどん投下する必要があります。

つまり、金利を上げることを考えにくいといえます。低金利な状態が変わらなければ、融資を受けること自体のメリットが大きいというわけです。

不動産投資は新型コロナウイルスの影響を受けにくい

次に、そもそも不動産投資は新型コロナウイルスの影響を受けにくい理由を解説します。

その理由は以下の通りです。

  1. 賃貸需要は安定している
  2. 家賃は支出としての優先順位が高い

賃貸需要は安定している

新型コロナウイルスの影響によって賃貸需要が悪化するとは考えにくいです。

なぜなら、住宅は生活必需品であり、新型コロナウイルスによって状況が悪化しても賃貸以外の選択肢は考えにくいからです。

たとえば、現在賃貸物件に住んでいる人が新型コロナウイルスの影響で賃貸物件から出ていくとしても、恐らく家賃の低い賃貸物件に移り住むパターンが多いでしょう。

もちろん、実家に戻る…などのケースも考えられますが、少なくとも物件を購入するというケースは考えにくいです。

家賃の高い物件から低い物件へ移り住むパターンは考えられるものの、全体的な賃貸需要は変わらないといえます。

このような理由により、不動産投資をする側にとっては新型コロナウイルスによって「空室」になるリスクは小さく、安定した家賃収入を得られる可能性が高いといえます。

家賃支出としての優先順位が高い

次に、家賃は支出としての優先順位が高いという点です。

たとえば、新型コロナウイルスにより自分の収入が減ったとき、どの支出項目を抑えるでしょうか。

恐らく、旅行費・飲み代・衣類代などの支出を優先して抑えるでしょう。そのため、たとえば観光業界や飲食業界、アパレル業界は大きなダメージが予想されます。

しかし、家賃の支払いは優先順位が高いため、物件オーナーにとっては新型コロナウイルス前と変わらず安定した収入を得られる可能性が高いのです。

この点が、不動産投資は新型コロナウイルスの影響を受けにくいといえる2つ目の理由になります。ただし、家賃の減額請求をされる可能性はありますし、相場より家賃が高い物件は空室になる可能性はあります。

ほかの投資と比べると新型コロナウイルスによる影響は極めて小さいといえるため、安定した投資といえるのです。

「新型コロナウイルスの影響」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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これから購入するなら家賃10万円前後の物件をターゲットに

このように、新型コロナウイルスによって融資の引き締めが考えられるものの、不動産投資自体は安定した投資といえるでしょう。

ただし、これから投資物件を購入するなら、家賃10万円前後の物件をターゲットにした方が良いです。

この章では、その理由と物件を選ぶ方法について解説します。

社宅の解除や家賃補助がなくなる可能性がある

家賃10万円前後の物件をターゲットにした方が良い理由は、社宅の解除や家賃補助がなくなる可能性があるからです。

なぜなら、新型コロナウイルスの影響により多くの企業がネガティブな影響を受けるため、社員に対して福利厚生を絞る可能性があります。

そうなると、社員は家賃を下げざるを得なくなり、今まで高い家賃の物件に住んでいた人が10万円前後のリーズナブルな物件に移り住むことが考えられます。

エリアの相場を調べる

ただし、もちろん家賃10万円というのはあくまで目安になり、エリアによってリーズナブルな家賃は違います。

そのため、重要なことはエリアの家賃相場を調べることです。そして、家賃相場に対して比較的リーズナブルな物件を選びましょう。

そうすれば、新型コロナウイルスの影響で住宅に関する福利厚生が絞られたとしても、賃貸需要が安定している物件を選定しやすくなるでしょう。

「新型コロナウイルスによる中古物件の影響」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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まとめ

このように、新型コロナウイルスによって融資(不動産投資ローン)の引き締めが行われる可能性があるため、不動産投資を検討しているなら早めに融資審査した方がよいでしょう。

また、不動産投資は「住宅」という生活必需品が商品となるため、新型コロナウイルスのような状況でも比較的安定した投資といえます。

ただ、物件を選ぶ際は状況を加味して、エリアでリーズナブルな物件を選ぶことをおすすめします。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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