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不動産投資会社

不動産投資会社との面談では何を聞かれるの?最低限おさえておくポイント

八木 チエ
2020/06/05

不動産投資を検討される際に、担当者と面談を行うことは必須の過程と言えるでしょう。

しかし、不動産投資の面談に対して、不動産を買ってもらうための営業だと思われている方が非常に多く、面談したがらない人も多いです。

実はこの面談は、担当者があなたについて色々と聞き出す機会であるのと同時に、あなたが担当者を評価して実際に不動産投資をするかどうかを判断するいい機会でもあります。

つまり、不動産業社ではなく、ご自身で面談のハンドリングができれば、効率よく情報収集できる貴重な機会です。

とは言え、初めて面談を臨む前に、どんな準備をしたらいいのか、どんな質問をすべきかなどについて知らない方も多いと思います。

今回は不動産投資の面談をする際のポイントをまとめました。

これから不動産投資の面談を予定されている方、面談で効率よく情報収集をしたい方は、ぜひ最後までお付き合いください。

不動産投資の面談を活用すべき?

不動産投資セミナーに参加しても、セミナーのあとの面談に参加される方は大体3割以下と一気に少なくなります。

その理由の一つとして挙げられるのは、個人情報を取られるので、その後の営業が嫌だそうです。

しかし、本気で不動産投資を検討されている方は、必ず個人面談に参加されています。なぜならば、面談では自分が知らない情報を収集できる貴重な機会だからです。

セミナーでも最新の情報を収集できますが、世の中の動き、業界の動きを把握できても、あなたご自身についての情報収集はできません。

つまり、あなたご自身の状況把握、不動産投資をすべきかどうかを判断するのは個人面談になります。

不動産投資の面談で抑えていきたい2つのポイント

不動産投資の面談で抑えておきたいポイントとはなんでしょう?

大きく下記2つのポイントになります。

  • ご自身の属性に合せて不動産投資をすべきかどうかの判断
  • 信頼できる担当者を決める判断

では、それぞれについて見ていきます。

ご自身の属性に合せて不動産投資をすべきかどうかの判断

1つ目のポイントは、ご自身の属性に合せて不動産投資をすべきかどうかを判断することです。

不動産投資は少ない自己資金でも、融資を活用して資産形成ができる投資商品です。

そのため、大企業などに勤めているサラリーマンの方でも、その与信を活用して購入ができるので近年注目を集めています。

とはいえ、融資を活用できるからと気軽な気持ちで不動産投資をスタートすると、失敗するリスクが高まります。

本当に自分に合っているのか、投資する目的を達成できるのかなどについて確認をし、トータルに判断する必要があります。

面談をする際に、下記のようなポイントについて確認するようにしましょう。

  1. 投資する目標
  2. 融資枠
  3. キャッシュフロー
  4. リスクヘッジ
  5. 全体の投資ポートフォリオ

では、それぞれについて見てみましょう。

① 投資する目標

不動産投資には様々なメリットがあります。

  • 融資を活用できる
  • インフレ対策になる
  • 生命保険代わりになる
  • 相続税、贈与税などの節税対策になる

など、他の投資商品になく不動産投資ならではのメリットが多くあります。

一般的には不動産投資は長期に渡り資産形成するのに適している投資商品だと言われています。短期で売却をしてその売却益を得る手法もありますが、一般の投資家は安定した家賃収入を得る手法をメインとする方が多いです。

その場合は、やはり長期に渡り物件を所有することになりますから、築年数が古い物件よりも、築浅などの長期で所有ができて、出口戦略も立てやすい物件を選ぶといいでしょう。

また、不動産は築年数が古くなるにつれ家賃も下落していきます。

1物件だけずっと所有するのではなく、将来的に得たい不動産収入の目標を決め、それを達成するためにこの先の5年、10年、15年に物件を買いましするなどのプランニングを立てることも非常に重要と言えます。

「目標や目的」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→不動産投資における目標や目的

② 融資枠

物件の予算を決めるときに、まずはご自身の融資枠について把握しておく必要があります。

一般的には不動産投資ローンの融資枠は、ご年収500万円以上で、年収の5〜7倍が一つの目安と言われています。

例えばご年収が700万円の場合は、3,500万円〜5,000万円が一つの目安金額になります。

融資の審査基準は

  • お勤め会社
  • ご年収
  • 勤務年数
  • 家族構成
  • 金融資産

などの条件でトータルにて評価します。

不動産投資ローンにおいては、大きくご自身で金融機関に斡旋するケースと不動産投資会社の提携ローンを利用するケースがあります。

ご自身で斡旋する場合はハードルが高く、付き合いがある金融機関にある程度金融資産がある場合は有利です。それ以外のケースは不動産投資会社の提携ローンを利用することをオススメします。

不動産投資会社の提携ローンは、金融機関がその不動産投資会社の取引実績を評価していますので、業績がいい会社は提携している金融機関も多く、融資の条件も有利になるケースが多いです。

多い会社は10行以上の金融機関を紹介できるケースもありますので、ご自身の条件に合せて最もいい条件で借りられる金融機関を利用するといいでしょう。

③ キャッシュフロー

不動産投資をする際のキャッシュフローも非常に重要です。

特にフルローンを利用する場合は、購入時の初期費用をおさえることができる反面、月々の返済額が高くなります

融資を受ける時の金利、融資期間などの条件にもよりますが、中には家賃だけの収入では返済に足りないケースもあり、手出しの物件もあります。

そういった意味だと、月々のキャッシュフローは赤字になることになります。

この赤字に対して、生命保険代わりになる費用、不動産収入が赤字になるから所得税の節税に繋がるというふうに営業トークされる場合はほとんどですが、ウソではないです。

ここで注意して頂きたいのは、月々の手出しはこの先では金額がどんどん大きくなり、その支払いを継続できるかということです。

なぜならば、上記にも少し触れましたが、建物の築年数が古くなるにつれ、家賃収入も減っていくケースがほとんどです。対して、融資への返済額は減らないことによって、手出し金額がどんどん増えていく可能性が高いからです。

そのため、現在の状況を考えるのではなく、少し返済の余裕をもたせて、この先10年を見据えましょう。たとえ現在より支出が多くなっても、このまま所有し続けられるかどうかで判断する必要があります。

④ リスクヘッジ

不動産投資にはメリットがありますが、デメリット、リスクもあります。

値動きが激しい株式、FXなどの金融商品と異なるのは、不動産投資は事前にリスクを把握することができて、それの回避策を立てることができる点です

不動産投資には

  • 空室リスク
  • 金利上昇リスク
  • 自然災害リスク
  • 管理会社倒産リスク

などのリスクが挙げられます。

これらのリスクを事前に認識し、回避策も立てることが重要です。

不動産投資のリスク、回避策の立て方について詳しくは「不動産投資におけるリスク」の記事を参照してみてください。

関連記事:→不動産投資行う前に知っておくべき6つのリスクの種類

⑤ 全体の投資ポートフォリオ

不動産投資にメリット・デメリットがあるのと同じように、株式、FXも投資である以上、メリットもあればデメリットもあります。

「一つのカゴに卵をもるな!」という言葉があるように、資産形成は分散投資が鉄則です。

つまり、不動産投資だけではなく、保険などの金融商品の投資も分散して投資商品を持つことが重要です。

つまり、不動産投資だけで見るのではなく、全体の投資バランスを見る必要があり、ご自身のお金で投資する金融商品、融資を活用して他人資本で投資する不動産投資、その他にも万が一な時に備えて銀行に預金も持つなど、ポートフォリオをきちんと作っておきましょう

信頼できる担当者を決める判断

不動産投資の個人面談でもう一つのポイントは、面談を通じて信頼できる担当者を探すことです。

不動産投資の成敗は担当者にかかっていると言っても過言ではないほど、担当者の役割は非常に重要です。

不動産投資は購入する前の投資プラン作成、物件を選ぶなどから始め、実際に物件を購入したあとの賃貸経営、税金、物件の買い増し、場合によって法人を設立するなど、担当者とは非常に長い付き合いになります。

ただ物件を買えば終わりの投資ではないため、今後の買い増しができるようスタートは非常に重要です。そのため、担当者には不動産投資のスキルだけではなく、欲を言えば金融商品全般の知識があるとなおいいと言えます。

不動産投資会社が信頼できても、担当者のレベルはばらつきがあります。個人面談では信頼できる担当者なのかどうかを判断する貴重な機会と言えます。大きく下記のポイントで判断してみてください。

  1. 提案された投資プランの理由は明確なのか
  2. 質問をその場で答えることができるのか
  3. レスポンスの速さ

では、順番に見ていきましょう。

① 提案された投資プランの理由は明確なのか

取り扱っている物件が違えば、提案内容が異なるのは当然のことです。

中には、ご自身が設定した目標を達成できない提案プランを提示されたケースもあるでしょう。

その場合は、自分の目標を達成できたからいいプラン、達成ができないなら悪いプランではなく、そのプランを提案する理由が明確なのかどうかが重要になります。

ただ物件を売りたくて、融資枠いっぱいいっぱいの提案をされたら、返済に追われるだけになりますので、一旦検討を見直すといいでしょう。

一方、余裕のある返済プランで、計画的にステップを踏んで資産を増やしていくプランであれば、具体的に検討しましょう

また、その提案についてご自身が納得するかどうかも肝心です。自分でも非現実に感じたら取引を取りやめにするといいでしょう。

② 質問をその場で答えることができるのか

経験が豊富な担当者であれば、数多くの提案をされてきているわけですから、基本的にはその場で質問に答えることができます。

一方、経験が浅い担当者の場合は、割と基礎的な質問も答えられない方が多いです。もちろん質問の内容にもよりますが、担当者に少しでも不安を感じたら、担当者を変えてもらうといいでしょう。

不動産投資は数千万円もする投資ですから、安心して任せられる担当者を選ぶようにしましょう。

③ レスポンスの速さ

これは当たり前の事ですが、意外と当たり前のようにできない人が多いです。

メール送ってもなかなか返信がない、電話をしてもなかなか折り返しがない場合は、担当者を変えましょう。

上記にも書きましたが、不動産投資は担当者と長い付き合いになりますので、急ぎの時もなかなか連絡が取れないとなると、信頼関係が崩れることになります。

担当者を変えることをオススメします。

まとめ

今回は面談する時のポイントについて書きましたが、参考になりましたでしょうか。

「営業をされるから」と面談を嫌がる方も多いですが、本気で不動産投資で成功したいなら、ぜひ積極的に面談に参加するようにしましょう。

面談で多くの担当者に出会えますし、その会社の社風を感じることもできます。

多くの担当者と話していく中で、その担当者しかないノウハウというものも吸収することも可能です。事前に知りたい情報をピックアップし、ぜひ積極的に参加するようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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