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不動産投資するなら知っておくべき東京再開発エリア7選

八木 チエ
2020/06/28

不動産投資するなら収益性の高いエリアで物件を取得したいものです。

その「収益性の高い」エリアの代表格には再開発エリアが挙げられるでしょう。というのも、街を再開発することでそのエリアの魅力が増すので、不動産需要が高まることが期待されるからです。

そこでこの記事では、東京の再開発エリアを7つに厳選して紹介していきます。投資物件を探している人はぜひ参考にしてください。

東京都心部の再開発

東京都心部の再開発には以下の計画があります。

  1. 虎ノ門付近の再開発
  2. 飯田橋駅周辺の再開発
  3. 渋谷駅周辺の再開発

詳しく解説します。

虎ノ門付近の再開発

はじめに紹介する東京再開発エリアは、虎ノ門付近の再開発エリアになります。

以下より、概要と具体的な開発内容について解説します。

参考:https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003927.html

①再開発の概要

虎ノ門付近の再開発事業は、森ビルが主導している再開発事業です。

再開発が予定されているエリアは虎ノ門駅周辺・溜池山王駅周辺・六本木一丁目駅周辺になります。

虎ノ門付近の再開発事業の目的は、外資系・金融系企業の誘致です。なぜなら、虎ノ門エリアは国家戦略特区プロジェクトにおける「国際的ビジネス拠点」として位置づけられているからです。

②具体駅な再開発内容

虎ノ門付近の具体的な再開発計画は以下の通りです。

  • 高さ330mにもなるメインタワー(地上65階建て)
  • 虎ノ門ヒルズステーションタワー(地上49階建て)
  • 赤坂のツインタワー(地上43階建て)
  • The Okura Tokyoオークラプレステージタワー(地上41階建て)

上記のほかにも、40階建てを超えるオフィスビルを建築する計画が多数あります。要は、今よりさらにオフィス街としてグレードアップするということです。

このように、虎ノ門駅付近はビジネスの拠点となるので、虎ノ門駅へ通勤しやすいエリアの賃貸需要は期待できるでしょう。

飯田橋駅周辺の再開発

次に紹介する東京再開発エリアは、飯田橋駅周辺の再開発エリアです。

飯田橋駅周辺の再開発は、具体的に飯田橋駅東口で計画されています。

具体的には、飯田橋駅東口からすぐの「飯田橋四丁目」と「富士見二丁目」にまたがる、1ヘクタールを対象とした再開発です。

この再開発で、オフィス・住宅・ショッピング施設を併設したビルが誕生する予定。また、JRと東西線の間にショッピング施設も計画されています。

そもそも飯田橋は、東京方面へも新宿方面へも行きやすい好立地なエリアなので、この再開発によってますます賃貸需要は大きくなるでしょう。

参考:https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_002153.html

渋谷駅周辺の再開発

次に紹介する東京再開発エリアは、渋谷駅周辺の再開発エリアです。

渋谷駅周辺は、すでに渋谷ヒカリエや渋谷ソラスタを中心に再開発が進んでいます。

しかし、ほかにも以下のような再開発計画があります。

  • 渋谷駅桜ケ丘口地区の再開発
  • 渋谷二丁目17地区の再開発

渋谷駅桜ケ丘口地区の再開発は、オフィスと商業施設が併設されたビルの建築です。

しかし、単にビルを建築するのではなく、国道246号線を横断するデッキやJR線とつながるデッキも作られる予定。この開発によって、渋谷の街をより安全に歩きやすくなります。

渋谷二丁目17地区の開発は、渋谷ヒカリエに隣接する複合施設。この施設には、商業施設だけでなく屋外の広場が併設されるので、緑が楽しめるスポットになります

渋谷は表参道や青山方面にもアクセスが良いので、渋谷駅周辺の賃貸需要はますます上がることが予想されます。

参考:https://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/index.html

東東京エリアの再開発

東東京エリアの再開発には以下の計画があります。

  1. 葛飾区金町エリアの再開発
  2. 江戸川区小岩駅の再開発

詳しく解説します。

葛飾区金町エリアの再開発

はじめに紹介する東東京再開発エリアは、葛飾区金町エリアの再開発エリアです。

金町駅エリアは、すでに2009年~2010年辺りに一度開発されています。その開発により駅前にマンションや商業ビルが立ち並んでいるため、葛飾区内では比較的有名なエリアです。

さらに、2018年より東金町一丁目西地区に複合施設の開発が進められており、2021年夏に竣工する予定になっています。

また同エリアは2024年・2027年・2029年ともう3段階の再開発が予定されている点も魅力でしょう。

そもそも葛飾区などの東東京エリアは、「東京駅に近く交通利便性が良い割には安価」という特徴があります。

そして、今回の再開発が進むことで賃料水準がさらに上がる可能性があるので、要注目エリアといえるでしょう。

参考:http://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1000060/1003609/1003628/index.html

江戸川区小岩駅の再開発

次に紹介する東京再開発エリアは、江戸川区小岩駅の再開発です。

小岩駅は北側・南側の両方で以下のような再開発計画があります。

<北側>

  • 駅前の商店街の歩道拡張
  • 駅前に交通広場と立体歩行者通路の新設

<南側>

  • 1街区~3街区に複合施設の建築

このように、北側は住みやすくなり南側は複合施設ができるので利便性が上がります。

また、江戸川区も葛飾区と同じ東東京エリアなので、元々東京駅に近いという大きなメリットがありました。それに加えて上記のような再開発計画があるので、要注目エリアといえるでしょう。

参考:https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e016/toshikeikaku/kenchiku/ruletokyogi/keikakunaiyo/kakuchikukeikakunonaiyo/jrkoiwa.html

その他注目の再開発エリア

  1. 新駅「高輪ゲートウェイ」の再開発
  2. 晴海などの湾岸エリアの再開発

その他注目の再開発には以下の計画があります。

詳しく解説します。

新駅「高輪ゲートウェイ」の再開発

はじめに紹介する「その他東京再開発エリア」は、新駅「高輪ゲートウェイ」の再開発です。

知っている人も多いと思いますが、高輪ゲートウェイは山手線の新駅です。

新駅の創設に伴って、以下のような再開発の計画があります。

  • 高輪ゲートウェイ駅内の商業施設
  • 港南二丁目の再開発

特に、港南二丁目の再開発は品川駅~高輪ゲートウェイ駅~田町駅までをつなぐ、大規模な再開発です。具体的には、オフィス・商業・住宅が誕生して、3駅をデッキで結びます。

そのため、高輪ゲートウェイ駅の新設では高輪ゲートウェイ駅だけでなく、品川駅・田町駅付近も賃貸需要の上昇が期待できるでしょう。

参考:https://www.jreast.co.jp/press/2018/20180923.pdf

晴海などの湾岸エリアの再開発

次に紹介する「その他東京再開発エリア」は、晴海などの湾岸エリアの再開発エリアです。

晴海エリアをはじめとする湾岸エリアは、すでに再開発されている個所もあります。

しかし、将来的には以下の再開発が計画されています。

  • 環状二号線の延長工事(新橋~豊洲)
  • バスを基盤としたBRTの整備
  • 選手村の供給

環状二号線の延長工事によって、晴海・豊洲エリアから新橋方面へさらに行きやすくなるでしょう。また、BRTが整備されると、今よりストレスなく地上移動が可能です。

さらに、選手村が分譲マンションとして大量供給されるため、このエリアでは不動産価格が一時的に下がり「お買い得」なマンションが増えるかもしれません。

ただし、この点はオリンピックの影響を受けるので、注視しておく必要があるでしょう。

再開発エリアで投資する際の注意点

最後に、再開発エリアで投資する際に注意すべき以下について解説します。

  1. すでに相場が上がっていないか?
  2. 再開発はあくまで「計画」である

すでに相場が上がっていないか?

まずは、すでに相場が上がっていないか?という点です。

今回紹介した再開発案件は、全て公にされています。つまり、調べれば誰でも分かる情報ということです。

そのため、すでに不動産需要が上がっていることで、不動産価格も上がっている可能性があります。そうなると、今そのエリアで不動産を購入しても、投資物件としては収益性が低い可能性があるのです。

まずは、以下の手段で相場を調べてから物件を購入するか判断しましょう。

  • ネットで調べる
  • 不動産会社へのヒアリング

①ネットで調べる

ネットで調べるとは、具体的に以下2つのサイトで成約事例を調べることです。

  • REINS Market Information
  • 土地総合情報システム

上記2つのサイトで成約事例を調べることで、過去と現在の相場が分かってきます。その差を見極めることで、すでに価格が上がっているかどうかが分かるでしょう。

参考:
http://www.contract.reins.or.jp
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

②不動産会社へのヒアリング

また、サイト以外に不動産会社へのヒアリングも重要です。というのも、不動産会社は前項のサイトではリーチできない情報を持っているからです。

そのため、不動産会社が主催するセミナーへ参加したり、資料請求をしたりして不動産会社とのつながりを持っておきましょう。

その情報と自分が調べた情報、そして上記のような再開発に関する情報を網羅した上で、投資物件を購入するエリアを見極めるという流れです。

再開発はあくまで「計画」である

今回紹介した再開発案件は、全て事業者や行政が出典している公式な情報を基にしています。

しかし、あくまで「計画」なので、途中でストップする可能性がある点には注意が必要です。たとえば、今回のコロナショックによって、リニア新幹線の開発計画は大幅に遅れる可能性が出てきています。

もし計画に大きな遅れが出れば、リニア新幹線が通ることを見越して取得した物件は、収益性の低い物件になるリスクがあります

つまり、再開発計画を見越した上で投資物件を購入するときは、「計画はあくまで計画である」という認識を持つ必要があるということです。

仮に、5年前から着想があるものの着工すらしていなければ、いつ計画が実行されるか分かりません。

このように、再開発はあくまで「計画」であることを認識して、実際に計画通り実行されないリスクも加味した上で投資する必要があるでしょう。

東京都・23区で不動産投資をお考えの方は下記でも解説していますので参照してみてください。

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まとめ

今回は、東京の再開発エリアを7つに絞って解説しました。

再開発エリアは賃貸需要が大きく上昇する可能性があるものの、すでに不動産価格が上昇している可能性があります。

また、計画がストップする可能性もあるので、その点には注意が必要です。いずれにしろ、再開発エリアにも注目しつつ、広いエリアで物件を探した方が良いでしょう。

そうすることで、自分の理想とする物件を見つけやすいです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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