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不動産投資物件選び

ボロ物件投資って本当に儲かる?メリットやデメリット

八木 チエ
2020/07/01

不動産投資は物件の選定・借主の募集・物件のメンテナンスと一連の作業を滞りなく行うことができなければ、成功することができません。

その中でも物件の選定は非常に重要です。物件を選定する際には大きく分けて土地と建物を分けて考えることができます。

不動産は文字通り動かない財産ですので、まずは立地が重要です。立地が悪ければいくら素晴らしい建物が建っていたとしても入居者を見つけることは難しいでしょう。

次に重要となるのが建物です。建物は新しく綺麗で最新の設備を備えている建物であればあるほど、入居率が高くなる傾向があります。

しかし、新しい建物は人気がある為、古い建物よりも購入する値段も高くなってしまいます。そのため、古い物件を安く購入することも物件の選定において有力な選択肢のひとつとなります。

そこで今回は古い物件を購入する「ボロ物件投資」のメリットや注意点を解説していきます。

ボロ物件投資の魅力とは 

ボロ物件投資には、どのような魅力があるのでしょうか。

最大の魅力はボロ物件であれば安く手に入れることができるということです。不動産投資の最大の魅力は、毎月入る賃料収入から算出できる利回りです。利回りは「家賃÷物件価格」で決まります。

例えば、年間家賃が100万円で物件価格が1,000万円であれば、利回りは10%となりますので、10年間で投資資金を回収することができます。

同じ家賃でも物件価格が500万円の場合、利回りは20%となりますので、5年間で投資資金を回収可能です。

ボロ物件は値段が安いため利回りが自然と高くなります。そのため、投資資金を早く回収できるのです。

物件価格が安く、利回りが高いという点はボロ物件投資の最大の魅力といえるでしょう。また、価格が安いためローンを組まなくても現金一括購入できるという場合も多くなります

ローンを組むと金利上昇のリスクもあるため、現金で購入したいという方にも比較的安価で購入できるボロ物件投資は魅力的な投資手法です。

ボロ物件投資の注意点

ボロ物件投資は、利回りが高いという大きな魅力がある一方で注意点も多い投資手法です。

ボロ物件投資の注意点を確認していきましょう。

建物の倒壊等のおそれがある

ボロ物件は、台風や地震等の天変地異による建物の倒壊の可能性が、新しい物件よりも高くなってしまいます。

特に新耐震基準を満たしていない物件はなおさら注意が必要です。建物を壊すまでしなくても、基礎を補強するなど対策を立ておくといいでしょう。

ボロ物件投資をする際は天変地異に注意して、住人や周辺の人に迷惑をかけないようにメンテナンスを行う必要があるでしょう。

空室になった場合の募集が難しい

ボロ物件は部屋が埋まった状態で購入するいわゆる「オーナーチェンジ」といわれる方法で購入するケースが多くあります。

オーナーチェンジで購入した場合、借主がそのまま住み続けてもらえば、高い利回りが確保できるため、ボロ物件投資には大きな魅力があるといえるでしょう。

しかし、昔から住んでいる人が出て行ってしまった場合、ボロ物件は人気が無いため再度募集することは難しくなってしまいます。

オーナーチェンジ物件でも、借主から大家に退去したいと内々に申し出があったことを隠して売却されるケースも稀にあります。

このようなケースでは借主がオーナーチェンジ後しばらくしてから出て行ってしまう可能性もありますので、オーナーチェンジ物件でも現在の入居者が出て行ってしまった場合のことは想定しておく必要があります。

売却が難しい

ボロ物件は利回りが高いものの、リスクが高く上級者向けの不動産投資です。

そのため、ボロ物件を購入しようとする人は少なく、出口戦略が難しいといえるでしょう。

利回りが高くても最終的に売却できなければ不動産投資で成功することが難しいため、売却が難しいということは大きなデメリットとなります。

また、日本の空き家は年々増加しており、社会問題となっています。空き家が多くなると、

空き家の状態で売却することが更に難しくなります。

今後もボロ物件の出口戦略は益々難しくなることが予想されますので、その中でも最終的に売却できる物件かどうかを見極めて投資をすることが重要です。

再建築ができない物件もある

ボロ物件はかなり昔に建てられているため、現在の法律には適合していない物件もあります

土地の形状等(前面道路の幅員・間口)によって再建築できない物件もありますので注意が必要です。再建築できず、更地にしても利用価値が無い場合にはどうすることもできない資産になってしまうため、売却することも人に貸すこともできません。

そうなると、物件の価値としてはほぼゼロになってしまいますので、ボロ物件を購入する際は再建築ができる土地なのかどうかを必ず確認するようにしましょう。

融資が下りない可能性が高い

ボロ物件は法定耐用年数を超過している可能性が高いため、融資がなかなか下りません

そのため、ボロ物件を購入する際は自己資金で購入する必要があります。

借入金で投資をしようとしている投資家には、ボロ物件投資は基本的に取りえない戦略といえるでしょう。

「不動産投資における災害リスク」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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ボロ物件と新築物件どちらがお得?

ボロ物件には魅力がある一方で注意点も多いことを解説しました。

実際にボロ物件と新築物件はどちらがお得なのでしょうか。比較検討してみましょう。

利回りは圧倒的にボロ物件が有利

ボロ物件は物件価格が安いため、利回りは圧倒的にボロ物件が有利です。

リスクをとってでも利回りを重視するという投資方針であれば、ボロ物件は有力な選択肢となるでしょう。

ただし、既にご説明の通りボロ物件は一度空室になってしまうと再度募集することは難しいという弱点があります。部屋が埋まれば利回りが高いボロ物件でも、空室になってしまえば当然利回りは0になってしまいます。

そのため、ボロ物件は利回りが高いものの、空室になる可能性も高いといえます。一方の新築物件は、利回りが低いものの空室になる可能性はボロ物件に比べると低いため、安定的に収入を得る事ができます。

一概にどちらが良いということはできませんので、ご自身の投資戦略をふまえて投資をすることが重要です。

長期投資をする場合は新築物件が有利

長期目線で投資をすることを考えれば、安定的な収入を得る事ができる新築物件が有利です。

ボロ物件投資は借主が住み続けてくれている間は利回りが高く魅力的な投資といえます。

しかし、近い将来解体・再建築を行う必要があるかもしれません。このような場合、収入を得られなくなるか、再建築の費用がかかってしまいますので、ボロ物件投資の魅力は薄れてしまいます。

ボロ物件投資を成功させるためには短期的投資資金を回収することが重要です。

新築物件の方が長期目線で安定的に収入を確保できる可能性が高いため、長期投資をするのであれば、新築物件の方が有利といえるでしょう。

ボロ物件に投資をする場合の投資戦略とは

ボロ物件に投資をする場合どのような投資戦略を持って投資をすればよいのでしょうか。

ボロ物件投資で失敗しないための投資戦略をご紹介します。

短期間で投資資金を回収する

ボロ物件の利回りが高い特徴を活かして短期間で投資資金を回収することが、ボロ物件投資成功の秘訣です。

逆に言うとボロ物件投資では短期間で投資資金を回収できなければ、長期目線で収入を得ることは厳しいといえます。

そのため、ボロ物件投資をする際には何年で投資資金を回収することができるかを見極めて購入することが重要です。

修繕等を積極的に行うことで付加価値をつける

積極的に修繕を行い、付加価値を付けてボロ物件のなかでも魅力がある物件にするという方法も選択肢の一つです。

ボロ物件でも立地が良い物件であれば、魅力を高める事で十分人気が出る可能性があります。修繕で付加価値を付ける場合に重要なことはその土地のニーズにあった付加価値を付けることです。

例えば、ファミリータイプの住居であれば、水回り等の生活設備を新しくするなど、ニーズにあった修繕を行う事が重要です。

ただし、修繕を行うことで、費用がかかってしまいますので、ボロ物件投資の最大の魅力である利回りが低くなってしまい、投資資金を回収するまでは時間がかかってしまいます。

修繕を行う際は本当に魅力が高まるのか、よく検討してから行う必要があるといえるでしょう。

出口戦略を立ててから購入する

ボロ物件は売却が難しい物件です。

そのため、売却する際の出口戦略をしっかり立てておくことが重要となります。

出口戦略を立てる際はまず再建築できるかどうかが重要。再建築ができない物件であれば、かなり早期に投資資金の回収ができなければ利益をあげることは難しいでしょう。

また、再建築ができる物件であったとしても更地にして利用価値があるかどうかも重要です。ボロ物件を解体せざるを得なくなった時に更地のまま青空駐車場等で活用できるのであれば、費用をかけずに収入を得たり売却したりすることで収入を得ることが可能です。

しかし、建物を再建築しなければ利用買価値が無い土地の場合は、新築物件を立ててから収入を得ることになりますので、リスクが高くなります

そのため、建物を解体した後に更地としての利用価値があるかどうかも購入時に検討しておく必要があるといえるでしょう。

「出口戦略」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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まとめ

ボロ物件投資について解説しました。

ボロ物件投資は利回りが高く、早期に投資資金を回収することができるという大きなメリットがあります。

一方で、一度空室になってしまうと再度の募集が難しいため、上級者向けでハイリスク・ハイリターンの投資といえるでしょう。

また、売却することが難しいため、出口戦略が非常に難しい投資です。ボロ物件を購入する際は「再建築できるのか」、「更地として利用できるのか」等、出口戦略もしっかり見極めて購入する必要があります。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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