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資産形成

不動産投資と自営業者の相性は良い?メリット・デメリットを解説

八木 チエ
2020/07/06

自営業者の中には、不動産投資を検討している人もいると思います。

自営業の方は収入が不安定というリスクがあるため、不動産投資にて安定した家賃収入を得ることができれば、収入の補填にもできるでしょう。

ただし、自営業者が不動産投資をするときのデメリットもあるので、その点もしっかり把握しておく必要があります。

そこでこの記事では、自営業者が不動産投資をするメリット・デメリットなどについて解説していきます。

自営業者で不動産投資を検討している人は、ぜひチェックしてみてください。

自営業者が不動産投資するメリット

冒頭でもお伝えしたように、自営業者と不動産投資は相性が良いです。

その理由は、自営業者が不動産投資すると以下のメリットがあるからです。

  1. 安定した収入源を作れる
  2. ほとんど手間がかからない
  3. 節税につながる

詳しく解説していきます。

安定した収入源を作れる

1つ目のメリットは、安定した収入源を作れる点です。

なぜなら、不動産投資は「家賃」が収入源なので、時期により収入が増減するリスクが小さいからです。

そもそも不動産投資とは、アパートやマンションなどを保有して、賃借人を住まわせることにより家賃収入を得る投資。自営業者は会社員より収入が不安定なケースが多いため、不動産投資の「収入が安定している」点は大きなメリットといえます。

家賃が安定した収入源であるという点は、ほかの投資と比較すると分かりやすいです。たとえば、株式投資であれば「株価が半年で半値になった」ということはあり得る話です。

一方、「家賃が半年で半値になる」ということはほぼあり得ません。このように、家賃は安定した収入源なので、収入が不安定な自営業との相性は良いのです。

ほとんど手間がかからない

2つ目のメリットは、ほとんど手間がかからないという点です。このメリットについては以下を知っておきましょう。

  1. 不動産投資にかかる手間
  2. 管理会社がいる

簡単にいうと、日々忙しい自営業者は「ほとんど手間がかからない」という点において、不動産投資との相性が良いのです。それぞれ詳しく解説します。

①不動産投資にかかる手間

まず、不動産投資には以下の手間がかかります。

  • 入居者を募集する
  • 賃貸借契約を結ぶ
  • 家賃を徴収する
  • 家賃滞納時の対応をする
  • 退去時の立ち合いや修繕手配をする

不動産投資は賃借人がいるので、上記のような対応が必要になってきます。

②管理会社がいる

ただし、前項で紹介した「不動産投資にかかる手間」については、管理会社がいるので問題ありません。

一般的に不動産投資をするときは、自分が保有する不動産の管理全般を管理会社に任せます。

管理委託手数料として家賃の数%を支払う必要はあるものの、不動産投資は物件を保有した後に手間はほぼかからない投資です。

そのため、日々忙しい自営業者は「手間がかからない」という点において、不動産投資との相性が良いのです。

節税につながる

3つ目のメリットは、節税につながるという点です。

というのも、不動産投資で発生する家賃収入は「不動産所得」といわれ、総合課税に当たるからです。

総合課税の仕組みや、自営業者と相性が良い理由について以下より解説していきます。

①総合課税とは?

総合課税とは、「ほかの所得と合算することができる」という制度です。

つまり、不動産所得は自営業者の本業の所得である「事業所得」と合算できるということです。

そのため、不動産所得がマイナスであれば事業所得もマイナスになるので、不動産投資をすることで節税につながります。

節税につながる理由は次項で解説します。

②自営業者と相性の良い理由は?

「不動産所得がマイナスになる…」と聞いて、「そもそもマイナスになったら投資する意味がないのでは?」と思った人もいるでしょう。

しかし、不動産投資は減価償却費用を計上できるため、「実際は黒字だけど会計上は赤字」という状態になりやすいのです。

そのため、不動産投資でも収入を得つつ、事業所得を下げることで節税にもつながる…という状態になりやすいので、自営業者と不動産投資の相性は良いというわけです。

自営業者が不動産投資するデメリット

自営業者が不動産投資をするデメリットは「融資を受けにくい」という点です。

その理由や、融資に通るためのポイントについて以下より解説していきます。

融資審査の項目とは?

そもそも、不動産投資ローンの審査項目は以下の通りです。

  • 借入者の年収や勤務先
  • 雇用形態
  • 信用情報(過去の延滞歴など)
  • 不動産の収益性や担保価値

簡単にいうと、金融機関は「借入者の年収は安定していて継続性があるか?」を審査します。

その点において、自営業者は会社員や公務員ほど安定性と継続性がないと判断されるのです。

たとえば、自営業者が病気で仕事ができなくなると収入はゼロになります。また、「来月から仕事がなくなる…」という状況もあり得ます。

一方、会社員や公務員はこのような状況になるリスクが自営業者よりも遥かに低いです。そのため、自営業者は金融機関から厳しい目で審査されるので、融資審査に通りにくいのです。

収入は所得を見られる

もう1つ、自営業者が融資を受けにくい理由は、収入は「所得」を見られるという点です。

要は、「売上-経費」を見られるということです。

一方、会社員は額面年収を見るので、実際に色々天引きされる前の年収で判断されます。

つまり、自営業者は「手取りの収入」を年収として見られるものの、会社員や公務員は「額面の収入」を年収として見られるという違いがあります。

自営業者の中には、節税対策として色々な支出を経費として落としている人もいるでしょう。

しかし、経費として落とし過ぎることで「審査される所得(年収)」も低く見られるため、必然的に融資審査のハードルが上がるので注意が必要です

金融機関選びが重要

前項までで、自営業者は会社員や公務員よりも不動産投資ローンの審査に通りにくい理由が分かったと思います。

この対策として「金融機関選び」があります。要は、自分のプロフィールでも通りやすい金融機関を選ぶということです。

この点について以下を知っておきましょう。

  1. 金融機関によって審査は異なる
  2. 不動産会社に斡旋してもらうこともある

詳しく解説していきます。

①金融機関によって審査は異なる

金融機関の審査項目は上述した通りです。しかし、金融機関によってどの項目を重視するかは異なります。

たとえば、「年収の高さ」を重視する金融機関もありますし、「年収の安定性」を重視する金融機関もあります。

そのため、自営業者でも自分のプロフィールによっては、A銀行は厳しいけどB銀行は通るかもしれない…ということがあるということです。

だからこそ、自営業は自分と相性の良い金融機関を探さなくてはいけないのです。

②不動産会社に斡旋してもらうこともある

審査する金融機関は、物件を紹介してもらう不動産会社に斡旋してもらうこともあります。

そのため、不動産会社を選ぶときには「どのような金融機関を斡旋してもらえるか?」という点も重要です。

また、不動産投資の場合は自分で金融機関に出向き交渉することも多いため、自分と相性の良い金融機関を自力で探すことも重要。

いずれにしろ、金融機関によって重視する審査項目が異なるので、自営業者が不動産投資するなら「相性の良い金融機関選びが重要」と認識しておきましょう。

自営業者は物件種類を見極めよう

前項までで、自営業者と不動産投資の相性の良さが分かったと思います。

しかし、当然ながら自営業者が不動産投資をするときも、収益性の高い物件を選ぶことは重要です。

そこでこの章では、自営業が優良な物件を選ぶポイントである以下の点を解説していきます。

  1. 収入の安定性を考えよう
  2. 物件は少しずつ増やす
  3. パートナー選びは重要

収入の安定性を考えよう

1つ目は収入の安定性を考えることです。

なぜなら、自営業は会社員や公務員よりも収入の浮き沈みが激しいのは事実だからです。

そのため、過去3~5年の中で「最も低い年収」をベースに物件の予算を決めることをおすすめします。言い換えると、仮に昨年の年収が高かったとしても、その年収だけで予算を決めてはいけないということです。

もし直近の年収だけで予算を組んでしまうと、空室になったときにローン返済が厳しくなるリスクが出てきます。

物件は少しずつ増やす

不動産投資をする際は、はじめから複数の物件を保有するケースもあります。しかし、自営業なら物件は少しずつ増やしていくことをおすすめします。

もちろん潤沢にキャッシュがあるなら別ですが、そこまでキャッシュがないなら最初はキャッシュを確保しておいた方が良いでしょう。

というのも、自営業者は収入が下がるリスクもありますし、今後新たな事業をすることもあるからです。

つまり、突然キャッシュが必要になるタイミングがあるため、はじめは無理せず少しずつ投資金額を増やすことをおすすめします。

パートナー選びは重要

自営業者が不動産投資をするときはパートナー選びが重要になってきます。

パートナーとは、物件を紹介してくれる不動産投資会社や管理会社のことです。上述のように、不動産会社は金融機関を斡旋してくれますし、管理会社が自分に代わって不動産の管理を行ってくれます。

また、不動産会社によって保有している物件情報が異なるので、どの不動産会社をパートナーにするかで「紹介される物件」は変わってくるのです。

そのため、資料請求をしたり、セミナーへ参加したりして、優良な情報をくれる不動産会社を選定しましょう。

その不動産会社が重要なパートナーとなり、収益性の高い不動産情報を得られるかどうかに影響してきます。

「物件の選び方」に関しては下記で各種解説していますので参照してみてください。

関連記事:→不動産投資物件選び

まとめ

このように、自営業者は不動産投資との相性が良いです。

不動産投資は、ほかの投資よりも収入が安定している点が、相性の良い最も大きな理由といえるでしょう。

一方、融資の審査に通りにくいというデメリットもあるので、まずは金融機関の審査項目を把握しておきましょう。

その上で、金融機関の斡旋や優良な投資物件の紹介…という観点から、信頼できる不動産会社選びが重要です。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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