なるべく安い物件を購入して不動産投資を始めたいと考えている人もいるでしょう。
しかし、通常販売をされている物件だとなかなか物件価格を下げることが難しく、そこで物件価格が安くおさえることができる任意売却物件の購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらの記事では、不動産投資を任意売却物件で検討されている人向けに、任意売却物件とは、購入するメリット・デメリット、注意点などについて紹介していきます。不動産投資で任意売却物件を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。
任意売却物件とは、物件の所有者が住宅ローンを払えなくなった場合に、住宅ローンが残っている状態でも債権者と債務者の双方の合意に基づいて第三者に売却される物件のことです。
通常、債務者がローンの支払いが困難になった場合は債権者が裁判所に競売を申し立て、その物件が競売にかけられるケースが多くあります。
しかし、競売になった場合、売却金額が返済すべき金額に到達しない恐れもあります。債務者も残りの金額を支払うことが難しくなる場合も多く、債権者も残額を回収できないことになるため、両者にとって不都合になるでしょう。
そのため、そのようなリスクを回避するために、競売が開始される前までに不動産会社や弁護士などを経由して物件を売ってしまう任意売却が行われているのです。
任意売却とよく似たイメージを持たれる単語に、競売があります。
競売は、売り主の合意に関係なく売却を行うことができ、入居者も強制退去を強いることができます。
一方で、任意売却は売り主の意思で売却の手続きが進めていき、入居者は場合によって売却後もその物件に住むことができます。
また、競売は任意売却よりも売却までの期間が短いため、短期間で売却代金を得たい場合に実施されるケースが多いです。
つまり、任意売却よりも競売の方が売却に関して執行力が高いと言えるでしょう。
任意売却は債権者と債務者の合意に基づいて売買が行われるという点では一般的な不動産売買と同じですが、上記のような競売との違いを明らかにするために任意売却物件と呼ばれています。
任意売却物件を購入する場合の流れとしては、主に購入する物件を決めてから内覧などの下見を行い、引き渡しの条件を交渉します。
交渉が成立すれば、買付証明書を提出して売買契約を結び、最終的に物件の引き渡しが行われます。
なお、物件を購入してから実際に引き渡しが完了するまでは、何らかのトラブルが起こらない場合、2カ月くらいが目安です。
任意売却物件は一般的にあまり出回る物件ではありません。そのため、任意売却物件を探す場合は一般的な物件を探す方法と探し方が少し異なります。
では、どういった方法で任意売却物件を探せばよいのでしょう？
おすすめの方法は以下の3つです。
それぞれの方法について説明していきます。
最も簡単に任意売却物件を探す方法は、任意売却物件を取り扱っている専門サイトで探すことです。
インターネットで「任意売却」と検索すると、いくつかのサイトが見つかります。
こういったサイトでは、一般的に見つけにくい任意売却案件を取り扱っているため、ポータルサイトなどに掲載されていない任意売却物件を見つけることが可能です。
ただし、会員登録しないと任意売却物件を見ることが出来ないサイトが多いため、会員登録をする必要があります。
また、中には信頼性の高くないサイトもあるので、注意も必要です。
会員登録をする前には、必ず運営会社の住所や資本金など信頼性があるサイトかをよく見極めるようにしてください。
下記にて任意売却物件を取り扱っているサイトを3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。
| 名称 | 特徴 | URL |
|---|---|---|
| 任売市場 | 首都圏の任売物件に特価している | http://ninbai-ichiba.com/ |
| 任意売却物件情報センター | 全国の任売物件の情報がわかる | http://281119.com/index.html |
| ライフクリエイト株式会社 | 大阪を中心とした任売任売売却物件が探せる | http://www.e-renovation.biz/ |
任意売却を扱っている不動産会社を探して、任意売却物件を紹介してもらうのもおすすめの方法になります。
不動産会社に相談することで、市場に出回っていない任意売却物件を紹介してくれる可能性があるためです。
実際に、サイトには載っていない掘り出し物件を見つけられたという事例も少なくありません。
ただし、一般の不動産会社は手間と時間がかかる任意売却物件を扱っていないケースが多いため注意が必要です。
任意売却の取り扱いがあるかどうかは、ホームページを見て「任意売却の手続きを手伝う」や「任意売却の取り扱いが出来る」といった記載を参考に判断してみてください。なお、HPだけの情報で判断ができない場合は、直接に電話にて確認してみましょう。
任意売却物件を探す方法としては、債務整理などを専門にしている法律事務所に問い合せることで、任意売却物件を取り扱っている不動産会社を紹介してもらえる可能性があります。
売主が任意売却を行う際に弁護士に依頼することが珍しくないため、そういった不動産会社との繋がりがある法律事務所も多くあります。
ただし、弁護士事務所は基本的には法律相談を専門にしているので、任意売却物件を取り扱っている不動産会社の情報を問い合わせても対応してくれないことも少なくありません。
そのため、債務整理を専門にしている法律事務所に問い合わせるのは良いですが、あまり執拗にはしないように注意してください。
任意売却物件で不動産投資をするメリットは大きく3つです。
具体的に見ていきましょう。
売り主も早く契約を結びたい状況のため、一般的な物件を購入するのに比べてリーズナブルな価格での取引に応じてくれる可能性が高いです。場合によっては良い状態の物件を安く手に入れられるかもしれません。
なお、不動産投資をする際に気にしておくべき指標の一つに「表面利回り」があります。
こちらは物件の1年間の家賃収入を購入価格で割ると算出でき、理論上は数字が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。
そのため、安い価格で購入できれば、高い利回りが期待できます。ただし、修繕費用などのコストがかさんでしまうと利益を圧迫してしまうこともあります。そのため、表面利回りだけではなく、その他コストも考慮するように心がけましょう。
物件を売却した人の中には、売却したけれどその家に住みたいと考える人もいます。そのよう場合は物件を購入した段階で、すでに入居者が決まっている状態になるため、内装をきれいにする必要もなく、高利回りを期待できるでしょう。
また、任意売却は通常の不動産売買と同様の流れで購入できる点もメリットです。
競売の場合はオークションがクローズドで行われるため、手に入れたい物件であっても、提示した金額より高い値をつけた業者がいれば購入することはできません。
しかし、任意売却物件はそのようなやり取りではないため、購入できる可能性が高まります。
購入する前に物件の中を見学し、状態を確認してから購入するかどうかを検討できる点も特筆すべきでしょう。室内に売り主が残したゴミが放置されている場合もありますが、事前に中を確認できるため、購入後にそのような問題を発見する心配もありません。
そもそもそのような問題のある物件の場合はトラブルが起こるのを避けるために、債権者が任意売却に同意せずに競売にかけてしまうことが多いともいわれています。
任意売却物件で不動産投資をするデメリットは大きく2つです。
具体的に見ていきましょう。
物件自体が安く購入できた場合でも、物件の状態が良くない場合、リフォームや修繕が必要になったとしても購入者がその費用を出さなくてはいけない点です。
一般的には中古物件を購入する場合、売り主が一定期間の瑕疵担保責任を負う決まりになっています。これは、修繕が必要になった場合、決められた期間内であればその責任を売り主が負い、かかる費用を負担する決まり事です。
しかし、任意売却物件の場合は、瑕疵担保責任が免責になるため、修繕費用などを売り主に請求することができません。そのため、物件の状態によっては多額の費用がかかってしまう恐れがあります。
また、基本債権額よりも低い金額での値引き交渉ができない点や、売却価格を含めた契約条件の交渉が売り主だけでなく債権者も交えなくてはいけないため、スムーズに手続きが進まない可能性がある点もデメリットに挙げられるでしょう。
通常の不動産売買であれば売り主と買い主の双方で交渉を行い、契約を進められますが、任意売却物件の場合はそのようにできないため、債権者が契約内容に納得しない場合などは契約完了までに時間がかかると考えておきましょう。
ほかにも、物件の売却価格は債権者が決めるため、場合によっては競売よりも高い値がつけられてしまうことがある点や、任意売却の手続きが期間内に完了しない場合は、競売にかけられてしまう可能性もあります。
任意売却で購入する場合は、競売の開札日の前日までに手続きを終えなくてはいけません。そのため、どうしても購入したい物件であればなるべく早く契約を進めるようにしましょう。
任意売却物件は売主が立ち退きをする際に、売主が所有していた家具や衣服などの荷物を残したままにしており、買主が撤去費用を負担しなければならないといったトラブルがよくあります。
通常、売主の荷物は売主が責任をもって処分しなければいけませんが、任意売却物件は売主が自己破産など行っており、荷物の撤去費用を支払う能力がないケースが多いためです。
そのため、せっかく任意売却物件を安く手に入れることが出来たとしても、荷物の撤去費用が掛かり撤去費用を含めると、期待していたほどお買い得では無かったというケースは珍しくありません。
それどころか、売主が残していた荷物を買主が勝手に処分したことにより、売主とトラブルになった事例すらあります。
したがって、売主の荷物が残る場合は荷物の処分について契約書に加えるといった話し合いが必要です。
任意売却物件を購入する際は、残される荷物の有無や量、処分の方法などを事前に確認するようにしてください。
任意売却物件を購入するときの主な注意点は以下の4つです。
それぞれについて説明していきます。
任意売却物件を購入する際の注意点としては、まず、物件契約の証明として支払う手付金を売り主に直接渡さないことです。通常の不動産売買の場合は、売買契約書を締結する際に売り主に直接渡すのが一般的です。
任意売却物件として物件を購入する場合、お金に困っている人も多いため、持ち逃げされてしまう可能性もあるのです。そのような事態を回避するためにも、手付金は低めの金額にし、売り主ではなく、売り主側の業者に預かり金として支払うなどの対策を行うようにしましょう。
契約手続きを進める際には、該当物件の競売取り下げや差し押さえの取り消し手続きが行われているかどうかを確認するようにしましょう。
本来は契約が決まるとそれらの手続きを進めていきますが、手続きのし忘れがあるかもしれないので確認を行いましょう。なお、任意売却物件は一般的な物件情報サイトでは取り扱っていないことも多いため、購入する際は探し方に気を付けましょう。
簡単に物件を見つける方法としては、インターネットで任意売却物件を専門に扱っているサイトを探し、それを利用するやり方があります。
任意売却に力を入れている不動産会社であれば、一般的な不動産会社と異なり、そのような物件を多く扱っている可能性があるでしょう。また、債務整理問題を得意とする法律事務所に問い合わせを行い、任意売却物件の情報を教えてもらうのもよいです。
任意売却物件を購入する際に重要なポイントは、任意売却物件の取り扱いが得意な不動産会社に依頼をすることになります。
任意売却物件の取り扱いが得意な不動産会社に依頼することで、任意売却物件が見つかる可能性が高くなるうえに、購入する際の手続きもスムーズに行うことが出来るためです。
そもそも数が多くないことやプライバシーの問題から、一般的にあまり情報が出回っていない任意売却物件を見つけるには最適な方法といえます。
任意売却物件によっては物件の管理状態が悪く、大きく劣化しているケースがあります。そう言ったケースでは、購入してから多額の修繕費が掛かることがあるので注意が必要です。
また、任意売却物件を購入する際は、売買後に物件に欠陥があった場合に修繕をする必要がある契約不適合責任が免除されるケースが多いことにも留意しなければいけません。売主が物件の欠陥を修繕するだけの経済能力を有していない可能性が高いためです。
このため、任意売却物件は建物の劣化状態などをよく確認して購入する必要があります。
ちなみに、建物の状態を自分で見極めることが出来ない場合は、住宅診断を利用する方法がおすすめです。住宅診断を専門家に依頼することで、建物の状態がより正確にわかるため、修繕費用について正確な見積もりをとることが出来ます。
不動産投資で任意売却物件を購入する際の代表的なトラブル事例は以下の３つです。
それぞれについて説明します。
売主に手付金を持ち逃げされた事例です。
Bさんは通常の物件よりも安く購入出来る任意売却物件で、投資を行おうと考え不動産会社に問い合わせを行って、任意売却物件を紹介してもらいました。
紹介してもらった物件は立地条件や価格といった条件が非常に良かったそうです。しかし、売買契約を行う際に手付金を売主に直接支払ったところ、売主が手付金を持って夜逃げをしてしまいました。
手付金を支払って数日後に夜逃げの事実を不動産会社から教えてもらい知り、手付金が持ち逃げされたことがわかったため、警察に相談しましたが売主は今も見つかっていません。
このように、売主はお金に困っている人が多く、直接売主に手付金を渡してしまうと持ち逃げされてしまうケースがあります。
そのため、手付金は売主ではなく、不動産会社に預かり金として支払うようにしてください。
購入した不動産の状態が悪く、非常に高額な修繕費が掛かった事例を紹介します。
Bさんは任意売却物件が通常の不動産よりも安価に購入出来ることを知り、不動産会社に問い合わせて、築15年の一戸建て住宅の任意売却物件を投資目的で購入することを決めました。
築年数が15年経過している物件であったため、事前に物件の状態の確認を行いましたが、売主が住んでいる状態での確認だったので詳細な確認が出来ず建物の外観と内観を簡単に確認して購入したのです。
購入後、物件にシロアリが発生していることがわかり、予想していたリフォーム費用にシロアリによる被害の修繕費が加わったため、非常に高額な修繕費が掛かりました。そのため、購入前に予想していた利回りが悪くなってしまい、儲けがでない投資になってしまったそうです。
こういった事態を防ぐためにも、購入する物件の状態をよく確認するようにしてください。
購入しようと考えていた物件が競売になってしまった事例を紹介します。
Cさんは任意売却物件を購入して、不動産投資をしようと考えていたときに、知り合いの不動産会社から良い条件の任意売却物件があると紹介してもらえることになったそうです。
紹介してもらった物件は立地や物件の状態、価格も非常に良いと感じる物件だったのですが、妻の同意が必要だったため、1週間後に購入をすることを決めて不動産会社に連絡をしました。
しかし、今から任意売却の手続きをしても競売の前日までに任意売却の手続きが完了するかわからないと言われてしまったのです。
結局、不動産会社が金融機関と交渉して手続きを行ってくれましたが、競売前日までに手続きが間に合わず、物件は競売になってしまったのです。そのため、Cさんは狙っていた任意売却物件を購入することが出来ませんでした。
このように任意売却物件は任意売却出来る期間が限られているため、良い物件が見つかったら早く手続きを進めていくことをおすすめします。
任意売却物件は安く購入できるものの、トラブルやリスクが発生する可能性もあります。たとえば、デメリットの1つとしても紹介したように、売り主の瑕疵担保責任が免責されるため、高額なリフォーム費用が必要になってしまうケースも例として挙げられるでしょう。
ただし、物件購入前に室内を見学できるため、リフォーム費用はどのくらいかかりそうかを事前に確認することでリスクを回避できます。そのため、確認の手間を惜しまず、正しい判断をしなくてはいけません。
また、売却が決まると売り主が夜逃げしてしまったり、債権者が複数いる場合、売却金額など契約内容で折り合いがつかず、売買が成立しなくなってしまったりする可能性もあります。
任意売却物件は契約完了までにこのような様々な問題が起こる場合があるため、それらを理解し、臨機応変に対応できる人が任意売却物件で不動産投資をすることが向いている人といえるでしょう。
一方、そのようなリスクへの対応が難しい場合や手間をかけたくないという人には、このような物件の購入は向いていないかもしれません。
任意売却物件は安く購入できる可能性があるものの、購入するためには売り主との交渉だけでなく、債権者の同意を得なくてはいけない点や手続きがスムーズに進まなかったり、トラブルが起こったりする可能性もあります。
任意売却物件で不動産投資を行おうかと考えている人は、ここで紹介したメリットやデメリットを踏まえて購入を検討しましょう。購入する際は注意するべきポイントを踏まえながら、よりよい物件を選べるように行動していきましょう。
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