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不動産投資とは

そもそもタワーマンションは投資に適していない?その4つの理由

八木 チエ
2020/07/30

夜景がキレイ、おしゃれなパーティールーム、憧れのタワーマンションに住みたい方を対象に、タワーマンション投資を検討されている方も少なくないでしょう。

一方、昨年の台風19号による暴風と大雨の影響で、武蔵小杉にあるタワーマンションの地下3階にある電気設備が浸水し、停電によりエレベーターが使えない、トイレが使えないという悲惨な状況に陥ったという衝撃なニュースにまだ記憶に新しい方も多いでしょう。

このように、眺望がいい、セキュリティがしっかりているなどのメリットがある反面、タワーマンションならではのデメリットもあります。

そこでこちらの記事では、タワーマンションのメリット・デメリット、投資する際の注意点などについてまとめました。これからタワーマンション投資を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。

 タワーマンションのメリットとデメリット

普通のマンションと比較して、

  • 夜景がキレイ
  • パーティールームなど共有施設が充実している
  • セキュリティがしっかりしている
  • 駅から直結している
  • スーパーなどが併設している

など、タワーマンションならではのメリットに魅力を感じている方も多いのではないでしょうか。

一方、実際に住んでみたら

  • なかなかエレベーターが来ない
  • 高層階の電波が悪い
  • 移動に時間がかかる
  • 管理費・修繕積立金が高い

など、共有施設が充実しているものの、実際のところあまり使っていない、移動に不便を感じている方も少なくないようです。

タワーマンションは投資に向いていない? 

ワンランク上の暮らしをしたい方に人気なタワーマンション。実際に投資物件として所有するのはいかがでしょうか?

もちろん投資する目的にもよりますが、実はタワーマンションは一般投資家にとってはデメリットが多い投資タイプと言えます。

具体的にはどんなデメリットがあるのか見ていきましょう。

  1. 空室になった時の返済負担が大きい
  2. 管理費・修繕積立金などの諸経費の負担が大きい
  3. ほとんど利回りが出ない
  4. 入居ターゲットが減少傾向にある

では、順番に見ていきましょう。

空室になった時の返済負担が非常に大きい

どんなに人気な物件でも入居者の入れ替わりで空室期間が出ます。

タワーマンションの物件価格は、普通のマンションよりも高く設定していることから、融資を利用した時の返済額も高くなる傾向があります。

つまり、万が一空室がでた場合は、その期間中の返済はポケットマネーから出す必要があるため、返済負担が大きくなると言えます。

例えば、家賃14万円の物件が空室になった場合、その空室期間中に月々14万円の返済をしていく必要があります。手取り金額が30万円でも返済だけで手取り金額が半分になってしまいますので、収支が非常に厳しくなると言えるでしょう。

空室になった時の返済負担を減らしたい、収支を改善するには、フルーロンで融資を受けるのではなく、ある程度頭金を出すことをオススメします。

管理費・修繕積立金などの諸経費の負担が大きい

タワーマンションはパーティールーム、ゲストルーム、コンシェルジュサービスなど、共有施設、サービスが完備していることから、一つワンラック上の暮らしを求める人には人気な物件ですが、普通のマンションよりも1.5倍前後と管理費が高くなります。

また、共有施設が多く、エレベーターなど大型の設備が多いことから、修繕積立金も高く設定されているケースが多いです。新築の時は安く設定していても、実際に修繕を実施する直前のタイミングで、費用が足りないなどの理由でオーナーから一時金という形で、百万円単位で徴収されるケースもあることを認識しておく必要があります。

投資物件の場合は、管理費・修繕積立金の支払いはオーナー負担になります。家賃に加算することもできますが、全額を家賃に加算するとかなり高額になりますので、一部しか加算できないのが実情です。そのため、管理費・修繕積立金が高くなればなるほど、キャッシュフローが悪くなります。

管理費、修繕積立金はオーナーがコントロールできる費用ではないですが、きちんと修繕計画を把握し、万が一な時に備えてお金を準備しておくといいでしょう。

ほとんど利回りが出ない

タワーマンションの価格は高く、家賃も通常のマンションより高く取れますが、上記で書いたように管理費・修繕積立金などの諸経費も高いことから、実際の利回りはほとんど出ないのが実情です。

今の都内のマンション投資の実質利回りは3〜5%が一つの目安になっているのに対して、タワーマンションの場合は2%前後が一つの目安になっています。

このように利回りが非常に低いことから、投資を目的とした場合は、タワーマンションはあまりオススメできないと言えます。

 

入居ターゲットが減少傾向にある

タワーマンションは一般的にはファミリー向けの間取りとなっている物件が多く、そのため入居ターゲットとしてもファミリー層がメインとなってきます。

一方、東京都が発表した「東京都世帯数の予測」のデータによると、2040年に向けてこの先20年間は、単身世帯が年々増えるのに対して、子どもがいるファミリー層は年々減少する傾向にあります。

出典:東京都「東京都世帯数の予測」

つまり、賃貸ニーズが高いのは単身世帯であり、タワーマンションのファミリー層向けの物件に対する需要がどんどん下がることを認識しておく必要があります。

タワーマンション投資で成功するポイントは?

投資するデメリットが多いタワーマンション、成功したい場合はどうしたらいいでしょう。

その場合は下記のポイントをおさえておきましょう。

  1. 人気のあるエリアを選ぶ
  2. 競合が多いエリアを避けるのも一つの手法
  3. 出口戦略が立てやすい物件を選ぶ

では、それぞれについて見てみましょう。

人気のあるエリアを選ぶ

空室リスクをおさえるには、人気のあるエリアの物件を選ぶ必要があります。特にファミリー層をターゲットにする場合、人気な学区にある、近くに公園、病院など生活の利便性を重視したエリア選びが重要です。

また、通勤の利便性も重視するといいでしょう。例えば、駅から直結している物件など人気が高いです。一方、湾岸エリアの場合は、通勤の利便性が欠けるので、サラリーマンのファミリー層よりは、自営業などの層をターゲットにするといいでしょう。

競合が多いエリアを避けるのも一つの手法

湾岸エリアと言われている品川、芝浦、豊洲市場がある豊洲などにタワーマンションが密集しています。密集しているエリアの場合は、タワーマンションにご興味がある方が集まりやすい、集客しやすいなどのメリットがある一方、ランキングが高いディベロッパーが開発した物件に集まりやすく、競争が激しくなるデメリットもあります。

一方、周辺にタワーマンションがなく、再開発により駅直結のタワーマンションが1棟だけなどのようなエリアだと、比較する物件がないことから、競争力も下がり、比較的に空室リスクをおさえることができます。

出口戦略が立てやすい物件を選ぶ

万が一な時に備えて、出口戦略が立てやすい物件を選ぶことが重要です。好立地もそうですが、間取りにも注意しておく必要があります。

ファミリー層が人気な物件であれば、狭い間取りよりも2LDK、3LDKのような間取りがいいでしょう。一方、若い年代層が多い、子育てではないようなエリアは、広い間取りよりも、1LDKのようなひとり暮らし、定年退職したあとの夫婦だけで暮らすような間取りの方が人気があります。

また、不動産を資産として子どもに相続を検討されている場合は、低層階よりも高層階の方が資産価値が高いので、階数選びも注意しておくといいでしょう。

まとめ

今回はタワーマンションを投資するデメリットや、タワーマンションを投資物件として選ぶ際の注意点について書きましたが、参考になりましたでしょうか。

冒頭にも書きましたが、投資目的によってタワーマンションは投資物件として所有するという選択肢もあります。ご自身の投資目的を明確にし、それに適した物件を選ぶようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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