不動産投資でカモにならないためにサラリーマンが知っておくべきこと

不動産投資をしているサラリーマンは多くいます。

実際に行っている方、皆が不動産投資に成功しているかというとそうではありません。

特に失敗している人は、「カモ」にされている可能性が高いです。

実際、「カモ」になってしまった人の多くは、「知識があまりない状態」で安易に始めた人が多いようです。

こちらの記事では、どんな事例で「カモ」になってしまう可能性があるのか、また「カモ」にならないようにするためにはどうしたらよいのか、を解説していきます。

サラリーマンにとっての不動産投資のメリットとは？

そもそも、なぜサラリーマンで不動産投資をやっている方が多いのでしょうか。

それは、以下のようなメリットがあるからと言えます。

節税対策になる

不動産投資において発生した利益や損失は、確定申告時に不動産所得として計上する必要があります。

この不動産所得と、サラリーマンとして得た給与所得は、損益通算することができます。

例えば、サラリーマンとしての給与が500万円で、不動産投資等を行っていない場合は、課税所得の500万円に税率をかけて所得税を計算します。

もし、不動産所得でマイナス200万円になった場合は、課税所得が「500万円－200万円＝300万円」に下がるため、所得税は下がることになります。

また、所得税以外にも減価償却費や固定資産税などを経費計上できます。

これも課税所得を下げることに繋がり、所得税や住民税の節税が可能になるわけです。

生命保険代わりになる

生命保険代わりに不動産投資をする方もいるようです。

銀行から融資を受けるにあたって、「団体信用生命保険」に加入するケースが多いです。

この保険は、加入者が亡くなってしまった際や、高度の障害を患ってしまった際に融資額が補てんされるというものです。

これによって、借入れローン残高は「０円」になります。

残された遺族には、ローン残高が「０」になった物件だけが残ります。

継続して所有し毎月家賃収入を得てもよし、売却してキャピタルゲインを得るのもよし。いずれにしても生命保険代わりになるというわけです。

年金対策になる

今後の年金がどうなるか（自身の代になったら本当に年金を受け取れるのか）が不安な方が増えていると聞きます。

不動産投資において、ローンを完済してしまった物件は、その後継続して持っていれば、毎月家賃収入が得られます。

「何歳からいくらもらえるのか？」の不安が残る年金に頼らずとも生活していけるように、老後までにローンを完済して家賃収入で生活に困らないように、つまり年金対策として活用することもできるのです。

インフレ対策になる

インフレとは、物価やサービスの価格が上昇していくことを指します。

インフレが起きた時に、保有している資産が現金のみの場合は資産が目減りしてしまいます。

不動産の物件価格や家賃相場は、物価に比例して上下する傾向があります。

不動産を保有しているときに、インフレが起こると、物件価格や家賃も比例して上昇が見込めるので、インフレ対策になるというわけです。

管理の手間がほとんどない

他の投資（例えば株式投資やＦＸ）などと比べると、不動産投資は、管理に手間がかかりません。

株式投資やＦＸは、頻繁に経済の動きを把握するための時間を割く必要があります。

不動産投資は、借主（入居者）がいれば安定して家賃収入を得られますし、管理は管理会社に依頼してしまえば、月々でやることもほとんどありません。

サラリーマンをやりながらでも、本業を疎かにせずに進めることが可能になるわけです。

サラリーマンがカモになりやすい理由とは？

当サイトのプロデューサーである、八木チエのYou Tubeチャンネル「不動産投資の女神チャンネル」にて、分かりやすく解説する動画も公開しておりますので、ぜひご覧ください。

参照：不動産投資の女神チャンネル

属性が高い

不動産投資において、「カモ」になりやすい人には特徴があります。

それは、サラリーマン（特に上場企業）や公務員などいわゆる「高属性」と呼ばれる仕事をしている方々です。

不動産投資において、物件を購入するにあたっては、銀行などの金融機関から融資を受けることが一般的です。

高属性の方々がターゲットになる１番の理由は、「審査に通りやすい＝融資を受けやすい」ということにあります。

自己資金を多く保有していたり、年収が高い人ほど融資を受けやすく、不動産を購入しやすいため、金融機関から融資を受けやすい人をターゲットにするというわけです。

不動産に対する知識が浅い

不動産業者の仕事は、物件を売りさばくことです。

「節税対策になりますよ！」「自己資金０円で初められます！」「老後はこれで安心ですよ！」といった宣伝文句を鵜呑みにして、確認や検証をほとんど行わず契約をするのは、絶対に避けなければなりません。

サラリーマンのような、「本業が多忙の人」ほど「手間がかからない」などと言われると、不動産業者に全て任せてしまいがちになっているようです。

悪質業者の言う通りに行動する人が「カモ」になっている現状があります。

サラリーマンが不動産投資でカモにならないためのポイント

不動産投資の知識をつける

不動産投資の知識をつけるためには、自身で本などを購入して勉強するか、セミナーなどに参加して情報を得る手段があります。

参加するセミナーを選ぶためのポイントを紹介します。

①定期的に開催されているかどうか

人気のないセミナーは、人が集まらないため定期的に開催することが難しいためです。

逆に頻繁に開催されているセミナーは、評判が良いところが多いです。

②講師は不動産投資の経験者か

セミナーに参加する意義は、「経験者からリアルな情報を聞く」ことにあります。

具体的な手法や失敗を回避するための知恵など、経験者だからこそ分かることを教わりにいくのです。

信頼できる担当者（プロ）を見つける

信頼できる担当者がいて、きちんと相談できるかどうかが不動産投資の成否で大きなウエイトを占めます。

信頼できる担当者を見つけるためのポイントを紹介します。

①自分の話を真摯に聞いてくれているかどうか

こちらが理解していないことがあるのに、契約を急ぐ方はダメです。

契約を急ぐあまりに、「今日契約してくれたら・・・値引きします」などのような営業文句は、きちんと断るようにしましょう。

こちらがリスク等を十分に理解したのを確認してから、契約の段取りに移行しようとしているかどうかは重要なポイントです。

②自分の身になって提案しているかどうか

不動産投資のメリットだけではなく、デメリットやリスクをきちんと説明してくれているかどうかが大きなポイントです。

メリットばかりを話して、購買意欲を高めるだけの方は、こちらの身になっているとは言えません。

最悪想定としてのリスクの提示やその回避についても考えてくれているかどうかで信頼できる担当者かどうかを見極めることができます。

③不動産業界や経済・ファイナンスなどの正確な知識を有しているか

不動産業者は、物件を売ることが目的であなたに接しています。

不動産業界だけではなく、経済などの知識を有しているのでしょうか。

現在の「投資用不動産の市場がどうなっているのか」や「今後の金利がどうなっていくのか」など、少し踏み込んだ質問などをすることによって、検証できるでしょう。

きちんとシミュレーションをする

不動産業者は、「良く見せる」ためのシミュレーションをしてきます。

このシミュレーションを鵜呑みにしてはいけません。

必ず、自身で確認をしましょう。

一番多いのは、「固定資産税」や「管理費」などをシミュレーションに含んでいないケースです。

これが含まれていないと利回りが相当良く見えます。

また、家賃のシミュレーションもいい加減に行うと後で大変です。

35年間ずっと同じ家賃収入を得られる前提でシミュレーションをしてくる業者もいますが、

購入した直後と20年後で、同じ賃料で入居してもらえるでしょうか？

難しいのは、どなたでも理解できると思います。

まとめ

サラリーマンの不動産投資には、「カモ」にされるリスクがあることは事実です。

しかし、正しい情報を得たうえで、デメリットやリスクも踏まえた上で契約すれば、ほとんどの場合は回避することができます。

信頼できる担当者の力も借り、十分に検討してから行動することが大切です。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。