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不動産投資とは

不動産投資の種類はどんなものがあるの?さまざまな不動産投資を紹介!

2020/10/13

不動産投資と聞くと、多くの方が「ワンルームマンション」を思い浮かべるのではないでしょうか。

実は、不動産投資にも様々な種類があります。

区分マンション投資、一棟物件投資から始め、小口化商品、クラウドファンディング、金融商品J-REITなどの少額不動産や駐車場投資まで多くの種類があります。

こちらの記事では、不動産投資の種類はどんなものがあるのか、それぞれの種類のメリット・デメリットなどについて紹介していきます。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションなどの「部屋」を購入してそれを貸して家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりする投資のことです。

メリット

①少ない資本で始めることが可能

職業・収入などある程度の条件が揃えば始めることができます。一棟投資物件と比較して比較的に物件価格が低く、始めやすく初心者向けの投資といえます。

②流動性が高いので、出口戦略が比較的簡単

物件価格が比較的に低く始めやすいと言われているので、ターゲットが多いと言えます。不動産投資において、売却を検討する際に短期間で売ることができるかという点は重要です。
区分マンションにおいては、立地が悪い場合に除き売却に困る可能性は低いといえるでしょう。

③管理の手間がほとんどかからず、サラリーマンでも並行しやすい

区分マンションの場合、管理は基本的に自身で行わず、管理会社に委託するケースが一般的です。家賃の回収や滞納者への督促など、面倒なことは請け負ってもらえます。
そのため、管理会社を利用することで、本業に支障をきたさずに不動産投資が可能です。

デメリット

①投資する金額が少ないが、リターンも大きくない

区分マンションは、比較的価格が安いですが、その分家賃収入も大きくありません。不動産投資の中では、ローリスクローリターンといえるでしょう。収益を拡大させていきたい場合は、買い増しして物件数を増やすなど規模を拡大する必要があります。

②空室になってしまうと、ダイレクトに影響を受ける

複数の部屋を所有している場合は、1部屋が空室になっても大きなダメージを受けませんが、1つしか部屋を所有していないケースでは、家賃収入がゼロになってしまいます。収入がなくとも、ローン返済はしなければならないため、ダイレクトに影響を受けることになってしまいます。

③「土地」を資産にできない

アパートやマンションなど一棟を丸ごと所有する場合は、建物だけではなく土地も資産となります。(※ただし、購入金額は高いです)
区分マンションの場合は、価格が安い反面、土地を持ち分としてしか所有することができないこと、認識しておく必要があります。

オススメしたい方

区分マンションをオススメしたい方は、不動産投資初心者の方です。

また、物件の管理という面でも、一棟物件などと比較してオーナーの作業範囲が狭くなることもあり、本業が忙しい方にもオススメです。それと同時に流動性が高いので、出口戦略を描きやすくなっています。

アパートなど一棟物件投資

アパートなど一棟物件投資とは、アパートなどの部屋単位(いわゆる区分所有)ではなく、一棟まるごと購入してそれを貸して家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりする投資のことです。

メリット

①部屋が複数あるため、家賃収入が安定する

区分マンションと異なり、アパートには複数の部屋があります。仮に、1部屋が空室になってしまっても、他の部屋で家賃収入が得られるため、空室のダメージを受けにくくなっています

②区分マンションと比べると高利回り

物件価格に対する家賃収入の割合が高いです。もちろん、「満室経営」に近いことが前提となりますが、高利回りの実現が可能です。

③相続税の節税効果を得られる

相続した資産の中に多額の現金がある場合には特に有効です。
現金を土地か建物(アパート)に変えることで資産評価を下げることができます。相続税対策として、アパート経営を始める方もいます。

デメリット

①区分マンションに比べて参入のハードルが高い

物件の購入価格が高くなるケースが多いため、参入のハードルは上がります

②大きな費用が出ていく可能性がある

災害などで、建物に被害が出てしまうと、修繕などで費用が増大する可能性があります。また、数年に一度はリフォームをしないと集客力が落ちてしまいますので、その際にも費用はかかってきます。

③エリアの賃貸ニーズが低下すると空室が多くなる

エリアやその物件の賃貸ニーズが低下してしまうと、空室率が高くなってしまいます。購入前に、そのエリアの今後の需要予測をしておきましょう。

オススメしたい方

一棟投資物件の管理が煩雑になり、手間がかかることが多いことから、高利回りを期待したい方、相続税対策を考えている方、すでに不動産投資のノウハウがある方にオススメしたいです。

不祥事の影響で、今の一棟物件投資市場ではなかなか融資がおりないこともあり、物件価格の3割以上自己資金を持ってないと購入できないケースも増えているので、非常にハードルが高くなったことから、自己資金がある方であれば検討してみてもいいでしょう。

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建てを購入し、それを貸して家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりする投資のことです。

メリット

①入居期間が比較的長い

単身世帯の入居が多いワンルームマンションなどと比較すると、戸建てにはファミリーで入居するケースが多いです。特に、子供がいる場合は、生活の環境を簡単に変えることは難しいので、比較的長い期間入居してくれることが期待できます

②家賃の値崩れが起きにくい

単身世帯向けの区分マンションなどは、供給量が多いのに対し、戸建ては供給量が多くありません。供給量が少ないということは、競合も少ないため価格競争等による家賃相場の値崩れのリスクは、低いといえるでしょう。

③マンションやアパートなどにはないメリットが多くある

駐車場は、敷地内に置けば駐車場代はかかりません。マンションやアパートでは別途契約する必要があります。
また、子供の騒ぎ声など自身の家の音が隣に聞こえることを気にする方や、庭が欲しい方などは、戸建てに住みたいと考えているはずです。需要はあるといってよいでしょう。

デメリット

①一度空室になると長期化しやすい

戸建てに入居してもらうメインターゲットは、ファミリーとなります。
長期的に入居してもらえるというメリットがある一方で、一旦空室になってしまうと次の入居者が決まるまでの時間が長期化しやすいケースがあります。

②維持コストが高額になりやすい

区分マンションと比較すると、建物以外に庭などのメンテナンスが必要になります。
また、建物自体も年数が経ってくると、リフォームなども必要となるため、維持コストが高額になりやすいです。

オススメしたい方

土地を持っている方にとっては、有望な選択肢といえるでしょう。特に、その土地が相続で手に入ったものであれば、税負担を軽減する上で有効です。

また、所有している土地が変形地や狭小地の場合は、アパートやマンションの建設が難しく、戸建てが唯一の選択肢になる可能性もあります。

小口化商品

小口化商品とは、一つの不動産を出資した投資家全員で共同所有して、家賃収入や売却益を分配する投資方法です。

小口化商品は、実物不動産を投資した口数分の持ち分で所有することができるため、節税ができると同時に減価償却なども計上することができます。

メリット

①プロが商品選びしているので、失敗するリスクは低い

投資する対象は、不動産投資の「プロ」が選んだ商品の中から選択します。どの商品も、「プロ」の目を通過しているので、失敗のリスクは低いといえるでしょう。

②管理の手間がかからない

管理は基本的に自身で行わず、商品を販売する会社に委託するケースが一般的です。管理組合の方で、家賃の回収や滞納者への督促など、面倒なことは請け負ってもらえます。
そのため、本業に支障をきたさずに不動産投資が可能です。

③相続税対策として有効

小口化商品では、現物不動産と同様に相続税評価額を算出できます
そのため、相続税対策には、非常に有効です。また、一口100万円と金額が明確にされていることから、平等に相続させることもできるのは大きなメリットとも言えます。

デメリット

①融資は受けられない

小口化商品は、みんなで一つの物件を投資していることから、融資が受けられません。そのため、自己資金で行う必要があります。

②選択肢が少ない

小口化商品は、比較的新しい投資商品です。そのため、まだ選択肢が少ない状況です。

オススメしたい方

忙しいサラリーマンなどには、「節税効果」、「管理の手間がない」、「投資対象を選んでいる時間があまりない」という理由から人気があります

また、相続税対策を考えている方も小口化商品を検討してみることをオススメします。

クラウドファンディング

クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の人から出資を募り、その出資金を利用して不動産の運用を行うというものです。

プロジェクトが成功すれば、出資してくれた投資家に対して出資額に応じて利益が分配されます。金額は一番低いもので1万円程度から投資が可能な商品もあります。

メリット

①少額からの投資が可能

金額が一番低いもので、1万円からの投資が可能です。

②高利回りが可能

ご存知の通り、定期預金や国債は0.1%にすら届かないものが多いです。一般的には、区分マンションの場合は手堅くいくのであれば都内エリアでは5%前後が一つの目安になります。
一方、クラウドファンディングの商品の場合は、比較的には高利回りの商品が多く、少額から始められて、手間もかけずに高利回りを得られるという一石三鳥の効果が得られます。

③区分マンション投資などの実物投資商品のメリットを得られる

クラウドファンディングは実物不動産投資と同じ扱いとなりますので、万が一損をしてしまった場合は、給与所得などの所得と総合課税となりますので、損益通算を受けることが可能になります。
つまり、クラウドファンディングは実物不動産と同様のメリットが受けられる点で非常に魅力的です。

デメリット

①貸し倒れの可能性もある

これが最大のデメリットです。貸し倒れの可能性は1%ほどと言われています。万が一運営会社が倒産する可能性はゼロではないことを認識しておく必要があります。

②人気のある案件には、投資しにくい

人気がある案件では、募集開始から30分も経たないうちに完売してしまうものもあります。そのため、発売日に合わせて購入準備をするなどの作業が発生します。

③自由に売却ができない

クーリング・オフ期間が終了している場合は、途中で売却(解約)することはできません。仮に途中で売却(解約)できたとしても、出資した金額はまず返ってこないと考えた方がよいでしょう。

オススメしたい方

少額で投資したい方には、オススメです。

また、投資した後は「待つだけ」なので値動きなどにイチイチ気持ちを左右されたくない方は、こちらの投資に目を向けてみてはいかがでしょうか。

J-REIT(不動産投資信託)

J-REIT(不動産投資信託)とは、不動産投資法人が投資家向けに発行した投資証券を投資家が購入(=出資)するという投資方法です。

集まった出資金で複数の不動産を購入して、それらを運用することで得られた家賃収入や売却益を出資者に対して分配するというものです。

こちらの投資商品は不動産になりますが、実物投資とはカテゴリが異なり、金融商品の扱いになることを認識しておきましょう。

メリット

①少額からの投資が可能

REITは、10万円程度~で投資をスタートすることが可能です。

②プロが運用しているので、失敗するリスクは低い

投資する対象は、不動産投資の「プロ」が選んだ商品の中から選択します。どの商品も、「プロ」の目を通過しているので、失敗のリスクは低いといえるでしょう。

③比較的早く現金化が可能

一般的な不動産は、売却するまでに時間がかかり現金化するためには時間を要します。
しかし、REITは金融商品であり証券市場に上場していますので、手元に現金が必要になった際には、売却することで、現金化できます

デメリット

①運営している法人が倒産する可能性もある

不動産投資の法人が倒産してしまうと、REITは上場廃止になってしまいます。もちろん売却金から資金が返却されますが、満額で戻る保証はありません。これは、実物の不動産投資にはないリスクです。

②相場の変動が激しい

実物の不動産に比べて、金融商品であるため相場の変動が激しいです。もちろんメリットもありますが、2020年のコロナショックの際には大きく値を下げました。

③万が一損失しても損益通算ができない

J-REITは投資商品は不動産ではありますが、金融商品の扱いとなるため、万が一損失を出してしまったとしても損益通算ができないこと注意が必要です。

オススメしたい方

金融商品投資にノウハウが豊富で、そのうち不動産投資にご興味がある方にオススメしたいです。

駐車場投資

駐車場投資とは、場所を貸すことで賃料収入を得る不動産投資の一種です。

初期費用が少額で済み、準備にかかる時間も少ないことからすぐにスタートできる投資です。

メリット

①土地さえあれば初期費用が抑えられる

駐車場投資はマンションやアパートと異なり、建物が不要です。そのため、初期費用を大きく抑えられます舗装や車止め、料金精算機などで50万円前後なので、借入れをすることなく始めることが可能です。

②土地が変形地でも狭小地でも可能

また、所有している土地が変形地や狭小地の場合は、アパートやマンションの建設が難しいため、駐車場は有望な選択肢になるでしょう。

デメリット

①税負担が重い

マンションやアパート投資と比べ、駐車場投資では税制上の優遇がありません。そのため、利回りが低くなってしまう傾向にあります。

②さまざまなトラブルの可能性がある

駐車場内での事故や犯罪、排気ガスによる近隣住民からのクレーム、駐車料金の滞納リスク、無断駐車など、駐車場投資ならではのトラブルがあることも抑えておいてください。

オススメしたい方

土地を所有している方で、「空地になっていて特に使い道がない」という方にとっては、駐車場も選択肢に入れてみると良いでしょう。

倉庫投資

倉庫投資とは、倉庫を購入し、それを貸して家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりする投資のことです。

メリット

①駅から離れていても大丈夫

不動産投資において、駅からの距離は重要な要素の一つです。一般的には駅から近ければ近いほど有利になるとされています。しかし、倉庫については駅からの距離は、ほとんど関係ありません

②メンテナンス費用はあまりかからない

マンションやアパートの場合、メンテナンスについて貸主(オーナー側)が負担することが一般的です。しかし倉庫の場合、設備や原状回復などにかかる費用は、借主側の負担になるため、メンテナンス費用があまりかからずに済みます

③入居期間が長め

倉庫の場合、入居する際に設備投資やリフォームを行って利用することが一般的です。

初期投資として多額の費用をかけているため、ある程度長い期間の入居が見込めるでしょう。

デメリット

①空室期間が長期化する可能性がある

倉庫の場合、マンションやアパートと比べると、賃貸ニーズは高いとはいえません。そのため、一度空室になってしまうと、その期間が長期化するリスクがあります。
退去告知を最低でも「6か月前」に設定するなどして、次の入居者を十分に募集できる時間的余裕を確保する必要があります。

②固定資産税が割高になる

倉庫であっても、ある一定の要件を満たす場合には課税対象となります。倉庫は、マンションやアパートと比較して土地や建物が大きいため、固定資産税が高くなってしまうのが難点です。

③倉庫業を行うには、許可が必要

倉庫業を行うには、国土交通省からの許可が必要となります。許可を得るのに、手間がかかります。

オススメしたい方

自己資金に余裕がある方にオススメです。長期的に、高利回りを得られる可能性があります。

まとめ

いかがでしたでしょか。不動産投資には、マンションやアパート投資以外にもさまざまな種類があることをご理解いただけたかと思います。

それぞれの投資にメリット・デメリットがあります。ご自身にとってメリットが大きいと感じた方は、始めてみてはいかがでしょうか。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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