熊本県といえば、近年地震や豪雨などの自然災害に多く見舞われてしまっています。そのようなエリアですが、果たして不動産投資を行うメリットはあるのでしょうか?
実は、熊本県は優良な不動産投資物件が比較的多いです。こちらの記事では、熊本県で不動産投資を行うにあたってのコツを紹介していきます。
まず最初に熊本県の人口情報を見てみましょう。先月と比較して人口数は減っているのですが、世帯数は増えている状況です。
出典:熊本県
熊本県内のワンルームの家賃相場は、下記の通りです。
3万円台後半~4万円台前半となっており、東京23区と比較すると半額以下の水準となっていることが分かります。
エリア | 家賃相場 |
---|---|
熊本市中央区 | 3.9万円 |
熊本市東区 | 3.6万円 |
熊本市西区 | 4.4万円 |
熊本市南区 | 4.0万円 |
八代市 | 4.0万円 |
人吉市 | 4.1万円 |
山鹿市 | 3.6万円 |
菊池市 | 3.4万円 |
宇土市 | 4.0万円 |
出典:SUUMO
参考に東京23区の家賃相場も記載しておきますので、比較してみてください。
【参考】東京23区の家賃相場
エリア | 築10年以内 | 築20年以内 |
---|---|---|
千代田区 | 13.09万円 | 11.48万円 |
中央区 | 13.30万円 | 11.59万円 |
港区 | 13.34万円 | 12.56万円 |
新宿区 | 10.76万円 | 10.23万円 |
文京区 | 10.51万円 | 9.50万円 |
台東区 | 10.21万円 | 9.95万円 |
墨田区 | 9.66万円 | 9.25万円 |
江東区 | 10.01万円 | 9.70万円 |
品川区 | 9.99万円 | 9.75万円 |
目黒区 | 11.36万円 | 10.68万円 |
大田区 | 8.54万円 | 8.28万円 |
世田谷区 | 9.33万円 | 8.96万円 |
渋谷区 | 12.30万円 | 11.85万円 |
中野区 | 8.35万円 | 8.23万円 |
杉並区 | 8.62万円 | 8.32万円 |
豊島区 | 9.61万円 | 9.10万円 |
北区 | 8.02万円 | 7.89万円 |
荒川区 | 7.56万円 | 7.64万円 |
板橋区 | 8.05万円 | 7.86万円 |
練馬区 | 7.57万円 | 7.39万円 |
足立区 | 6.75万円 | 6.76万円 |
葛飾区 | 6.74万円 | 6.69万円 |
江戸川区 | 7.06万円 | 6.97万円 |
参照:アットホーム
物件価格は、都内と比べて割安です。
決して立地が悪くない物件でも、安い物件は200万円~300万円で購入することができます。
家賃相場は低いものの安価で購入できるゆえ、高利回りを期待できます。
熊本駅の駅ビルや2019年に完成した「サクママチクマモト」の建設によって、熊本市の地価の上昇が期待できます。
地価が上昇していけば、物件価格も上昇の可能性があり、出口戦略を有利に進めることができる可能性があるエリアです。
用途 | 商業施設・ホテル・映画館・結婚式場など |
階数 | 12階 |
高さ | 約59m |
延床面積 | 約107,000㎡ |
完成予定 | 2021年春 |
出典:JR九州
用途 | 商業施設・ホテル・映画館・バスターミナル・ホール・住宅・オフィス・保育城など |
階数 | 15階 |
高さ | 約60m |
延床面積 | 約162,440㎡ |
完成 | 2019年9月 |
出典:熊本桜町再開発株式会社
投資用不動産を購入するにあたっては、そのエリアの人口動態は非常に重要です。
熊本県内においては、人口が10万人を超えている市は熊本市(約740,000人)と八代市(約120,000人)のみとなっています。
熊本市が群を抜いていることがお分かりいただけるかと思います。
せっかく不動産投資を行うのであれば、人口が多いエリアに物件を購入することが賢明といえるでしょう。
今後の日本は、少子高齢化社会が進行していきます。
総人口に対する老年人口がどんどん上昇していく中で、お年寄の方にも、快適に生活してもらえる環境であることが望ましいです。
住んでいて不自由が少なければ長い期間入居してもらえることに繋がります。
購入しようと考えている物件の近くに商業施設(スーパーやコンビニなど)や医療機関などがあるかといった「利便性」や、駅近や駅まで直通のバス停までの「距離」も徒歩で負担のないかどうかなども重要なポイントになってきます。
浅く・広くターゲットを設定した物件の方が、入居者がつきやすいように思われがちですが、実際はターゲットを絞った方が、入居者がつきやすい傾向があるようです。
賃貸物件を探している方にとって、「○○向け」などと書かれていた方が、「自分に合った物件だ」と感じてくれるものです。
不動産業界に限らず、「差別化」は重要なテーマですので、意識するようにしておくと良いでしょう。
熊本県の総人口は、微減していく予測となっています。人口が微減するのに伴い、世帯数も減っていると考えられがちですが、実は、世帯数は増加傾向にあります。これは、今後「単身世帯」や「夫婦のみ世帯」などが増加していくと考えてよいでしょう。
よって、熊本県で投資用の不動産を購入する場合は、部屋の数が多いファミリータイプなどではなく、「単身世帯」や「夫婦のみ」が住めるような間取りの物件がオススメといえます。つまり、1Kから1LDKといった間取りです。
世帯数の推移から考えると、上記の間取りであれば今後もニーズが大きく減少していくことは、現時点では考えにくいといえます。
出典:熊本県
やはり、地方の投資用不動産を購入する場合には、その地域でやっているプロに相談するのが一番です。
ネットだけでは、分からない情報や魅力を教えてもらえると思います。熊本県内の物件を扱っている不動産会社に相談するようにしましょう。
熊本県の収益物件と聞いても、家賃があまりとれず利回りが低いと思われている方も多く、最初の段階で検討から外してしまう方も少なからずいらっしゃいます。
そこで、都内の物件と熊本県で、不動産投資をした場合のシミュレーションを比較してみました。是非、参考にしてみてください。条件を合わせるために、以下の通りとします。
【物件の条件】
【融資の条件】
【物件例】
【シミュレーション結果】
※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。
【物件例】
【シミュレーション結果】
※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。
ここまでのシミュレーションで、熊本県での不動産投資のイメージがつかめたでしょうか。物件価格が安いので、自己資金を300万円程度用意できると金融機関からの借入れすることなく購入ができるので、ローンを組む必要がないケースも多くあります。
仮にローンを組んだとしても、借入れ金額が少なく済むので利子も抑えられます。賃料収入は低いものの、物件の選定をきちんと行い、確保することができれば月々の収支は大きくプラスになります。
なお、こちらのシミュレーションには、固定資産税や所得税などの費用が含まれておりませんので、ご注意ください。
いかがでしたでしょうか。熊本県は、物件価格も安く手を出しやすいものが多いです。
また、エリアによっては今後も家賃上昇が期待できます。熊本県での不動産投資、一考してみてはいかがでしょうか。