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不動産投資物件選び

熊本県での不動産投資|地域の特徴や物件の選定のコツを紹介!

2020/10/14

熊本県といえば、近年地震や豪雨などの自然災害に多く見舞われてしまっています。そのようなエリアですが、果たして不動産投資を行うメリットはあるのでしょうか?

実は、熊本県は優良な不動産投資物件が比較的多いです。こちらの記事では、熊本県で不動産投資を行うにあたってのコツを紹介していきます。

熊本県の基本情報

まず最初に熊本県の人口情報を見てみましょう。先月と比較して人口数は減っているのですが、世帯数は増えている状況です。

出典:熊本県

熊本県の家賃相場

熊本県内のワンルームの家賃相場は、下記の通りです。

3万円台後半~4万円台前半となっており、東京23区と比較すると半額以下の水準となっていることが分かります。

エリア 家賃相場
熊本市中央区 3.9万円
熊本市東区 3.6万円
熊本市西区 4.4万円
熊本市南区 4.0万円
八代市 4.0万円
人吉市 4.1万円
山鹿市 3.6万円
菊池市 3.4万円
宇土市 4.0万円

出典:SUUMO

参考に東京23区の家賃相場も記載しておきますので、比較してみてください。

【参考】東京23区の家賃相場

エリア 築10年以内 築20年以内
千代田区 13.09万円 11.48万円
中央区 13.30万円 11.59万円
港区 13.34万円 12.56万円
新宿区 10.76万円 10.23万円
文京区 10.51万円 9.50万円
台東区 10.21万円 9.95万円
墨田区 9.66万円 9.25万円
江東区 10.01万円 9.70万円
品川区 9.99万円 9.75万円
目黒区 11.36万円 10.68万円
大田区 8.54万円 8.28万円
世田谷区 9.33万円 8.96万円
渋谷区 12.30万円 11.85万円
中野区 8.35万円 8.23万円
杉並区 8.62万円 8.32万円
豊島区 9.61万円 9.10万円
北区 8.02万円 7.89万円
荒川区 7.56万円 7.64万円
板橋区 8.05万円 7.86万円
練馬区 7.57万円 7.39万円
足立区 6.75万円 6.76万円
葛飾区 6.74万円 6.69万円
江戸川区 7.06万円 6.97万円

参照:アットホーム

熊本県で不動産投資をするメリット

安価で物件購入ができる

物件価格は、都内と比べて割安です。

決して立地が悪くない物件でも、安い物件は200万円~300万円で購入することができます

高利回りが期待できる

家賃相場は低いものの安価で購入できるゆえ、高利回りを期待できます。

熊本市周辺の地価の上昇

熊本駅の駅ビルや2019年に完成した「サクママチクマモト」の建設によって、熊本市の地価の上昇が期待できます

地価が上昇していけば、物件価格も上昇の可能性があり、出口戦略を有利に進めることができる可能性があるエリアです。

熊本駅ビル

用途
商業施設・ホテル・映画館・結婚式場など
階数
12階
高さ
約59m
延床面積
約107,000㎡
完成予定
2021年春

出典:JR九州

サクラマチクマモト

用途
商業施設・ホテル・映画館・バスターミナル・ホール・住宅・オフィス・保育城など
階数
15階
高さ
約60m
延床面積
約162,440㎡
完成
2019年9月

出典:熊本桜町再開発株式会社

熊本県での投資用不動産の選び方

人口が多いエリア

投資用不動産を購入するにあたっては、そのエリアの人口動態は非常に重要です。

熊本県内においては、人口が10万人を超えている市は熊本市(約740,000人)と八代市(約120,000人)のみとなっています。

熊本市が群を抜いていることがお分かりいただけるかと思います。

せっかく不動産投資を行うのであれば、人口が多いエリアに物件を購入することが賢明といえるでしょう。

利便性の良さ、公共交通機関の有無

今後の日本は、少子高齢化社会が進行していきます。

総人口に対する老年人口がどんどん上昇していく中で、お年寄の方にも、快適に生活してもらえる環境であることが望ましいです。

住んでいて不自由が少なければ長い期間入居してもらえることに繋がります。

購入しようと考えている物件の近くに商業施設(スーパーやコンビニなど)や医療機関などがあるかといった「利便性」や、駅近や駅まで直通のバス停までの「距離」も徒歩で負担のないかどうかなども重要なポイントになってきます。

ターゲットとする入居者を明確に

浅く・広くターゲットを設定した物件の方が、入居者がつきやすいように思われがちですが、実際はターゲットを絞った方が、入居者がつきやすい傾向があるようです。

賃貸物件を探している方にとって、「○○向け」などと書かれていた方が、「自分に合った物件だ」と感じてくれるものです。

不動産業界に限らず、「差別化」は重要なテーマですので、意識するようにしておくと良いでしょう。

熊本県で不動産投資をする時のコツ

間取りは、1Kから1LDKがオススメ

熊本県の総人口は、微減していく予測となっています。人口が微減するのに伴い、世帯数も減っていると考えられがちですが、実は、世帯数は増加傾向にあります。これは、今後「単身世帯」や「夫婦のみ世帯」などが増加していくと考えてよいでしょう。

よって、熊本県で投資用の不動産を購入する場合は、部屋の数が多いファミリータイプなどではなく、「単身世帯」や「夫婦のみ」が住めるような間取りの物件がオススメといえます。つまり、1Kから1LDKといった間取りです。

世帯数の推移から考えると、上記の間取りであれば今後もニーズが大きく減少していくことは、現時点では考えにくいといえます。

出典:熊本県

熊本県内の物件を扱う不動産会社に相談

やはり、地方の投資用不動産を購入する場合には、その地域でやっているプロに相談するのが一番です。

ネットだけでは、分からない情報や魅力を教えてもらえると思います。熊本県内の物件を扱っている不動産会社に相談するようにしましょう。

熊本県で不動産投資を行った場合のシミュレーション 

熊本県の収益物件と聞いても、家賃があまりとれず利回りが低いと思われている方も多く、最初の段階で検討から外してしまう方も少なからずいらっしゃいます。

そこで、都内の物件と熊本県で、不動産投資をした場合のシミュレーションを比較してみました。是非、参考にしてみてください。条件を合わせるために、以下の通りとします。

【物件の条件】

  • 間取りは「1R」
  • 駅徒歩10分以内

【融資の条件】

  • 自己資金150万円
  • 金利2.0%
  • 返済期間35年

都内での不動産投資シミュレーション

【物件例】

  • 価格 1,650万円
  • 築年数 30年8ヶ月
  • 専有面積 17.79㎡(1K)
  • 家賃収入 7.5万円
  • 最寄駅 徒歩9分
  • 管理費・修繕積立金 9,070円

【シミュレーション結果】

  • 月々の返済額 49,689円
  • 表面利回り:5.45%
  • 月々の収支(家賃-ローン-管理費・修繕積立金) 16,241円
  • 10年後の収支累計 1,948,920円

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

熊本県での不動産投資シミュレーション

【物件例】

  • 価格 250万円
  • 築年数 30年8ヶ月
  • 専有面積 18.36㎡
  • 家賃収入 2.8万円
  • 最寄駅 徒歩9分
  • 管理費・修繕積立金 7,770円

【シミュレーション結果】

  • 月々の返済額 3,312円
  • 表面利回り 13.44%
  • 月々の収支(家賃-ローン-管理費・修繕積立金) 16,918円
  • 10年後の収支累計 2,030,160円

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

ここまでのシミュレーションで、熊本県での不動産投資のイメージがつかめたでしょうか。物件価格が安いので、自己資金を300万円程度用意できると金融機関からの借入れすることなく購入ができるので、ローンを組む必要がないケースも多くあります

仮にローンを組んだとしても、借入れ金額が少なく済むので利子も抑えられます。賃料収入は低いものの、物件の選定をきちんと行い、確保することができれば月々の収支は大きくプラスになります。

なお、こちらのシミュレーションには、固定資産税や所得税などの費用が含まれておりませんので、ご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。熊本県は、物件価格も安く手を出しやすいものが多いです。

また、エリアによっては今後も家賃上昇が期待できます。熊本県での不動産投資、一考してみてはいかがでしょうか。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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