収益物件とは、貸すことで家賃収入を得ることができる不動産のことです。
収益物件の代表は区分マンション等投資ですが、それ以外にも多くあります。
この記事では、収益物件の種類とそれぞれの特徴、及び収益物件の選び方を紹介していきます。
収益物件はどんな人が所有しているのでしょうか？
資金がたくさんある方や、医師などの高収入の方だけがやっているのでしょうか。
もちろん資産家の方や高収入の方もいらっしゃいますが、実はサラリーマンやＯＬなどの一般的な収入の方も収益物件を所有しているのが実情です。つまり副業としてやられている個人の投資家も多くいます。
本業を持ちつつ、片手間で収益物件の運営は上手くいくのでしょうか？
収益物件の購入・運営に際して、一時的には契約や融資の申込みなどの時間は必要です。
しかし、走り出してしまえば、株式やＦＸなどのように毎日値動きなどを気にする必要はありません。
また、物件管理は専門家である管理会社に依頼することができれば、物件の管理を任せることができ、オーナーはほとんど手間をかけずに経営することができます。
確定申告も管理会社がサポートしてくれるので、必要な書類の準備も依頼することができます。
このように、手間がほとんどかからないことから、副業であっても収益物件の運営が可能になるのです。
つまり、サラリーマンやＯＬの方でも「大家」になることができます。
区分マンションは、マンション一棟ではなく、「部屋単位」で所有して賃貸運営を行うことです。
さらに分類すると、「ワンルーム」と「ファミリータイプ」などに分けることができます。
こちらが最も始めやすいと言われていて、収益物件運営の初心者にはオススメの投資方法です。
一棟投資は、アパートやマンションを一棟丸ごと所有して賃貸運営を行うことです。
自身が所有している土地に建築することによって始める方や、土地と建物をまとめて購入して始める方が一般的です。
マンションは、「区分」と「一棟」のそれぞれがありますが、アパートで1室保有することは稀のため、アパート投資はそのまま丸ごと一棟所有と考えていただいて問題ありません。
アパート一棟の方が小規模のため参入のハードルは低いですが、マンション一棟は、メンテナンス等が充実しているため資産価値が落ちにくく、長期的な視点でみると有望な投資になります。
戸建て投資は、戸建ての住宅を所有して賃貸運営を行うことです。
自身が所有している土地に建築することによって始める方や、土地と建物をまとめて購入して始める方が一般的です。
従来は、1世帯の入居者が基本でしたが、近年は「シェアハウス」といって1つの戸建てに複数世帯が同時に入居するケースも増えてきています。
文字通り店舗や事務所になり得る物件を所有して賃貸運営を行うことです。
スケルトン渡しによって原状回復費用が借主側の負担になるケースが多いことや、坪単価が住居用と比較して高単価であることから、高利回りが期待されていて近年注目を集めている収益物件です。
倉庫投資は、倉庫を所有して賃貸運営を行うことです。
店舗・事務所と同様、高利回り物件として注目を集めています。
しかし、「倉庫業」という許可を受ける必要があるため、手軽にできるレンタル収納スペースを運営している方も多いようです。
不動産投資は、株式投資やＦＸ投資などと異なり急激に価値が下がるのは事前の動きによって回避することが可能です。
賃貸需要が落ち込まないエリアの物件を選定すれば、将来にわたって安定的に収益を上げることができる堅実な投資であるといえます。
不動産投資において発生した利益や損失は、確定申告の際に「不動産所得」として計上する必要があります。
不動産所得を計算する際には、減価償却費や金融機関のローン利子などがマイナスとして計上できます。
減価償却費は、単年ではなく法定耐用年数に従って毎年計上することができます。
ローン利子も借入れが続く限りにおいては、基本的に毎年計上が可能です。
所得税の計算において、給与所得や不動産所得は、「損益通算」することが可能になっています。
減価償却費など、実際にお金を払っていなくとも経費計上が出来るので、課税所得を減らすことが出来るのです。
課税所得を減らすことで所得税が減額されます。
また住民税の計算においても、この課税所得が用いられるので翌年の住民税の減税にも効果を発揮することになります。
不動産投資は、借主がついてさえいれば毎月一定の家賃収入があるのが他の投資方法と大きく異なるところです。つまり、先々の資金について見通しが立てやすくなっています。
また、不動産投資におけるリスクは予め想定できるものや対応が取れるものばかりです。
ポイントさえしっかりおさえていけば、初心者の方であっても安心して収益物件への投資をすることができます。ポイントをおさえるためには、不動産会社、信頼できる担当者からのアドバイスが不可欠です。そのため、自身が信頼できる担当者を見つけておくことをオススメします。
区分マンション投資に適しているのは、初心者の方だと言われています。理由はいくつかありますが、最も大きいのは物件価格が比較的に低いことから、参入のハードルが低いことにあるでしょう。
また、区分マンションは流動性も高く、賃貸ニーズの高いエリアを選ぶことができれば、売却する際の出口戦略も有利に進めることができるでしょう。
一棟アパート投資に適しているのは、不動産投資の初心者～中級者の方です。
また、土地を所有している方は相続税対策にもなりますし、家賃収入を得るまでのコストが低く抑えられますのでオススメです。
ただし、土地付きのため物件価格が高くつくことから、今では融資の不祥事などの影響で、一棟アパートの融資が厳しくなっています。自己資金がない方はハードルが高くなっていることから、収支シミュレーションを入念にする必要があります。
一棟マンション投資に適しているのは、既に物件を持っている中級者～上級者の方です。
マンション丸ごと一棟は、初期投資が多くなるため自己資金をある程度準備できる方にはオススメです。
融資という観点では一棟アパートと同じく、審査が厳しくなっています。フルローンでの融資はかなりハードルが上がっているため、評価が出る物件でも頭金として物件価格の3割前後出す必要があると言われています。
自己資金を多く出す必要があるため、融資のメリットはあまり享受できないことを認識しておく必要があります。
戸建て投資に適しているのは、不動産投資の初心者～中級者の方です。
また、土地を所有している方にとっては、有望な選択肢となります。特に、所有している土地が、狭小地や変形地である場合は戸建てがオススメです。
また、相続などで入手した方は、何らかの形でその土地を活用しなければ税負担のみが出て行く形となってしまいますので注意しましょう。
店舗・事務所の収益物件投資に向いている方は、既に物件を持っている中級者～上級者の方です。
店舗・事務所投資は、高利回りのメリットがある一方で、住居用のマンションやアパートにないリスクも少なからず存在します。
もし、初心者の方で、店舗・事務所投資を始めたい場合には、不動産会社などに相談しながら進めることをオススメします。
倉庫投資に向いている方は、既に物件を持っている中級者～上級者の方です。
高利回りで、近年注目を集めている投資ではありますが、倉庫業を営むためには、国（国土交通省）からの許可が必要なため、始めるまでに時間がかかるのが難点です。
手軽に始めたい方は、許可の必要ない「レンタル収納スペース」での投資をオススメします。
こちらは、初心者の方でもすぐに運営することが可能です。
いかがでしたでしょうか。収益物件の種類とそれぞれの特徴、及び収益物件の選び方を紹介してきました。ご自身に合う投資方法はあったでしょうか。
サラリーマンやＯＬなど、本業がある方でも副業で始めている方は多くいらっしゃいます。こちらの記事をご自身に合った投資商品を選ぶ際の参考にして頂けますと幸いです。
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