新潟県での不動産投資｜地域の特徴やオススメエリアを紹介！

新潟県といえば、やはりお米を連想される方が多いのではないでしょうか。

美味しいコシヒカリの産地として知られており、また日本有数の豪雪地帯としても有名です。

そんな新潟県ですが、不動産投資に向いているエリアなのでしょうか。

こちらの記事では、新潟県のエリアの状況や優良物件の選定方法を紹介していきます。

新潟県の基本情報

新潟県の人口・世帯数（令和2年5月1日現在）

まず、はじめに新潟県の人口及び世帯数を見ていきましょう。

出典：新潟県

人口は、前月比較で微増ですが、前年同月比較では約－1.0%となっています。

一方で、世帯数は前月比較・前年同月比較ともに増加しています。

前年同月比較では、人口が減少している一方で世帯数が増加しているということは、単身世帯または、夫婦のみといった2人世帯が増加していることが考えられます。

新潟市の人口・世帯数

次に、県庁所在地である新潟市の状況を見ていきましょう。

新潟市は、8つの区で構成されています。

その中で人口が多い「中央区」と「西区」が前月比較での人口増に大きく寄与していることが分かります。

出典：新潟県

新潟県の家賃相場

新潟市内の1K/1DKの家賃相場は、下記の通りとなっています。

概ね４万円台前半～５万円程度となっており、東京23区と比較すると、ほぼ半額以下の水準となっていることが分かります。

また、人口が多い「中央区」と「西区」が家賃相場でも他のエリアと比較して、やや高めであることがわかります。

出典：ＳＵＵＭＯ

参考に東京23区の家賃相場も記載しておきますので、比較してみてください。

【参考】東京23区の家賃相場

参照：アットホーム

新潟県で不動産投資をするメリット

安価で物件購入ができる

新潟県で不動産投資をする上で大きなメリットは、比較的安価で物件の購入が可能なことです。

県内で最も発展している新潟駅周辺（徒歩10分圏内）で、500万円を程度で購入ができる中古ワンルームがいくつもあるのは驚きです。

高利回りの経営を実現できる

不動産経営の成否は、利回りです。

新潟市西区の家賃相場は約50,000円なので、家賃の年間想定収入は約600,000円になります。

物件購入価格が600万円以下であれば、表面利回りが10%を超えますが、前述のように600万円程度で購入可能な中古マンションはいくつもあります。

安価で物件の購入が可能なため、高利回りを実現しやすくなっています。

「夢おこし」政策プラン

新潟県には、「夢おこし」政策プランといって、県内を活性化させるための取り組みを積極的に行っています。

日本全体の人口が減少していく中で、新潟県も人口の流出阻止に向けて「ふるさと回帰対策」や「若者の定住促進対策」を講じています。

評価書によると、ふるさと回帰者（他の都道府県に住んでいたが新潟県に戻ってくる人）は目標値を達成していることがわかります。

また、県外の高校生を新潟県内にある大学を志願してもらう目標は120％以上を達成し、新潟県内の高校生に、地元（新潟県）の大学を志願してもらう目標も達成しています。

18才～22才を中心とした大学生の人口維持に努めているのがよく分かります。

また、「安心して子育てをする環境の構築」についても、目標値を上回っています。

新潟県内のファミリー層が県外に流出することのないように努力している様子を伺い知ることができます。

出典：新潟県夢おこし政策プラン評価委員会

新潟県での投資用不動産の選び方

人口が多いエリア

人口が多いエリアに投資用不動産を購入することが、不動産投資の基本です。

不動産投資で最も大きなリスクであり「空室リスク」を軽減することに繋がります。

新潟県内で不動産投資を行う場合には、新潟市を中心に考えるとよいでしょう。

交通の便が良いエリア

交通の便の良さは、新潟駅がダントツといえます。

上越新幹線をはじめとして、白新線、信越本線、越後線、羽越本線、磐越西線といった多くの在来線も乗りいれています。

上越新幹線は、都内からも一本で来られます。

首都圏からの人口の往来が見込めますので、新潟駅周辺を中心に考えると良いでしょう。

学生が集まるエリア

前述のように、県の政策で県内外から新潟県の大学に進学してもらおうという政策があります。

大学がある周辺地域は、1人暮らしの需要が継続される期待がありますので、ワンルームを中心に考えると良いでしょう。

新潟県で不動産投資をする時のコツ

新潟県の投資用不動産を購入するにあたっては、やはりそのエリアのプロに相談するのが成功への近道となります。

地元の不動産会社には、インターネットだけでは知ることができない魅力が情報を多く持っています。

不動産会社に相談し、信頼関係を築いていくことが大切です。

新潟県で不動産投資を行った場合のシミュレーション　

新潟県の収益物件は、安価ではあるものの、家賃があまりとれない恐れがあることや、人口もそれほど多くないため、空室のリスクが高いのでないかと思われている方も多く、検討する前の段階から候補として外してしまう方も少なからずいらっしゃいます。

そこで、都内の物件と新潟県で、不動産投資をした場合のシミュレーションを比較してみました。

是非、参考にしてみてください。

条件を合わせるために、以下の通りとします。

【物件の条件】

【融資の条件】

都内での不動産投資シミュレーション

【物件例】

【シミュレーション結果】

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

新潟県での不動産投資シミュレーション

【物件例】

【シミュレーション結果】

※家賃の上昇/下落、金利の上昇/下落は考慮しておりません。

新潟県の投資物件にご興味がある方は、ぜひ当サイトの物件情報を確認してみてください。

また、こちらのシミュレーションには、固定資産税や所得税などの費用が含まれておりませんので、ご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

新潟県における不動産投資のイメージがついたでしょうか。

日本全国と同様、新潟県においても人口減少は避けられない状態です。

一方で、学生を確保するなどの県の政策によって、今後も需要が続く物件種類もあります。

新潟県での不動産投資を一考してみてください。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。