民泊新法って何？民泊投資のメリット・デメリットを紹介！

民泊とは、一般のマンションや戸建てなどにゲストが宿泊することです。

ゲストから宿泊料をもらうことによって、利益を生むことを目的としているのが民泊投資です。

2018年に民泊新法（住宅宿泊事業法）ができましたが、どのようなことに留意すると良いのでしょうか。

この記事では、民泊新法における留意すべき点と、民泊投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

民泊新法とは

民泊に関する法律

民泊に関する法律は「旅館業法」や「国家戦略特区法」がありますが、これらに加えて新しく民泊のルールを定めた「住宅宿泊事業法」のことを「民泊新法」といいます。

この法律によって、「旅館業法」や「国家戦略特区法」の対象にならない場合でも、都道府県に届出をすることによって、民泊を行うことが可能になります。

それぞれの比較は、以下の通りです。

民泊新法ができた理由とは？

一戸建てやマンションの住宅を有料の宿泊場所として提供する場合、旅館業法に基づく許可を得る必要があります。

しかし、許可を得るのが容易ではないことから、無許可のまま有料で宿泊場所を提供するケースが多くありました。

この「無許可の民泊」が横行した結果、「騒音」や「ゴミ問題」などの諸問題が起こるようになりました。

また、消防設備なども十分とは言えない点や、貸主の連絡先も分からず施設に不備等があった場合の苦情すら入れられないという状況も多くあったようです。

こういった問題点を解決するために、「ルールを定めて健全な運営をするため」、さらには「健全な民泊を普及にさせるため」に定められたのが「民泊新法」なのです。

民泊新法の概要

民泊新法では、自身の所有する戸建てやマンションを宿泊場所として有料で提供する場合、以下のようなルールを定めています。

●都道府県知事への届出

●設備要件と居住要件を満たす

●民泊提供者の義務の例

民泊新法の留意点

年間営業日数の上限は180日以内

民泊新法では、年間の営業日数の上限を180日以内と定められています。

1年間を通して、稼働が見込めるような立地条件の場合、機会ロスになってしまう可能性もあります。

民泊新法のもとで営業できない日数に関しては、他の民泊投資などを検討することで、収益向上の期待もできます。

条例での営業日数制限

民泊新法で定められた「年間営業日数上限180日以内」という条件の他に、各自治体が定めた条例によって営業期間や営業日数を制限されるケースもあります。

例えば、東京都港区では営業期間を次のように制限しています。

出典：港区

つまり港区では、学校の長期休みの期間に利用が出来ないようになっているのです。

もう１つ見てみましょう。以下は、東京都中央区のルールです。

出典：中央区

土曜日の正午から月曜日の正午までの宿泊のみに限定されています。つまり、中央区では土日の宿泊以外は認めていないということになります。

民泊を行おうとする自治体の条例をきちんと確認してから、民泊投資を行うようにしましょう。

詳細は各自治体のＨＰから確認することができます。

民泊新法で民泊投資を行うメリット

住居専用地域での営業が可能

住居専用地域とは、主に戸建ての住宅環境を守るために、建物の高さや建蔽率、容積率などの制限をかけられている地域です。

このような地域では、旅館やホテルなどは営業することができません。

しかし、民泊新法では住居専用地域での営業が認められています。

初期費用を抑えることができる

もし、自身の自宅の一部や空き家を利用する場合は、物件自体の購入費用がかかりません。

また、オーナーからの許可がもらえれば、物件を一度借りて、その借りた物件での民泊営業を行うこともできます。

このケースでは、マンションやアパート、一戸建てなどの物件自体購入する必要がありませんので、コストを抑えることができます。

民泊新法で民泊投資を行うデメリット

近隣住民とのトラブルの可能性

民泊新法ができたとはいえ、宿泊者が大声で騒ぐ、ゴミを適当に捨てるといった法律ができる前から課題となっている部分のリスクはゼロではありません。

また、外国人が出入りすることによって、不安に思う近隣住民も少なくないようです。

宿泊者や近隣住民が快適に過ごせるように、宿泊者に対するトラブル防止策を事前に伝えておく、トラブルが起こった際の対応方法を予め近隣住民に説明しておくなど、可能な限りの対応をする必要があります。

ランニングコストがかかる

民泊では、イニシャルコストだけでは終わりません。運営している限り、ランニングコストがかかります。

例えば、物件を購入した場合はそのローン返済、物件を借りた場合は家賃の支払いなどです。民泊サイトなどからの利用者がいない場合には、その手数料もかかります。

その他にも、インターネットなどの通信費や水道光熱費、石鹸やトイレットペーパーなどの消耗品代などもかかってきます。

このランニングコストの見積もりが甘いと、その後の民泊投資が苦しくなってしまいます。

始める前には必ずシミュレーションを行うようにしましょう。

民泊投資をする上で失敗しないためのコツ

外国人も快適に過ごせるように配慮する

民泊の利用者は、外国人であるケースもあります。国によって文化の違いがあります。

外国人の宿泊者にとっては何気ないことでも、近隣住民の日本人にとっては不快に感じることもあるようです。

万が一クレームなどがきたら、せっかく来てくれた外国人も日本に対するイメージの悪化につながってしまいます。

この文化の違いを埋めるためには、事前に丁寧な説明が欠かせません。

外国語で説明できるように準備しておきましょう。

衛生面・セキュリティーなどをチェックする

消費者庁から公表されている資料によると、民泊を利用した９割以上の人は、再び利用したいと考えているようです。

一方で、１割弱の人は「今後民泊を利用したくない」と回答しています。

今後利用したくない理由としては、「衛生面」、「プライバシーの確保」、「宿泊費用」、「安全・防犯面」についての不安や不満が４割を超えていることが分かります。

民泊投資で失敗しないためには、これらの項目がクリアされているかどうかが重要となってきます。

出典：消費者庁

まとめ

いかがでしたでしょうか。民泊新法の概要や留意すべきことをご理解いただけたのではないでしょうか。

民泊は、運営次第で今後も収益が見込める投資です。メリットやデメリットも理解した上で、民泊投資を始めてみることをオススメします。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。