日本国内の不動産に代わる投資先として、海外のコンドミニアムへの投資が注目されています。
新興国への投資のメリットの1つは、低価格で購入することが可能で、高利回りが期待できることです。
一方で、海外の物件は、日本のものと比べて情報収集がしづらく、分かりづらいこともあるのではないでしょうか。
こちらの記事では、海外のコンドミニアム投資のおすすめの国、メリット・デメリットについて解説していきます。
コンドミニアムとは、日本でいうところの分譲アパートやマンションを指します。
日本で行うワンルームマンションなどの不動産投資と同様に、投資用物件を購入してそれを入居者に貸し出し、家賃収入を得るといった運用になります。
また、資産価値が上がった際には、売却し利益を得ることを狙った投資家も多くいます。
コンドミニアムの資産価値の維持するためには、物件選びの所から慎重に行わなくてはなりません。
交通の便や、生活する上で困らないかどうかといった利便性も重要なポイントとなります。
日本においては、これから超高齢化社会に突入します。
2004年をピークに減少を続け、2050年には1億人を割り込んでしまう予測になっています。
もちろん、今後も増加するエリアはあるものの、国全体の人口が減ってしまう事実は変わりません。
出典:総務省
不動産投資を成功させるためには、エリアの人口動態は大きな要素です。
海外においては、人口のピークがまだまだ先の国が多くあります。
特に、東南アジアにおいては近年急速に発展を遂げている国もあり、不動産投資を行うにあたって注目すべき国が多いです。
以下は、内閣府経済社会総合研究所から公表されている1950~2050年までの人口規模の推移です。(単位:千人)
タイ | フィリピン | カンボジア | 日本(参考) | |
---|---|---|---|---|
2000 | 60925 | 75711 | 13147 | 127034 |
2005 | 64081 | 82809 | 14825 | 127914 |
2010 | 66946 | 89674 | 16612 | 127998 |
2015 | 69585 | 96338 | 18421 | 127224 |
2020 | 71913 | 102716 | 20197 | 125617 |
2025 | 73869 | 108589 | 21899 | 123444 |
2030 | 75424 | 113795 | 23555 | 121017 |
2035 | 76536 | 118199 | 25177 | 118445 |
2040 | 77153 | 121746 | 26748 | 115710 |
2045 | 77309 | 124668 | 28224 | 112818 |
2050 | 77079 | 126965 | 29567 | 109722 |
出典:内閣府経済社会総合研究所
東南アジアの物件は、日本と比較して購入価格が安いです。
購入価格が安いということは、高利回りを目指していく中で大きなメリットになります。
日本の価格と比較して、タイは1/3程度、フィリピンは1/4程度、カンボジアは1/5~1/6程度になっています。
タイ | フィリピン | カンボジア | 日本(参考) | |
---|---|---|---|---|
米ドル | 5,266 | 3,952 | 2,913 | 16,322 |
日本円 | 552,930 | 414,960 | 305,865 | 1,713,810 |
※1㎡あたりの単価 ※1ドル=105円換算
経済発展を遂げるにつれて物価も上昇していくことが見込まれます。
物価が上昇すれば、不動産価格も上がり出口戦略を有利に進めることができるでしょう。
特に、カンボジアにおいては世界同時不況の影響を受けた2009年を除いては、7%近くの成長をし続けており、今後に大きな期待が持てる国の一つです。
出典:経済産業省
海外の不動産投資においては、日本にはないさまざまな規制があります。
また、規制は遵守しなければなりません。
遵守しなかった場合、罰金などの処分を受ける可能性もあります。
自身で全てを把握するのは、非常に大変でかつ手間もかかることなので、不動産業者へ相談すると良いでしょう。
国内の不動産業者の見極めと比較して、海外の不動産業者の見極めは大変難しいといえます。
最悪のケースとして、騙されてしまい大きな損失を出してしまう可能性もゼロではありません。
必ず、海外の不動産投資実績が豊富な業者とタッグを組むようにしましょう。
海外の金融機関から融資を受けるには実績等がないと難しいです。
仮に融資を受けることができたとしても、金利が高いケースも多いです。
中には、外国人にローンを組ませてすらくれない国もあります。
物件価格自体が安いとはいえ、自身で準備をしなければならない金額は、大きくなってしまう可能性もあります。
タイにおいては、2000年以降人口が大きく増加しているとともに経済も成長しています。
タイでコンドミニアムを購入する際には、バンコクを中心に考えると良いでしょう。
出典:経済産業省
●コンドミニアム法
コンドムニアム一棟について、面積の49%までしか所有することができません。
●土地法
コンドミニアム投資には直接関係がないですが、土地法という規制もあります。
土地の所有許可を得るためには、4,000万バーツ(約1億4,000万円)以上の投資金が必要です。
また、1ライ(1,600㎡)以上の土地を所有することは出来ません。
フィリピンにおいては、2000年以降大きく経済が成長しており、近年の6%~7%の水準で成長を続けています。
不動産価格が安い一方で、物件価格の上昇や高利回りが期待できる国です。
出典:経済産業省
●コンドミニアム法
外国人または、外国の法人が所有するコンドミニアムのユニット数は、全ユニット数の40%未満になっています。
出典:国土交通省
●外国人は基本的に土地の購入が出来ない
コンドミニアム投資には直接関係がないですが、外国人は土地を購入することができません。
但し、60%以上のフィリピン資本の入っている法人は購入することを認められています。
カンボジアは、タイやフィリピンと比較して人口も少なくGDPも低いですが、近年著しい成長を遂げており今後も大きく成長していく期待ができる国です。
カンボジアにおいては主要都市において、「米ドル」の決済がメインとなっています。
東南アジアの他の国に見られる「為替のリスクを回避できる」という点は非常に魅力的です。
●2階より上の階のみ購入が可能
外国人は、建物の地下や1階部分は購入することが出来ません。
●コンドミニアム投資には直接関係がないですが、外国人は土地を購入することができません。
最後は、東南アジアではなくハワイです。
ハワイは、リゾート地としてとても魅力のあるエリアです。
日本においては、築30年~40年経過してしまうと、不動産の価値が大きく下がり売却時にほとんど手元にお金が入ってこないケースもあります。
ハワイにおいては、築30年~40年経過しても、新築時と比べて価値を落としていない物件があるどころか高く売却できるコンドミニアムが存在するほどです。
オーシャンビューなどロケーションの良い物件を選んでおくと、出口戦略を有利に進められることでしょう。
●日本でいうところの「民泊」は不可
ハワイは、多くの観光客が来るため、その観光客に対して順番に貸すことで大きく利益を上げることが出来るのではないかと、考える方もいらっしゃると思いますが、残念ながら30日以内の短期貸借は出来ません。
●自己資金は、物件価格の約50%必要
日本の銀行は、海外での不動産投資について積極的に融資をしてくれません。
そのため、ハワイの銀行で融資をしてもらう必要がありますが、物件価格の約50%が融資の上限となっているケースが多いです。
いかがでしたでしょうか。
海外のコンドミニアム投資で成功を収めるためには、実績がある不動産会社を選ぶことがとても重要です。
海外というだけで「怖い」という方もいらっしゃいますが、きちんとした不動産会社を選ぶことで問題なく始めることができます。
たくさんのメリットがある海外のコンドミニアム投資。興味のある方は、不動産会社に相談してみるようにしましょう。