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不動産投資とは

100万円で始められる資産運用は?少額で出来る不動産投資!

2020/11/172020/11/18

老後、ゆとりを持って生活するために、今から資産運用を行って、老後資金を備えておくことが大切です。

なぜ、「貯蓄」ではなく、「資産運用」が必要なのでしょうか。

それは、私たち自身を取り巻く環境の変化に起因しています。

物価が上昇している一方で、給与が上がりづらく退職金も減ってきています。

また、銀行の預金金利が低く、預金しているだけでは中々増えていかず老後資金が確保しづらくなっているのはご存知でしょう。

こういったことから、資産運用に注目が集まっているのです。

手元に100万円の自己資金がある方にとって、始められる不動産投資にはどんな選択肢があるのでしょうか。

こちらの記事では、少額でスタートできる不動産投資について解説していきます。

なぜ資産運用が重要なのか

デフレ脱却

デフレ(=デフレーション)は、物やサービスの価格が下がっていくことです。

価格が下がれば、消費者は安く購入することができます。

しかし、価格が下がるということは会社の利益も減ることにつながり、利益が減ってしまえば、そこで働く従業員の給与も下がってしまいます。

給与が下がってしまうと、購買意欲が下がってしまい、物やサービスを買わなくなってしまいます。

これがデフレの悪循環です。

日本は、この悪循環から脱却するためにインフレ(=インフレーション)、つまり「物やサービスの価格が上がること」を目指しています。

日本銀行も物価上昇率の目標を掲げ、目標達成のために政策を打ち出しています。

出典:日本銀行

しかし、インフレになると良いことばかりではありません。

例えば、現在100万円の預貯金がある方が、現在100万円の車の(現金)購入が可能です。

この100万円を預貯金の年利が0.01%の金融機関に預けた場合、5年後には500円しか増えていないことになります。

一方で、インフレ率が年2%であった場合、5年後には車の価格が110万円を超えるので、そのまま預貯金していては、(現金)購入ができなくなってしまうことになるのです。

つまり、資産が目減りしてしまいます。

これからの時代は、預貯金のみでは将来の備えには不十分であるといえます。

このことからも資産運用の重要性がご理解いただけるでしょう。

給与水準の低迷

下記の表をご覧頂ければ分かりますが、リーマンショックの影響を受けた2009年以降は徐々に回復基調になってきているとは言え、それでもまだ2000年以前の水準に戻っていません。

給与水準は20年以上もの間、低迷を続けています。

近年では、副業解禁する企業も増えてきていますが、背景には「会社からの給与が増やせないから、副業を行って足りない分を補ってください」といったこともあるということなのです。

出典:yahoo ニュース

年金支給額は減少傾向

厚生労働省から公表されている「平成30年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、年々支給額が減少してきていることが分かります。

高齢化社会の日本においては、今後も年金受給者が増加し、1人あたりの受給額の増加を見込める状況にありません。

つまり、年金に頼らない資産形成が必要になってくるのです。

出典:厚生労働省

退職金は減少傾向

下表のように、大卒者の退職金平均額は、年々減少してきています。

平成15年に約2,500万円だった退職金の平均は15年の間で30%近くも減少してしまっている現状を鑑みるに、退職金にも頼ることのない資産形成が求められてくるのです。

出典:野村証券

100万円で行える不動産投資の種類

不動産小口化商品

1つの不動産に対して複数の投資家が出資します。

出資を行った全員で共同所有し、家賃収入や売却した際の利益などを分配する不動産投資方法です。

不動産小口化商品は、投資を行った口数の比率で所有することができるため、ワンルーム投資などと同様に減価償却費の計上ができ、節税をすることが可能になります。

クラウドファンディング

インターネットを通して出資者を募集し、集まった出資金を利用して運用を行うというものです。

プロジェクトが成功し利益が出た際には、出資額に応じて投資家に利益の分配がされます。

少額で買える投資用物件

自己資金100万円で物件自体を購入するのは、少々難しいです。

しかし、自己資金100万円があればローンを使って投資用物件を手に入れることが可能になるケースもあります。

不動産投資信託(J-REIT)

不動産の投資法人が発行した投資証券に、投資家が出資するというものです。

集まった出資金を元に、複数の不動産を購入し、運用して得られる利益を投資家に分配します。

不動産投資信託(J-REIT)を扱っている投資法人は、下記から確認することができます。

参照:JAPAN REIT

次の項から、それぞれの投資商品のメリット・デメリットについて説明していきます。

不動産小口化商品

メリット

出資者は不動産自体を一から選ぶのではなく、不動産投資のプロが厳選した商品の中から選択することになります。

プロを通すことで、自身で一から選ばなければいけない場合と比べて失敗するリスクが低いといえます。

また、現物の不動産と同様に相続税評価額を算出できることから相続税対策にも大きなメリットがあります。

デメリット

まだ、比較的新しい投資方法なので、商品数が少なく選択肢が狭いことがデメリットです。

また、投資家全員で共同所有することから、金融機関などから融資を受けられず、全て自己資金で行うことになります。

クラウドファンディング

メリット

安い商品で、1万円からの投資が可能です。

また、比較的利回りが高い(5%~10%)ものが多く、定期預金の年利が0.01%に満たない現状からすると、こういった商品に投資した方が先々有利になるといえます。

また、分配金は雑所得に分類されます。

雑所得は、総合課税になるので、損益通算することが可能です。

現物の不動産と同じメリットが受けることができるのは、大きな魅力といえます。

デメリット

最大のリスクは、貸し倒れの可能性があることです。

その可能性は1%程度であると認識しておくと良いでしょう。

また商品の性質上、一般的に途中で解約することはできません。

少額で買える投資用物件

メリット

短い期間で、自己資金の元が取れる可能性があります。

例えば、100万円を自己資金としてローンを組み、500万円の物件を購入したとします。

家賃を6万円に設定した場合、年間家賃で72万円になります。

1年半ほどで自己資金のもとが取れてしまう計算です。

もちろん、管理費や税金などを考慮すると全てこの通りの計算にはなりませんが、すぐに自己資金の元が取れるのは大きな魅力です。

デメリット

物件価格が相場と比べて、安すぎる場合は裏に何か問題が潜んでいる可能性もあります。

瑕疵などがないか、購入前に不動産会社に必ず確認するようにしましょう。

不動産投資信託(J-REIT)

メリット

少額(10万円程度)からスタートすることができます。

不動産投資のプロが厳選した商品の中から選択することになりますので、失敗するリスクが低いといえます。

また、こちらの商品は金融商品になりますので、一般的な現物不動産と比較して早く現金化にすることが可能です。

デメリット

金融商品のため、現物の不動産と比較して値動きが激しいです。

今年の新型コロナでは、大きく値を下げてしまいました。

そして、投資法人が倒産してしまうと上場廃止になってしまう可能性があります。

また、万が一損失が出てしまっても、損益通算ができないため、上記のような商品と同じメリットを享受することはできないことに注意が必要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

私たち自身を取り巻く環境が変化している現代において、資産運用の重要性をご理解いただけたと思います。

こちらの記事では100万円で投資可能な商品を紹介してきました。

気になった商品で資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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