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2021年の不動産投資はどうなる?今後の不動産投資市場の動向を解説!

2020/11/262020/12/17

緊急事態宣言による経済の低迷やオリンピックの延期・・・

2020年は、新型コロナウイルスに翻弄された年でした。

2021年の不動産投資市場は、どうなっていくのでしょうか。

オリンピック後は、景気が落ち込むのではないかという報道もありますが、本当にそうなのでしょうか。

こちらの記事では、2021年の不動産投資市場の動向を予想していきます。

投資用不動産の成約件数推移

国土交通大臣指定の「公益財団法人 東日本不動産流通機構」が発表した月例マーケットウォッチ2020年9月度によると、2020年9月の首都圏の中古マンションの成約件数は、3,328件と前年比較で-7.3%となりました。

新型コロナウイルスによる緊急事態宣言真っ最中の、4月や5月に前年を大きく割り込んだ状況に比べると、大きく改善しています。

また、9月こそ前年を割りましたが、2020年7月~9月の3ヶ月間を前年度比較すると

  • 2019年:3,233(7月)+2,584(8月)+3,589(9月)=9,406件
  • 2020年:3,156(7月)+3,053(8月)+3,328(9月)=9,537件

となっており、中古マンションの需要は確実に戻ってきているといってよいでしょう。

  • 首都圏の中古マンション 成約件数推移
年/月 件数(件) 前年比
2019/9 3,589 10.6%
2019/10
2,771 -10.5%
2019/11
3,175 -1.6%
2019/12
2,810 -5.9%
2020/01
3,680 0.5%
2020/02
3,749 7.6%
2020/03
3,642 -11.5%
2020/04
1,629
-52.6%
2020/05
1,692 -38.5%
2020/06
3,107 -11.0%
2020/07
3,156 -2.4%
2020/08 3,053 18.2%
2020/09
3,328 -7.3%

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構

投資用不動産の価格推移

当サイトのプロデューサーである、八木チエのYou Tubeチャンネル「八木チエの不動産投資の教室」にて、分かりやすく解説する動画も公開しておりますので、ぜひご覧ください。

参照:八木チエの不動産投資の教室

国土交通大臣指定の「公益財団法人 東日本不動産流通機構」発表した月例マーケットウォッチ2020年9月度によると、2020年9月の首都圏の中古マンションの成約価格は、3,693万円となっており、前年比で6.6%の増加となりました。

9月だけを比較すると、

  • 2018年:3,291万円
  • 2019年:3,463万円
  • 2020年:3,693万円

となっており、2年間で12%以上も上昇したことになります。

2020年4月及び5月こそ、前年を下回ったものの、この直近4ヶ月は前年比で5%以上の価格で推移しており、上昇傾向であるといえます。

コロナ禍で、株式やFXなどが大きく打撃を受けた中、不動産は安定感のある投資であることを背景に人気が集中した結果であると見ることもできます。

●首都圏の中古マンション 価格推移

年/月
価格(万円)
前年比
2019/09
3,463 5.2%
2019/10
3,461 5.7%
2019/11
3,548 7.6%
2019/12
3,550 5.0%
2020/01
3,672 11.5%
2020/02
3,573 2.7%
2020/03
3,489 0.0%
2020/04
3,201 -5.8%
2020/05
3,296 -0.9%
2020/06
3,541 5.3%
2020/07
3,628 5.4%
2020/08
3,644 5.3%
2020/09
3,693 6.6%

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構

不動産ローンの金利動向

不動産ローンの金利は、景気動向次第で上下します。

景気が好調であれば、金利は上昇していきます。

今後、新型コロナウイルスが収束に向かえば、景気が回復し金利が上昇していく可能性があります。

一方で、不景気であれば金利は低下していきます。

新型コロナウイルスがさらに拡大するような事態になれば、今よりもさらに金利が低下する可能性を秘めています。

コロナウイルスの状況が今のように小康状態であった場合、金利はどうなっていくのでしょうか。

少なくとも、大きく金利が上がることはないと考えて良さそうです。

その理由は、2020年10月29日に行われた日本銀行黒川総裁の記者会見にあります。

  • 短期金利について、日本銀行当座預金のうち政策金利残高に-0.1%のマイナス金利を適用
  • 長期金利については、10 年物国債金利をゼロ%程度で推移するよう、上限を設けず必要な金額の長期国債の買入れを行う
  • 日本銀行は、2%の「物価安定の目標」の実現を目指し、これを安定的に持続するために必要な時点まで、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を継続
  • マネタリーベースについては、生鮮食品を除く消費者物価指数の前年比上昇率の実績値が安定的に2%を超えるまで、拡大方針を継続

簡単に言うと、低金利がしばらく継続することを発表したのです。

しかし、不動産投資ローンを取り扱っている銀行の中で、実際に金利上昇の動きが出ている銀行もあります。

従って、2021年に待つではなく、早いタイミングで購入を進められるといいとも言えます。

出典:日本銀行

2021年のオリンピックが不動産投資に与える影響は?

オリンピックが開催された場合

みずほ総合研究所から公表された資料に大変興味深いデータがあります。

夏期オリンピックが開かれた都市とその国の住宅価格の推移を表したグラフです。

  • 1996年 アトランタオリンピック

  • 2000年 シドニーオリンピック

  • 2004年 アテネオリンピック

  • 2012年 ロンドンオリンピック

オリンピックが終了した後も、住宅価格が伸び続けているのがお分かりいただけると思います。

下のグラフは、東京都も含めたグラフです。

これをご覧になって、2021年の東京オリンピック後に不動産の価格は落ちると思いますでしょうか。

過去と同じ動きをするならば、価格は落ちることなく上がっていくことになるでしょう。

過去の特徴として、オリンピックが終わった後に、急激に価格が上昇しているのが見て取れます。

購入するのであれば、「オリンピック前」がチャンスなのかもしれません。

※横軸24~28の間がオリンピック開催期間

出典:みずほ総合研究所

オリンピックが中止になった場合

新型コロナウイルスの感染拡大により、2021年のオリンピック開催が困難になってしまった場合、延期ではなくオリンピック自体が中止になってしまう可能性があります。

もし、中止になってしまった場合、不動産投資にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

商業施設は、消費が落ち込むことになるため打撃を受ける可能性があります。

価格の下落も覚悟しなければなりません。

一方で、住居用不動産に関しては、この数年で一気に上昇してきた反動で一時的に下がる可能性はありますが、長期的にみれば受けるダメージは少ないといえます。

少なくとも、株式やFXなどと比較すると、安定した推移をするでしょう。

2021年おすすめの不動産投資

国内中古ワンルーム

日本国内においては、この先、人口減少が進む一方で単身世帯や夫婦のみ世帯数が維持(やや増加)する予測となっております。

需要が落ち込みにくい、部屋数の少ないワンルームを中心に選ぶと良いでしょう。

また、新築と比較して中古の方が高利回りを狙える期待があります。

出典:国立社会保障・人口問題研究所

リモートワークの普及で、地方の物件にも需要が出てきそうです。

物件価格が首都圏と比較して安価のため、高利回りを狙える期待があります。

2021年は、地方の物件人気が高まる可能性がありますので注目していきましょう。

海外のコンドミニアム

コンドミニアムとは、日本でいうところの分譲マンションです。

海外のコンドミニアムに投資すると大きなメリットを得られる可能性があります。

国全体の人口が増加しているエリアに投資できます。

オススメの国は、タイ、フィリピン、カンボジアです。

また、物件価格が日本と比較して安価なことから、高利回りが期待できます。

物件価格は、いずれの国も日本と比べて半額未満です。

出典:Global Property Guide

これらの国は、経済成長が著しいことで、物件価格自体の上昇も見込め、出口戦略を有利に進めることが出来る可能性もあります。

海外ということもあり、躊躇する方もいらっしゃいますが、海外で不動産投資の実績のある不動産会社に相談すれば、安心して始めることができると言えるでしょう。

まとめ

2021年の不動産投資市場の動向について予想してみました。

過去オリンピック後に住宅価格が急激に上昇していることから、オリンピックまでに購入しておくのも戦略としては有効かと思います。

また、国内の中古ワンルームや海外のコンドミニアムは2021年に種をまいておくことで、数年後に大きく花が開く可能性をもっています。

気になった方は、不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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