入居者が夜逃げしたらどうする？オーナーがするべきことのまとめ

家賃を滞納している入居者と中々連絡がつかないので直接部屋に行ったら、夜逃げされたことが発覚・・・。

連帯保証人や入居者の家族などから協力を得られない場合、どのようにしたらよいのでしょうか。

こちらの記事では、夜逃げされてしまった際の対応について解説していきます。

連帯保証人や入居者の家族への連絡

もし、入居者の夜逃げが発覚した場合はどのような対応をしたらよいのでしょうか。

まず始めにすべきことは、連帯保証人や入居者の家族への連絡です。

夜逃げをする理由の一つは、家賃の滞納です。

きちんと入居していていた分の家賃を支払ってもらわなければありません。

また、部屋の中がカラになっていればよいのですが、残置物があった場合が少々面倒です。

これらの問題は、連帯保証人や入居者の家族が協力してくれれば、契約の合意解除に向けて早期解決が図れる可能性があります。

しかし、連帯保証人や入居者の家族と連絡が取れないケースもあります。

または、連絡が取れたとしても「自分は関係ない」などと言い張る方や「勝手に名前を使われただけ」などと言って埒があかないケースも存在します。

このように、連帯保証人や入居者の家族などが協力してくれない場合はどのように対応したらよいのでしょうか。

ここでは、民事訴訟に向けての解説をしていきます。

訴訟の準備

入居者及び連帯保証人の住所確定

もし、入居者と連絡が取れない場合は、書類を郵送するための住所の確定を行います。

具体的には、入居者の住民票の取得です。

一般的には、夜逃げした物件の住所で住民登録をしているはずです。

役所で住民票の取得を行いましょう。

住民票を取得する際には、自身の身分証明書と賃貸借契約書の提出が必要です。

管理会社に債権の回収を代行してもらう際には、委任状などの記入が必要となるケースがあります。

出典：総務省

もし、住民登録がすでに移動されてしまっている場合は、転出先の住所を教えてもらいましょう。

その転出先の役所において、前述した方法と同様に住民票の取得を行います。

連帯保証人や入居者の家族の協力で合意解除できればよいのですが、難しい場合には、書面の郵送が必要になります。

書類の送付

住所の確定が出来たら入居者と連帯保証人に対して「賃貸借契約の解除」と「明渡し請求」を送ります。

送る際には、「配達証明付き内容証明郵便」を利用します。

万が一、入居者の住所が確定できないケースについては、夜逃げした物件が住民登録を行われている場所だという前提に立ち「公示送達」を行います。

公示送達とは、書類の送付がどうしても難しい場合に、2週間程度裁判所の掲示板に掲示を行い、書類の送付と同様の効果を生じさせる方法になります。

夜逃げされてしまった際の注意事項

合意解除もしくは民事訴訟による賃貸借契約の解除が認められると、残るは明渡しになります。

明渡しが完了したのち、原状回復を行い次の入居者の募集ができるようになります。

しかし、この明渡しに時間がかかってしまう可能性があります。

合意解除であれば、明渡しや残置物の処理についても合意するはずなので問題はありませんが、民事訴訟において賃貸借契約の解除や明渡しが認められたとしても残置物の問題が残ります。

「明渡し＝残置物を処分してよい」という形にならないのがネックなのです。

残置物の所有権は入居者に残ったままになるため、勝手に処分してしまうと、違法となってしまいます。

夜逃げの場合はあまり考えられませんが、万が一入居者が後になって所有物を処分されたことを訴えてくる可能性はゼロではありません。

残置物を処分するには、「強制執行」という法的な手続きが必要になります。

法律が絡んでくるので、弁護士などの専門家に相談すると良いでしょう。

無事に強制執行が認められたとしても、残置物の撤去や原状回復費用がオーナー負担になってしまうケースがあること認識しておきましょう。

事前に夜逃げ対策をするには

入居審査を厳しくする

夜逃げを未然に防ぐ1番の対策は、入居時点で審査を厳しくすることです。

家賃の支払い能力がきちんとあるかどうかが重要となってきます。

「家賃は月収の1/3まで」というのが一般的ですが、「月収の1/4まで」などに基準を上げる工夫をすると良いでしょう。

また、雇用形態や勤続年数等も鑑みて、社会的な信用がある方を中心に入居してもらうようにすることが大切です。

家賃保証会社を利用する

家賃保証会社は、その名の通り「家賃を保証してくれる」会社です。

入居者が家賃の滞納をした場合に、非常に面倒な回収業務までやってくれるので、手間が省ける部分で大きなメリットがありますがそれだけではありません。

入居者の夜逃げによって、訴訟に発展してしまうケースも少なくありませんが、その際の裁判費用を負担してくれるケースがあります。

また、夜逃げされてしまった場合は、原状回復にかかる費用や残置物の撤去費用が非常にネックとなりますが、こういった費用を負担してくれる会社もあります。

後になって余計な費用を支払わなくて済むように、家賃保証会社選びから夜逃げも想定したプランに入っておくことも検討するとよいでしょう。

なお、オーナー様と家賃保証会社は基本的に直接やり取りをすることが出来ません。

利用する際には、代理店となっている不動産会社を通しての申込みが必要となることに留意が必要です。

可能な限り前触れを察知する

不動産経営を行っていく上で、代表的なリスクは空室ですが、入居者が夜逃げしてしまうリスクも頭に入れておかなければありません。

自身がオーナーになっている物件に限って夜逃げなどあるはずがないなどとは考えない方が無難です。

夜逃げをする代表的な例は「借金」です。

毎日、怖い方に自宅まで取り立てに来られてしまっては逃げたくなるのは当然です。

借金以外には、「ストーカー」や「DV」などがあげられるでしょう。

こちらも、自宅から一刻も早くいなくなりたいと考えるに違いありません。

ストーカーやDVなどは、引っ越すことを極力誰にも知られたくないので、その入居者から相談などをされていない限りは、前触れを察知することは難しいといえます。

逆に、借金を抱えている方は、比較的前触れを察知しやすいです。

お金の工面に困っている方は、家賃の支払いが滞納しがちになります。

滞納まではいかなくとも、家賃支払日にきちんと入金しない入居者を抱えている場合は気を付けた方がよいでしょう。

もちろん、賃貸借契約によって入居者は守られているので、正当な事由がない限りにおいては、退去されることはできません。

しかし、このような入居者を抱えているオーナー様は、家賃保証会社との契約内容を早急に見直し、万が一に備えておいた方が良いといえます。

もし、退去を求める場合については、トラブル防止に注意が必要です。

退去を求める側も求められる側も、あまり経験がないので、方法を誤ると大きなトラブルに発展してしまう可能性もゼロではありません。

専門家に交渉依頼すると、多少費用はかかってしまいますが、トラブルが起きる可能性は断然低くなるといってよいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

入居者が夜逃げしてしまった際にオーナーがするべきことがご理解いただけたでしょうか。

夜逃げをする方は、複雑な事情を抱えている方もいて、完全に防ぐことは難しいといえます。

完全に防ぐことが難しいことから、起こった際の被害が最小限になるように対策を打っておくべきだといえます。

多くのオーナーが家賃保証会社を利用していると思いますが、夜逃げをされてしまった際の訴訟代や残置物の撤去費用などはカバーできているでしょうか。

万が一に備えて今一度、家賃保証会社の保証内容を見直してみてはいかがでしょうか。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。