投資用マンションに自分が住むのは？留意すべき点を徹底解説！

投資用マンションを所有しているが、空室が続いているために、自分が住むことを考える方がいらっしゃいます。

結論から言えば、住むこと自体は可能と言えます。

しかし、不動産投資の際にはアパートローンを利用するのが一般的です。

あくまで、投資用として金融機関からお金を借りている絡みで注意しなければならないこともあります。

こちらの記事では、投資用マンションに自分が住む場合の留意点について解説していきます。

投資用マンションローン（アパートローン）と居住用マンションローン（住宅ローン）の違い

居住用マンションローンについて

居住用のマンションローン（住宅ローン）は、自宅用であることを目的としています。

つまり、自己居住用の物件でなければ利用することはできません。

年収や預貯金などを基にして返済能力があるかどうかの審査が行われますが、「住宅は生活の基盤である」という観点でローン審査のハードルや金利は低めに設定されています。

居住用のマンションローン（住宅ローン）が残っている物件を投資目的などで第三者などに貸すことはできません。

金融機関に気づかれなければ、こっそり貸しても大丈夫などと高を括ってはいけません。

もし、気づかれてしまうと一括返済を求められる可能性もありますので注意が必要です。

投資用マンションローンについて

投資用マンションローン（アパートローン）は、家賃収入を得るための賃貸物件を購入する際に利用するローンのことです。

居住用マンションローン（住宅ローン）とは異なり、個人の属性（年収や勤続年数など）を見られることはもちろん、投資用物件としての不動産価値も審査の対象となります。

投資用の不動産については、「担保」としての側面もあるからです。

こちらのローンは、ローンを組んでいる方自身の生活の基盤ではないという観点で、居住用マンションローンと比較して、金利は高めに設定されています。

最初は、第三者に貸しているため投資用マンションローンを利用していた方が、自己居住用として利用したいため、金利の低い居住用マンションローンへの借り換えをするということを考える方もいらっしゃると思います。

しかし、借り換えは難しいと考えておいてください。

入居者がいる場合でも自分が住むことはできるのか

まず、自身が住むことを考える前に、借地借家法の中の賃貸借契約について理解する必要があります。

この賃貸借契約（普通借家）によって、入居者は保護されているのです。

正当な事由がない限り、入居者が立ち退きの要求に応じる必要はないことになっています。

当然、「オーナー自身が住みたいから」だけでは正当事由には該当しません。

また、賃貸借契約（普通借家）では、入居者が契約更新を望む場合に、オーナーは特段の事情がない限りにおいて拒否することもできません。

もし契約更新を行わないのであれば、契約の時点で普通借家ではなく、定期借家の方で契約を済ませておかなければならないのです。

現実的には、入居者がいる場合に自分が住むことは難しいといえるでしょう。

万が一、立ち退きをお願いする場合であっても、無理な要求は絶対にしてはいけません。

強引に進めようとすると、入居者の神経を逆なでしてしまうことになります。

最悪の場合は、裁判になってしまい、高額な損害賠償を請求されてしまうケースもあるのです。

入居者の事情も聞きながら、立ち退いてもらう事情や経緯などの説明はもちろんのこと、入居者側に歩み寄る姿勢や寄り添う姿勢を忘れないようにしましょう。

投資用マンションに自分が住む場合の家賃収入、節税面はどうなるのか

家賃収入

当然のことですが、自分が住んでいることで第三者からの家賃収入は０になります。

自身が住んでいるから家賃収入が０になってしまうのは、多くの方が納得なのでしょう。

しかし、わざわざ金利が高い投資用マンションローンを返済しながら、そこに住み続けることは大きな損をすることになるので、オススメできません。

節税面

投資用不動産に自身が住んだ場合、減価償却費の計上が出来なくなります。

減価償却費は、損益通算できるため、計上できないということは、課税所得が下がらず節税面で不利になってしまいます。

また、居住用のマンションローン（住宅ローン）を組んで住んでいる場合、住宅ローン控除を受けることが出来ます。

住宅ローン控除が適用されると、ローンの年末残高の1％（借入残高が2,500万円の場合は25万円）が控除されますので、所得税や住民税が低くなります。

投資用マンションローン（アパートローン）を利用している場合には、自身で住んでいたとしても、この優遇措置を受けることはできませんので、注意が必要です。

不動産投資で投資用マンションを購入する際の心構え

不動産投資で成功を収めるためには、物件選びが非常に重要になります。

物件を選ぶ基準はさまざまあります。

開発の進んでいるエリア

今年、品川開発プロジェクトで「高輪ゲートウェイ駅」が開業しました。

再開発が行われると、人気が高まりエリアの賃貸需要が高まる傾向が強くなっています。

今後も再開発が予定されているエリア付近に目をつけて物件を選定していくと良いでしょう。

東京都の再開発情報について気になる方は、下記からご確認ください。

出典：東京都都市整備局

人口が増加していくエリア

日本全体で見ていくと、今後の総人口は徐々に減少していく予測となっています。

そのような中、2045年に向けて人口が増えていくエリアもあります。

もちろん、人口が増えてさえいれば、必ず成功するというわけではありませんが、減っていく地域に比べれば成功する確率は上がると考えてよいでしょう。

東京23区内においても、以下の自治体が2020年と比較して2045年の人口が増加することが予測されています。

出典：国立社会保障・人口問題研究所

現地調査

また、選ぶ際には現地調査が欠かせません。

現地調査は、昼間に行くことが一般的です。

そこで、落ち着いた雰囲気だと感じて購入してみたが、夜になると物件の周辺の様子が変わってしまうということがあるケースもあります。

特に、繁華街の近くにある物件だと昼夜で環境が変わるというのは珍しくありません。

現地調査に行く際には、昼と夜の両方で物件付近の様子を見ていただくことをオススメします。

居住用マンションと投資用マンションは完全に分けて選ぶ

自分で住む「居住用マンション」と第３者に貸し出す「投資用マンション」は完全に分けて考えるべきだといえます。

居住用マンションの場合は、設備などにこだわりを持って購入するケースが多いです。

長い間住むことになるので、設備で妥協したくない方がいらっしゃいます。

一方で、投資用のマンションは、設備よりも利便性の方が重視される傾向にあります。

設備も充実した物件だと、価格が高額となってしまい利回りに悪影響を与えかねない状況になってしまいます。

自分が住む前提で投資用マンションは選ぶべきではないのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

投資用マンションに自分が住む場合について解説してきました。

一般的には、自分が住むことは推奨されていないことがお分かりいただけたと思います。

万が一、住まざるを得ないは、専門家に相談してみると良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。