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不動産投資管理

賃貸管理業務の仕事内容は?管理会社の選定方法や利用する際の留意点を徹底解説!

2021/01/13

不動産投資は、物件を購入して完了するわけではありません。

もちろん、物件自体の選定に力を入れるのは非常に重要ですが、それと同じくらい大切なのは購入後にしっかり管理するということです。

なぜならば、管理体制によって物件の価値は大きく変わるからです。

「本業が忙しくて投資物件の賃貸管理業務は管理会社へ任せきり・・・」というオーナーさんは少なくありません。

しかし、オーナー側も管理会社の仕事内容を少しでも把握しておいた方が、より良い不動産投資になるといえるでしょう。

こちらの記事では賃貸管理会社の業務、及び賃貸管理会社を選定方法や利用する際の留意点を解説していきます。

賃貸管理とは?

賃貸管理会社がオーナーに代わって賃貸物件の管理をすることです。

具体的には、以下のような業務があります。

  • 新規入居者の募集業務
  • 入居者への対応業務
  • オーナーへの対応業務
  • 建物管理業務

上記の業務のうち、賃貸管理会社がどこまで対応するかは、契約の際に取り決めを行います。

賃貸管理会社が対応する範囲が広がるほど、管理費が上がるのが一般的です。

賃貸管理の主な仕事内容とは?

新規入居者の募集業務

①広告宣伝

新規入居者を募集するための広告宣伝を行ってくれます。

物件の図面を作成後、インターネットや紙媒体の広告掲載や仲介会社に対して客付けの

依頼も賃貸管理会社の仕事の1つです。

②内見への同行

入居希望者が現れた場合、物件まで同行して内見の対応をしてもらいます。

いくら部屋を気に入ってもらえても、案内している側の対応に不備があると、借りるのをやめてしまうケースもあるので、管理会社の雰囲気が重要になります。

③賃貸借契約

入居希望者の属性を確認する入居審査を行ってもらい、オーナーへ結果報告がきます。

問題なく審査を通過し、正式に入居してもらえることが決定したら、重要事項説明賃貸借契約を結んでもらいます。

また、各種保険関係の申し込みなどの事務作業を代行してもらい、引渡し日には鍵の受け渡しを行ってもらいます。

入居者への対応業務

①家賃集金代行及び・滞納家賃の督促

入居者からの代行業務や家賃を滞納した際の督促なども賃貸管理会社の業務です。

特に、家賃の督促は非常に労力を要しますので、これを代わりにやってくれる存在は、オーナー側としては大きなメリットであるといえます。

②契約更新

賃貸物件の契約期間は一般的には2年間です。

入居後2年を経過し、引き続き入居者がその物件に住み続ける意向がある場合には契約更新業務を行ってくれます。

契約を更新する際には、必要書類の作成や入居者から更新料(一般的には新家賃の1か月分)の徴収を代行してくれます。

もし、契約を更新することなく入居者が退去する場合は、退去の手続きや立ち会い、原状回復などの手配を行ってもらいます。

③クレーム対応

騒音や異臭、ゴミの出し方の不備などクレーム対応を受けるのも賃貸管理会社の業務の1つです。

世の中には、色々な方がいます。

どんなに対策を打ってもクレームの可能性を減らすことは出来てもゼロにはなりません。

オーナーに代わって、クレームの対応をしてもらえるのも賃貸管理会社を利用する大きなメリットであるといえます。

オーナーへの対応業務

①家賃送金

全ての賃貸管理会社に当てはまることではありませんが、家賃を回収してそれをオーナーに振り込んでくれます。

直接払ってもらった方が良いというオーナーさんもいらっしゃいますが、所有物件数が増えてくると、「今月は誰から振り込まれて誰から振り込まれていない」を自身で管理しなければならないなど混乱を招いてしまう可能性もあります。

特段の事情がなければ、賃貸管理会社へ任せた方が安心といえます。

②トラブルの報告

物件でトラブルが発生した際には、オーナーへ相談が来るはずです。

設備が壊れてしまった際には、オーナーの負担になることが一般的です。

もちろん、賃貸管理会社の方で解決策を提案してくれますが、最終的にはお金を出すオーナーの判断となります。

建物管理業務

①定期点検

物件の定期点検を行うのも賃貸管理会社の業務の1つです。

共用部分の破損がないかどうかや、インフラ(水道・ガス・電気)の設備が正常に動作するかどうかの設備点検を行ってくれます。

また、消火器や非常ベルが正常に作動するかどうかの「法定点検」も賃貸管理会社の業務の1つです。

②修繕等の提案

もし、賃貸物件として運営していく上で、修繕をする必要があると判断した場合には、オーナーへ提案をしてくれます。

修繕は、費用がかさんでしまうケースもあります。

オーナー自身での目で見て、明らかに修繕が必要と判断する場合はそのまま依頼してよいですが、本当に必要な修繕かどうか疑問が残る場合は、信頼できる方へ相談するようにしましょう。

賃貸管理会社を選ぶ時のポイント

業績が安定している

賃貸管理会社を選定する上で、業績の安定は非常に重要です。

全てに当てはまるわけではないものの、業績が乏しくない会社では、従業員の満足度もそれほど高くないのではないかと想定されます。

従業員満足度が低いと管理の「質」にも影響してきます。

また、万が一倒産してしまい、本来入ってくるはずの家賃収入がなくなってしまっては大変です。

選定するにあたって設立年数管理物件数などを確認するようにしましょう。

自分が所有している物件の管理が得意とする

物件の管理体制や取り扱っているタイプやエリアなど、賃貸管理会社によって様々な特徴があります。

出来ることなら、客付け対応トラブル時の対応ノウハウなども得意としている管理会社を選定したいです。

ご自身の物件に関して、大手の管理会社よりも多少会社の規模が小さくとも地域密着でやっている管理会社の方が良いケースもありますので、信頼できる方へ相談してみると良いでしょう。

担当者と相性がいい

オーナーにとっては、賃貸物件は大切な資産です。

担当者との相性が良い賃貸管理会社には、安心して任せたくなるでしょう。

オーナーのことをしっかり考えてくれているかどうかは、

  • 実際に物件に足を運んで現地視察しているか
  • 細かいことでも連絡をくれてきちんと相談してくれるかどうか
  • 話し合う時間をきちんと取り、適切な提案をしてくれているか

で管理会社の姿勢はわかると言えます。

管理内容が充実している

賃貸管理会社を選定する上で、管理内容の充実は非常に重要です。

契約更新手続きは熱心にやってくれるけど、トラブルの報告がいい加減・・・ではあまり良いとは言えません。

新規入居者の募集業務から退去の後の原状回復まで幅広く丁寧にカバーしてくれる管理会社がオススメです。

管理費の設定は妥当である

賃貸管理会社に管理を依頼する場合、家賃の5%程度が相場となってきます。

手数料は変わらなくても、管理業務の範囲が大きく異なるケースもあるようです。

管理会社の選定に際しては、複数の会社から「見積もり」や「詳しい業務内容」を出してもらい比較検討の上決定するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

賃貸管理会社の業務や選定方法を紹介してきました。

不動産投資の成功のためには、管理会社選びも重要なファクターになってきます。

ぜひ信頼できる管理会社を選定し、よりよい不動産経営を行っていきましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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