不動産投資を検討している方の中には、非公開物件について上記のような疑問を持ったことがある方が多いと思います。
そもそも、非公開物件はなんでできるのか、非公開物件の価値について気になる方も少なくないでしょう。
非公開物件は市場に出回っていない物件情報になるので、優良な物件が見つかる可能性は非常に高いです。
しかし、注意点も少なくないため、非公開物件の特徴や注意点を正確に理解したうえで探すことが重要になります。
そこで、この記事では不動産投資における非公開物件のメリットや注意点、非公開物件の探し方について詳しく解説していきます。
最後まで読んで頂き、非公開物件を探されている方はぜひ参考にしていただけると幸いです。
非公開物件とは、SUUMO、アットホームなどのポータルサイトに記載していない物件を指します。
一般的には非公開物件の情報を持っているのは不動産投資会社であり、自社しか持っていない利回りがいい物件や、人気の地域にある物件など好条件の物件が多く存在するのが特徴です。
ただし、非公開物件の中には優良でない物件もあります。
情報を集めて好条件の物件かどうかを冷静に見極めることが重要です。
不動産投資会社や不動産会社（以下不動産会社）が物件の情報をネットに記載せずに、非公開にこだわる理由があります。
それは、購入意欲が高いお客さんにだけに紹介したいからです。
自社にしか持っていない物件情報を、購入意欲が高いお客さんにだけ紹介するので、非公開物件を紹介してもらいたい場合、その不動産投資会社に問合せする必要があります。
中には、会員のみに物件情報を公開するアプリを持っている不動産投資会社もありますが、いずれにしても情報がほしい場合は、個人情報を提供する必要があります。
不動産投資における非公開物件のメリットは以下の3つです。
それぞれについて説明していきます。
非公開物件はその不動産会社しか持っていない物件を見つけられることが最大のメリットです。
非公開物件の場合、SUUMOなどのポータルサイトに掲載されていないため、他社に取り扱っていない物件を見つけることができます。
ただし、物件情報が欲しい場合は、その会社に問合せすることが必要です。
基本、個人面談の時に、属性に合った物件を紹介してもらうという流れになります。
投資プランの提案もしてもらえますので、不動産投資を検討されている方は、ぜひ問合せしてみてください。
非公開物件には、普段表に出回らないような希少性の高い物件もあります。
例えば、人気の地域にある物件や競売などの理由で価格が安い物件など、公開するとすぐに購入者が決まるような物件のことです。
そのような物件情報があった際に、自社のお客様に優先して紹介するので、そのまま契約まで進むケースがほとんどです。
したがって、出回っていない希少性の高い物件を購入したい時は、信頼できる担当者を仲間にすることが非常に重要と言われています。
一般的に非公開物件は、不動産投資会社が売主となっているケースがほとんどです。
そのため、一般的な不動産の購入方法と違って仲介手数料はかからず諸経費を節約できます。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって下記のように上限が定められています。
購入価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
400万円以上 | 購入価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
200〜400万円以下 | 購入価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
200万円以下 | 購入価格（税抜）×5％＋消費税 |
例えば、2,500万円の物件を購入する場合は、以下の仲介手数料が必要です。
（2,500万円×3％）＋6万円＋8.10万円＝89.10万円
このケースでは、89.10万円もの仲介手数料がかかることになります。
高額な仲介手数料を節約できることは、不動産投資において非常に大きなメリットです。
不動産投資における非公開物件の注意点は以下の4つです。
それぞれについて説明していきます。
非公開物件は、問い合わせをしないと紹介してもらえません。
非公開物件を持っている不動産投資会社は、やはり本当に不動産投資を検討されている方に紹介したいので、そのため、実際に問合せをして、個人面談を受ける必要があります。
逆に言えば、不動産投資会社の一つの集客手法とも言えます。問合せをしていい物件を提案してもらえるのなら、投資家にとってもメリットのあるお話なので、本気で不動産投資を検討されているのであれば、ぜひ問合せしてみてください。
しかし、次の「（2）優良物件ではないケースがある」でも書きますが、非公開物件必ずしもいい物件とは限らないので、それを見極める必要があります。
非公開物件の中には、売主が意図的に非公開にしており、特別な物件ではないケースがあります。
例えば、長く売れ残っている物件を非公開にして特別な物件のようによそおうケースや両手仲介を行うためにあえて非公開にして買い手がつかないようにするケースです。
また、個人の売主が家を売却することを周囲に知られたくないという理由で、非公開にすることもあります。
非公開物件といえども、売主や業者の都合によって非公開にしているケースでは、優良な物件でないこともあるため注意が必要です。
優良な物件であるかを見極めるためには、事前に相場価格などの情報を集めるようにしてください。
非公開物件には相場価格より高いケースもあります。
悪質な不動産会社が「あなただけに紹介する特別な物件です」と言って、特別感を出して相場より高い値段で買わせようとするケースなどです。
ほとんどの不動産会社は、健全な商売をしていますが、中には上記のような不動産会社も存在します。
上記のようなケースに引っ掛からないためには、紹介してもらう会社の情報や相場などを事前に調べることが非常に重要です。
耳触りのいい言葉に乗せられず、冷静に物件を見極めるようにしてください。
ひと昔前は、不動産会社の担当者が公開物件にもかかわらず「非公開」と言ってくるケースが珍しくありませんでした。
特別感を出して購買意欲を高め、すぐに売却したいと考えているケースや個人のノルマ達成のためです。
とはいえ、近年ではインターネットの普及により、少し調べれば嘘だと分かるようになったため数は減少傾向にあります。
しかし、中には未だにそういったことをする不動産会社も存在するので注意が必要です。
こういったケースを防ぐために、紹介された物件が本当に非公開物件なのかをポータルサイトなどで調べることが有効になります。
好条件の非公開物件を見つけるためには、以下の3つの方法で探せます。
上記の方法について詳しく解説していきます。
不動産会社に問い合わせることで非公開物件を探すことが可能です。
上記にも書きましたが、不動産投資会社に問合せする場合、個人面談を受けてご自身の属性に合った物件を紹介してもらう流れになります。
一方、不動産を購入できる条件を揃えていない場合、紹介してもらないケースもあること認識しておく必要があります。
ただ、個人面談を受けるだけでも最新情報をもらえたり、投資プランを提案してもらうことができるので、話しするだけでもメリットであると言えるでしょう。
担当者との信頼関係を構築することも非公開物件を探すためのポイントです。
非公開物件を持っている不動産投資会社は、新しい物件情報が出た際に、自分のお客様を優先に物件を紹介します。
そのため、いち早くいい物件情報を得るには、信頼できる担当者を見付けることは必要不可欠です。
投資不動産のポータルサイトの中に、会員登録することで非公開物件を提案するサービスを提供しているサイトもあります。
自分の条件を登録することで、複数の会社から提案してもらえるので、他の方法よりも手間や時間がかかりません。
ただし、登録した個人情報を悪用される可能性もあります。そのため、ポータルサイトを効率よく利用するには、サービスの仕組みを理解し運営サイトの質を見極めることが重要です。
非公開物件は、不動産投資において優良な物件である確率が高いです。
ただし、非公開物件は全ていい物件とは限りません。
事前の情報収集と正確な知識を持って慎重に物件を選ばないと、悪質な不動産会社に騙される可能性があります。
この記事を読んで、不動産投資の参考にしていただけたら幸いです。
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