狭小住宅で収益性を高めるためには？小さい坪数における土地活用方法を徹底解説！

狭小住宅を建てるだけの土地を保有しているけれど、なかなか上手く活用が出来ていない・・・。

そんなオーナーの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらの記事では、狭小住宅で収益性を高めるために、どのような土地活用方法があるのかを解説していきます。

狭小住宅（狭小地）とは？

文字の通り、「狭くて」・「小さい」住宅のことです。

明確な定義はありませんが、坪数が15坪以下の程度の土地に建てられるような住宅のことを指すケースが多いです。

特に、土地の価格が高い都心部においては、比較的安く住宅を建てるための手段として活用されているケースが多いです。

坪数が15坪～30坪の狭小住宅としての活用

賃貸用戸建て

不動産賃貸経営をしたけれど、マンションやアパートを建てられるような土地の広さがない・・・という方が検討してもよいでしょう。

狭小地のみならず、歪な形をしている変形地にも賃貸用戸建てであれば対応できる可能性が高いです。

競合が比較的少ないことや、入居期間が比較的長いことを鑑みると、賃貸用戸建ては、賃貸需要がきちんとあるエリアであれば、有望な手段となってくるでしょう。

賃貸アパート 

坪数が30坪ほどの土地を有している方にとっては、賃貸アパートも選択肢の1つとなり得ます。

近年では、部屋の広さは求めないが、利便性の良い場所（駅近や人気のあるエリア）に低家賃で住みたいという需要があります。

エリア自体の集客力が低下してしまうと、空室になってしまうリスクがあるため、ご自身の所有している土地の集客力についての客観的な検証が必要ですが、ニーズさえあれば収益をきちんとあげることができるでしょう。

狭小住宅を建てる場合の留意点

法規制を満たしていることが必要になります。

以下の項目について、所有している土地をチェックしてみてください。

建蔽率や容積率

建蔽率や容積率は、敷地面積が狭いがゆえに、建物を建てる際にネックになるケースがあります。

建蔽率は、敷地面積全体に対する建築面積の割合を指します。

都市計画において、用途地域ごとに30％から80％の範囲で制限がかけられています。

例えば、30坪の土地で建蔽率が70％とされている場合は、30坪×70％＝21坪までの建築面積の建物が建てられるということになります。

容積率は、敷地面積全体に占める建物の延べ床面積の割合を指します。

都市計画において、用途地域ごとに50%～1300%の範囲で制限がかけられています。

例えば、20坪の土地で容積率が300％とされている場合は、20坪×300％＝60坪までの建物を建てることができます。

このケースで、1階につき16坪の建物で4階建ての建物を建てようとする場合、16坪×4＝64坪となってしまい、規制に引っかかることになってしまいますので注意が必要です。

道路との関係

狭小地ということで、敷地自体が狭いことも建築物を建てる上で影響を受けるケースがあります。

「接動義務」といって、敷地が道路に2メートル以上接していないと建物を建てることができません。

また、「前面道路」の幅が4メートル未満のケースも、その敷地に建物を建てることはできません。

ご自身が所有している狭小地の土地活用で建物を建てることを検討している場合、このようなケースに該当しないかどうか、事前に確認するようにしましょう。

坪数が30坪以下の土地の収益性を高めるための工夫とは？

賃貸アパートや一戸建て以外に、どのような狭小地の土地活用方法があるのでしょうか。

以下では、収益性を高めることができる可能性の大きい活用例を解説していきます。

シェアオフィス

シェアオフィスとしての活用もおすすめです。

シェアオフィスとは、オフィスになり得る空間に加え、机・椅子のみを貸し出すというものです。

例えば、起業したばかりの方にとっては、初期費用をあまりかけることが出来ないため、安くオフィスを借りかられる場所としてシェアオフィスが選択肢に入る可能性があります。

また、新型コロナウイルスの影響で、リモートワークを導入する企業が増えました。

この1年ほどで、パソコンさえあればどこでも仕事をできる方が増えてきました。

自宅で仕事をすることがメインですが、家族などがいることによって、自宅で仕事が捗らないという方も少なからずいるようです。

そんな方にとって、シェアオフィスは非常にありがたい場所となるのではないでしょうか。

今後、さらなる需要の高まりが期待できる活用方法となっています。

コインランドリー

ご自身が所有する狭小地にコインランドリーを設置して、運用する方法もあります。

店舗を設置しなくてはならないため、坪数が5坪や10坪では少々厳しいですが、15坪ほどあれば、十分に可能です。

コインランドリーで、収益を確保していくパターンは大きく2つあります。

1つは、ご自身で機材等を購入して運営していく方法です。

一旦、機材を購入するので、初期投資は大きくなりますが、利用してくれる方を確保していければ、多くの収益を得ることが期待できます。

もう１つの方法は、コインランドリー専門業者などに土地を借り上げてもらい、地代家賃や収益の一部を受け取る方法です。

こちらについては、初期投資費用が前述のものと比較して少なくて済みますが、収益面ではやや劣ることになります。

どちらが良いのかは、土地活用を専門とする会社などに相談してみるとよいでしょう。

駐車場

駐車場（パーキング）としての活用方法もあります。

パーキングと聞くと、自動車用を想像される方が多いと思いますが、それだけではありません。

バイク用や自転車用という選択肢もあります。

自動車用の場合

自動車用の場合、坪数が15坪あれば車3台分のスペースが確保できます。

時間貸の場合は、精算機やロック版などを設置する必要がありますが、月極など精算機やロック版を置く必要がないケースでは、駐車するための線（紐などのケースもあります）を引くだけでスタートできます。

バイク用の場合

バイク用の場合、坪数が15坪あれば25台近くのスペースが確保できます。

バイク1台を停めるのに必要な面積は、およそ2㎡です。

1坪＝3.33㎡計算で、15坪＝49.95㎡≒50㎡です。

50㎡÷2㎡＝25台という計算です。

自家用車よりもバイクを利用する方の割合が高い都市部においては、需要が高いことが予想できます。

自転車用の場合

自転車用の場合、坪数が15坪あれば50台近くのスペースが確保できます。

自転車1台を停めるのに必要な面積は、およそ1㎡です。

50㎡÷1㎡＝50台という計算になります。

こちらは、坪数が5坪や10坪と非常に狭い土地でも可能な土地活用方法です。

自動販売機置き場

自動販売機を設置するという選択肢もあります。

自動販売機の大きさなら、坪数が5坪程度の広さであっても、十分に運用可能なことは想像に難くないと思います。

特に人通りが多い場所や住宅街の中であれば収益が期待できます。

飲料メーカーに問い合わせてみるとよいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

狭小住宅及び狭小地の具体的な土地活用方法について解説してきました。

収益をあげるために、さまざまな手段があることがご理解いただけたことと思います。

なかなか上手く活用出来ていないというオーナーの方がいらっしゃったら、ぜひ1度土地活用の会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

関連記事

トランクルーム投資とは？利回りや将来性・メリットを解説

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。