レア物件への不動産投資！隠れた優良物件を見つけ出す裏ワザとは？

とお考えの方は多いのではないでしょうか？

今回は「レア物件への不動産投資」をご検討の方に向けて、隠れた優良物件を探す方法をご紹介します。本記事を読むと、「不動産投資におけるレア物件とは何か」や「レア物件に投資するメリット」などを納得いただけます。 

不動産投資における”レア物件”とは

「レア物件」とはその名のとおり「珍しい物件」のことです。では、不動産投資における「珍しい、レアな物件」とは、具体的にどのような物件を指すのでしょうか？この章ではレア物件を大きく2つに分類して物件の特徴を解説します。

インターネット未公開の物件

一般的に、収益用不動産はさまざまな方法で探せます。インターネットでの物件検索は、その中でも気軽に物件を探せる手段のひとつです。しかし、不動産投資会社に掲載されている物件情報は全てとはかぎらないことをご存知でしょうか？実は、収益用不動産にはインターネットでは公開されていない「未公開の物件」は多く存在します。 

たとえば、次のような物件がインターネット上で未公開になる一例です。

希少価値の高い物件の場合は、「物件にマッチする人にきちんと紹介したい」という思いがあります。インターネットに物件情報が公開されると、不特定多数の閲覧者にも情報が広まるため、あえて未公開とするケースも多いようです。また、広告費の都合やご近所に物件を売り出していると知られたくない売主やオーナーなどの意向により、インターネットで未公開とされる場合もあります。

宣伝しなくても売れるお得な物件

インターネットに掲載せずとも、すぐに買い手や入居者が決まる人気物件は一定数存在します。インターネットの画面上では説明しきれないお得な事情のある物件や、近隣相場よりも明らかに低い価格を設定しており、希望者が殺到しそうな物件など、オープンにできない事情もあります。このようなレア物件は投資会社の顧客だけですぐに決まる場合が多く、すぐに売れる物件はインターネットには掲載しないという声もあります。 

インターネットに物件の広告をだすのには、ある程度の費用がかかります。物件のインターネット広告は申し込み件数によって値段が推移する形態や、問い合わせ件数によって広告の費用が決まるプランなど多種多様です。広告の形態によってはすべての物件をインターネットで公開できないケースもあります。よって、宣伝しなくてもすぐに買い手がつく優良物件は、コストをかけないためにインターネットで宣伝をしないケースもあります。

レア物件へ不動産投資するメリット

レア物件の基本的な特徴が理解できたところで、次はレア物件へ投資するメリットについてです。この章では、希少価値の高いお得な物件に投資できた場合に投資者が得られる、代表的な利点を3つご紹介します。

安定して家賃収入が得られる

不動産投資の運営において重要なのが「キャッシュフロー」です。収益性の高い物件を安く仕入れられたら、資金が増えるため収益をさらに上げられます。レア物件はその点、入居者が途絶えない物件である場合が多いため、空室率の低く安定して家賃収入が得られる理想的な不動産運用が実現します。

とくに不動産投資は他の投資手法と比較して、ローンを組んで投資の元手を得るのが一般的です。したがって、キャッシュフローがでない物件への投資は、ローンを受ける金融機関からの評価も低くなる可能性があります。既存物件に対する金融機関からの収益評価が低くなると、物件購入をストップせざるを得ない状況となる場合もあります。 

よい条件の物件に投資できる

レア物件のなかにはよい条件の物件を低価格で購入できる場合があります。物件の条件は、主に次のように、年間のキャッシュフローと売却時によって異なる観点から確認できます。

【年間のキャッシュフローに関係する条件】

【売却時に関係する条件】

年間キャッシュフローに関しては、「年間の家賃収入」が高く、「管理費・修繕費」「ローンの返済額」が低い物件がよい条件の物件となります。

また、売却時に関しては、どの条件も高い物件がよりよい条件の物件といえるでしょう。

売却する際にも買い手がつきやすい

安定して家賃収益が得られるよい条件の物件であっても、売却する際に困る物件は少なからず存在します。

たとえば、本来の市場価格よりも割高な物件を購入してしまったら、売却時に購入時の金額で売れない場合があります。このような割高な物件は、個人属性が優良な年収も自己資金も多く保有している方によくみられるケースです。割高な物件でも融資が降りてしまうため、「いざ売却しよう」と思った際に仮に購入希望者が現れても個人属性が同じぐらい高くないと、金融機関から融資がつきにくくなるケースもあります。 

レア物件を不動産投資市場で見つけ出す方法

では、レア物件を実際に不動産投資市場で見つけ出すにはどうすればよいのでしょうか？レア物件と出会える確率を高める2つの裏ワザをご紹介します。

物件条件をしぼりすぎない

物件条件をしぼりすぎると、レア物件を見逃す場合があります。たとえば、多くの投資者は「築年数が浅めのキレイな物件」を探しますが、レア物件を探す場合、築年数は優先順位の高い条件ではありません。レア物件によっては、改修をして新築と同じくらい美しい内装の物件もあるからです。

そのほか、現段階では把握できない将来性のある物件の場合もあります。「最寄り駅に大きなショッピンングモールが建設される予定がある」「物件の近郊に潜在的なニーズがある」など、物件そのものだけでなく周辺環境に目を向けてみるのもポイントです。

物件を選定する前に、理想とする投資用物件のイメージが固まりすぎていると、数字や見た目ではわからない物件の隠れた魅力を取り逃しかねません。最初から物件条件を絞りすぎずに、柔軟に投資先をチェックしてみると、思わぬ出会いのチャンスとなります。

不動産投資会社とのコミュニケーション

「レア物件に出会えた」という投資者の多くが口にするのが、「人脈の大切さ」です。人との出会いを大切にしていると、レア物件との縁にもつながります。「不動産投資会社と綿密にコミュニケーションをとること」「スタッフとの人間関係を構築することへの意識」が、よりよい物件に巡り会える近道となるケースも多いようです。 

また、不動産投資会社とのコミュニケーションを通じて、「レア物件である背景」もきちんと説明してもらえるきっかけとなります。「いい話には裏がある」というように、「レア物件」とされるもののなかには、何かしらの瑕疵（欠点）がある場合もあるからです。そのような裏話もきちんと説明してもられる信頼できる不動産投資会社や担当者との出会いが、優良物件との出会いには不可欠です。

優良物件との“よいご縁”は行動量に比例する

レア物件とのよい出会いは、「行動量に比例する」といわれています。インターネットの情報だけがすべてと思いがちです。しかし、先述したとおり「あえてインターネットでは未公開の物件」も多く存在します。

アクションの量を増やすほど、よい物件を見つけるチャンスは高まります。実際に自分の目や足を使って物件を探してみると、インターネット上ではわからなかった物件の魅力がわかるかもしれません。空振りに終わっても、よい物件に少しでも近づいたと前向きに、継続的にリサーチをしてみましょう。

まとめ

不動産投資におけるレア物件について、メリットや具体的な探し方についてみてきました。要点は次のとおりです。

レア物件との出会いは、「行動量」と「人とのご縁」がポイントです。インターネットではわからない物件情報やレア物件への不動産投資に興味のある方は、ぜひお気軽に不動産投資会社の専門スタッフにご相談ください。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。