【徹底解説】コロナ禍の2021年の税制改正で打ち出された住宅ローン減税と面積要件とは？

「令和3年度税制改正大綱で住宅ローン減税はなにがかわるの？」

「住宅ローン減税制度が変わったことで注意点するべきポイントは？」

住宅の購入を検討している方の中には、2021年の税制改正で住宅ローン減税制度に変更があったことで、上記のような疑問を持っている方も多いでしょう。

この記事では住宅ローン減税を利用する際の注意するべきポイントや2021年の税制改正について解説しています。

2021年の税制改正で、住宅ローン減税制度は緩和される予定です。具体的には、適用期間が3年間延長されるうえ、面積要件も40平方メートル以上に変更されます。

ただし、「50平方メートル未満の住宅の場合には年収1,000万円以下でないと利用できない」というような注意点も多いです。

そのため、制度を最大限活用するためには、税制改による住宅ローン減税の変更点について正確な知識を持つ必要があります。

これから住宅購入を検討されている方は、ぜひこの記事を最後まで読んで頂き、参考にしていただけると幸いです。

2021年の税制改正によって住宅ローン減税の緩和と期間延長される予定

2020年12月に政府は「令和3年度税制改正大綱」を公表しました。

令和3年度税制改正大綱は、新型コロナウイルス感染症の拡大による環境の変化などによって、住宅の取得環境が厳しさを増していることや納税者の負担増加などへの配慮が特徴です。

そのため、住宅に関係した税制改正も多く盛り込まれています。

2021年度税制改正の住宅関連の内容

2021年度税制改正の住宅関連の主な内容は以下の4つです。

それぞれについて説明していきます。

①固定資産税の地価上昇分を前年度並みに据え置くこと

2021年度の固定資産税について、地価が上昇した土地の税額を前年度並みに据え置く特例を設けています。

一方で、地価が減少した土地に対しては、減少した税額が適用されるので、2021年度の固定資産税は前年比で同じか少なくなるかです。

この固定資産税の据え置きは、新型コロナウイルスによって影響を受けた納税者への負担の増加に配慮するために設けられています。

②住宅ローン減税の2019年に実施された緩和策が2022年12月末まで延長する

2019年に実施された住宅ローン減税の緩和策が、2022年12月末まで延長されます。

その内容は、2019年に消費税が10％まで引き上げられたことにより、住宅ローン減税の減税期間が3年間（消費税増税分のみ）延長されたものです。

この延長期間の適用を2022年12月末までにすることにより、住宅市場の活性化を図っています。

③住宅ローン減税の期間13年適用物件の入居期限を2022年末まで延長する

住宅ローン減税の期間13年適用物件の入居期限も2022年末まで延長されます。

現在の制度では、2020年末までに入居しないと利用できませんでした。

しかし、今回の税制改正によって、入居期限が2022年末まで延長されます。

とはいえ、契約時期の条件も設定されているため、注意は必要です。

新築注文住宅は2021年9月まで、マンションや中古住宅は2021年11月までに契約する必要があります。

④住宅ローン減税の適用要件が「床面積50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」に緩和される

住宅ローン減税の適用要件が「床面積50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」に緩和されます。

これにより、今まで利用できていなかった物件も利用できるようになるため、住宅市場の活性化につながると期待されています。

住宅ローン減税とは？

ここでは、2021年度税制改正によって緩和策や特例措置の延長が決まった住宅ローン減税について解説していきます。

住宅ローン減税とは、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除できる制度です。

所得税で控除しきれない分は、住民税の一部からも控除できます。

ただし、令和3年現在は、令和元年10月の消費税率引き上げの緩和策として、控除期間を13年間に拡充されています。

この制度は住宅ローンの金利負担を軽減する目的で作成されており、金利負担が減ることで住宅市場を活性化させることが狙いです。

①制度の概要

住宅ローン減税（2021年度改正前）の概要は以下の表に記載してあります。

新築、未使用の長期優良住宅、低炭素住宅などの場合、最大控除額は5,000万円（2014年3月以降）になります。

また、面積要件や居住開始時期については2021年の税制改正で条件が変更されるので、注意が必要です。

②住宅ローン減税の対象住宅

住宅ローン減税の対象住宅は、新築住宅だけでなく中古住宅の取得や大規模なリフォーム、修繕も対象になります。

リフォームの場合は、増築や一定規模以上の修繕、模様替えなどの100万円以上の工事費がかかるものが対象です。

ただし、工事内容など以下の6つの要件に当てはまる必要があります。

上記の工事内容の場合には、リフォームでも住宅ローン減税が利用できます。

③住宅ローン減税制度利用の要件

住宅ローン減税制度の主な利用要件は次の6つです。

上記の利用要件を踏まれたうえでの注意点が以下の4つです。

上記の要件と注意点を理解したうえで、購入やリフォームを検討している不動産が対象か判断するようにしてください。分からない場合は、不動産屋か建築業者に聞くと確実です。

2021年の税制改正で住宅ローン減税は具体的に何がかわるの？

税制改正で改正される適用期間の延長以外に、住宅ローン減税は具体的に何がかわるのでしょうか？

それは主に以下の2つです。

それぞれについて説明します。

①床面積の要件が50平方メートルから40平方メートルにかわることで少人数用マンションも対象になる可能性がある

適用要件が40平方メートル以上に緩和されることで、今まで利用できなかった1〜2人用の小人数用マンションでも利用できる可能性が高くなりました。

そのため、小人数用マンションの購入時は、住宅ローン減税の対象になる40平方メートル以上の物件に該当の可否を確認する必要があります。

該当の可否によっては、専有面積が広く価格の高い住宅を購入したほうが将来的に得になる可能性があるためです。

例えば、マンションを購入するための住宅ローンの元本が4,000万円の場合、最大で控除額が約480万円（11〜13年目は建物の取得価格の2％÷3で計算）受けられます。そのため、住宅ローン減税が適用されない住宅と適用される住宅の価格差が480万円以下なら、適用される住宅を購入したほうが得です。

反面、価格差が480万円以上になってしまうと、住宅ローン控除を受けたいがために余分にお金を支払うことになります。

ただし、あくまでこの資産はマンション価格のみでの試算ですので、実際に購入する際は、マンションの管理費や修繕費、マンションの品質などの要素を踏まえたうえで、慎重に判断することが重要です。

②50平方メートル未満の場合は所得制限が1,000万円以下

購入する不動産の敷地面積が50平方メートル未満の場合は、世帯全体での所得制限を1,000万円以下に定められています。

その理由は、資金力の高い世帯まで税優遇するのは望ましくないためです。

このため、50平方メートル未満のマンションの購入を検討するなら、事前に世帯全体での所得を確認してから検討するようにしてください。

住宅ローン減税を利用するための手順と注意点

住宅ローン減税を利用するための手順と注意点について説明します。

住宅ローン減税を利用するための手順

住宅ローン減税の申請手順は以下の4つです。

住宅ローン減税は入居した年の年収で申告を行うため、確定申告時に税務署に必要書類を提出することが必須です。

ただし、給与所得だけの方の場合は、2年目以降は勤務先にローン残高証明書を提出するだけで事足ります。

住宅ローン控除を申請するのに必要な書類

住宅ローン減税に必要な書類は以下の表の記載されているものです。

確定申告までに上記の書類を準備するようにしてください。

参考URL：国税庁ホームページ

住宅ローン減税と他の制度を利用した場合の注意点

住宅ローン減税制度を利用する際、ふるさと納税や医療費控除を利用している方は注意が必要です。

それぞれの注意点について詳しく解説します。

ふるさと納税を併用する場合の注意点

ふるさと納税と住宅ローン減税は併用できますが、申請方法によっては税額に影響を与えます。

影響がある可能性があるケースは、「ワンストップ特例制度」を利用しない場合です。

「ワンストップ特例制度」とは、給与所得者の手間を省くための制度で、確定申告が必要なくなります。

この制度を利用することで、ふるさと納税は本来所得税と住民税それぞれから控除されるところ、住民税だけから控除することが可能です。

「ワンストップ特例制度」を利用しなければ、控除額の計算式は以下になります。

一方で、「ワンストップ特例制度」を利用した場合の、控除額の計算式は以下です。

そのため、住宅ローン減税の控除額と被る可能性がなくなります。実際に「ワンストップ特例制度」の利用の有無で税額が変わるケースを紹介しましょう。

前提条件として、

※復興特別所得税は除いて計算しています。

①【「ワンストップ特例制度」利用無しのケース】

所得税：200万円×10％（所得税率）−9万7,500円＝10万2,500円（本来の所得税）

10万2,500円–（5万円−2,000円）×10％（所得税率）＝9万7,700円

9万7,700円−30万円＝0円（残り住宅ローン控除額20万2,300円）

住民税：200万円×10％（住民税率）＝20万円

20万円−9万7,500円（住民税から控除できる最大の住宅ローン控除額）＝10万2,500円

10万2,500円–（5万円−2,000円）×90％（100%−所得税率）＝5万9,300円

所得税が0円、住民税が5万9,300円課税されることになります。

②【「ワンストップ特例制度」利用有りのケース】

200万円×10％（所得税率）−9万7,500円＝10万2,500円（本来の所得税）

10万2,500円−30万円＝0円（残り住宅ローン控除額19万7,500円）

住民税：200万円×10％（住民税率）＝20万円

20万円−9万7,500円（住民税から控除できる最大の住宅ローン控除額）＝10万2,500円

10万2,500円–（5万円−2,000円）×100％＝5万4,500円

所得税が0円、住民税が5万4,500円課税されることになります。

上記のように、「ワンストップ特例制度」を利用する事で、税額が変わります。

ただし、「ワンストップ特例制度」を利用できるのは、確定申告の必要のない人だけなので注意が必要です。

医療費控除を併用する場合の注意点

住宅ローン減税制度は所得税から住宅ローン残高の1％を控除する制度です。

そのため、多くの人は所得税が全額減免されてしまうため、医療費控除を利用しても意味がないと考えます。

しかし、医療費控除は課税所得から控除するため、住民税を減らすことが可能です。

多少でも節税になるため、申告することをおすすめします。

まとめ

2021年の税制改正で打ち出された住宅ローン減税制度の変更では、適用期間が延長されるうえ、面積要件も40平方メートル以上に緩和されます。

そのため、独身で広い住宅が必要ではなく、従来では住宅ローン減税が利用できなかった人など利用できる人の幅が増えました。

ただし、変更点に注意すべき箇所もあるため、活用するためには制度の変更についてしっかりと知っておく必要があります。

住宅ローン減税を利用する際にこの記事を参考にしていただけたら幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。