マンションなどの不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。これらの費用の相場は、どのくらいなのでしょうか。
こちらの記事では、マンション売却時にかかる手数料や税金、印紙税、登記費用などについて徹底解説していきます。
マンション売却時にはどのような費用がかかるのでしょうか?ざっくりあげるだけでも、以下のようなものがあります。
仲介手数料の費用相場は売買価格の3%が上限となっています。宅建法上では上限しか設けていないので、ゼロ円でも問題ありません。
売買金額が2,000万円だった場合、上限600,000円になります。
不動産の売買金額によって前後しますが、費用相場は10,000円~30,000円程度が多いです。
印紙代の詳細は、国税庁のHP「印紙税額の一覧表」をご確認ください。
出典:国税庁
不動産を購入した時に融資を利用した場合、売却する際に担保をしていた不動産の抵当権抹消登記する必要があります。登記自体の費用相場は3,000円~5,000円程度ですが、専門家に依頼する場合は、さらに報酬として10,000円~20,000円程度を上乗せされます。
マンションの売却と同時に、ローンの一括返済する際は手続きが難しいため、費用はかかりますが司法書士などの専門家に依頼することをオススメします。
ローンが完済出来ている場合のケースでは、手続き自体は比較的簡単なため、ご自身で行う方も多いようです。
上記以外で、かかるものとして「所有権の移転登記費用」があります。また、それに付随して印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書などの各種証明書の発行手数料がかかってきます。
これらの費用相場は20,000円~30,000円程度となっていますが、不動産を買う側の負担になるケースが多いです。
その他に、売却時においてかかる費用には、以下のようなものもあります。一概に金額は示すことは難しいですが、目安として把握しておくとよいでしょう。
上記費用の中には、状況によってはかからないものもありますが、全てかかったとして、不動産売買金額の4%弱と考えるといいでしょう。
さて、第1章でマンション売却時には、売買金額の4%前後の諸経費としてかかることを解説しました。
その中で、最も大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。 この仲介手数料とは、どのようなものなのでしょうか。
一言でいうと、不動産の売却が成約した際の「成功報酬」のような位置づけとなります。つまり、不動産仲介会社が売却を促進するための一般的な業務を行ってくれていたとしても、売却が成立しない限り支払う必要はないのです。売却までに行われる通常の範囲の広告宣伝(WEBへの掲載や新聞折り込みなど)や購入希望者の内見への立ち会いに対しての費用も、この手数料の中に含まれるとされています。
売却が成立した際には、売買契約時に総額の1/2、物件引き渡し時に残りの1/2を支払うケースが一般的となっています。
なお、宅地建物取引業法によって、不動産仲介業者が受け取ることができる「仲介手数料の上限金額」は以下の表のように決まっています。
不動産売買金額 | 仲介手数料の上限 |
200万円以下 | 5%+消費税 |
200万円を超える部分~400万円まで | 4%+2万円+消費税 |
400万円を超える部分 | 3%+6万円+消費税 |
2,000万円の売買金額であれば、
2,000万円×3%+6万円+66,000(消費税)=726,000円
が不動産仲介業者が受け取ることのできる上限金額となります。
先ほど解説した表は、あくまで「上限金額」です。下限金額という設定はありません。つまり上限金額を下回ってさえいれば、理屈上は良いことになります。
そうした中で、仲介手数料が0円のケースや極端に安いケースも存在します。なぜ、このようなケースが存在するのでしょうか。
理由の一つ目は、不動産仲介会社の企業努力によるものです。
仲介業者は、この「手数料」で利益を出し、社員への給与を賄っています。売主の方に選んでいただくための「差別化」として安くしているケースもあるのです。
二つ目は、不動産仲介売主と買主の双方から仲介手数料を得ることができることによるものです。
双方から、手数料を得ることが出来れば、多少相場よりも下げても(または半額程度にしても)大きな痛手を負うことはありません。
しかし、安いからと言ってそれだけで仲介業者を選定するのは避けなければなりません。「なぜ安いのか」を確認する必要があるといえます。
前述の通り、仲介業者の営業マンの給与(報酬)は、この仲介手数料がその原資の一部となります。あまりに安くては、営業マンの給与も少なくなってしまうケースもあり、仕事へのモチベーションが上がらない方もいるでしょう。
売主側にとっては、仲介業者に買主側ときちんと交渉してもらい、なるべく良い条件で売却を成立させてもらいたいところですが、モチベーションが低い方にはそのようなことを望むべくもないでしょう。
また、通常の広告宣伝や内見への立ち会いは仲介手数料の範囲内ですが、安すぎるケースではこれらの費用を別途請求されてしまうケースもありますので、多少高くても(当然上限の範囲内です)、信頼のおける仲介業者へ依頼することをオススメします。
ここで、実際にマンションを売却した際にかかる税金についてみていきます。
マンションなどの不動産を売却した際に、得ることができる利益を譲渡所得といいます。
譲渡所得は、下記の式で計算されます。
「マンション売却金額-(マンション取得費+マンション譲渡費用)-特別控除額」
売却金額は、マンションを売却した金額です。
取得費は、マンションの購入代金や手数料、設備費などの合計金額から、所有している期間中の減価償却費を引いた金額です。
譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった金額です。
前述の仲介手数料は、この譲渡費用に含まれます。
特別控除額は、区画整理や自身が住んでいた家を売却した際に適用となるものです。特段の事情がない限りにおいては、投資用不動産には適用されないと考えてよいでしょう。
先ほど解説した譲渡所得の計算式で算出された金額に、税率をかけて算出します。税率は、保有期間が5年以下と5年を超える場合で大きく異なってくるので注意が必要です。
保有期間が5年を超える場合には、「譲渡所得×15%」で計算されます。別途住民税の5%が上乗せされて、20%となります。なお、令和19年までは、復興特別所得税が上乗せされますので、「15%→15.315%、20%→20.315%」となります。
出典:国税庁
一方、保有期間が5年以下の場合には、「譲渡所得×30%」で計算されます。別途住民税の9%が上乗せされて、39%となります。同じく令和19年までは、復興特別所得税が上乗せされますので、「30%→30.63%、39%→39.63%」となります。
出典:国税庁
保有期間5年を境にして税率で大きな差があるのがご理解いただけたと思います。あと少しで5年に達する場合は、税金面を鑑みて売却する時期を少し遅らせることも1つの手段です。
ここで、マンション売却時の費用をシミュレーションしてみます。
■売却金額が2,300万円のケース
次に、マンション売却時の税金をシミュレーションしてみます。
2,500万円で購入した物件を10年保有し、2,300万円で売却した場合、この期間で減価償却費を400万円計上、その他諸経費60万円として計算して、
になります。
いかがでしたでしょうか。
マンションなどの不動産を売却する際の費用や税金について解説してきました。
仲介手数料が安いケースにおいては、きちんと理由を確認することが大切です。また、売却を検討している方は、後にかかる税金についてシミュレーションした上で判断していただくことをオススメします。