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不動産投資とは

【必見】不動産投資の初心者が知っておくべき専門用語25選!

2021/04/08
  • 「不動産投資の専門用語が難しく、なかなか理解ができない」
  • 「不動産投資をはじめるうえで、知っておくべき不動産投資の用語を知りたい」

不動産投資を初めて検討する方の中には、上記のような不安や欲求を抱えている方も多いでしょう。

不動産投資の専門用語の中には、日常生活で使うことがないものも多いため、知識がまったくない方が、不動産投資のサイトやパンフレットなどを見ても、内容を理解できないこともあります。

また、知っているつもりでもニュアンスでしか理解ができておらず、内容を間違ってしまうことも考えられます

そこでこの記事では、不動産投資の初心者が知っておくべき専門用語25個を紹介していきます。

不動産投資を検討している方や勉強したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

初心者が知っておくべき不動産投資の用語

基礎的な専門用語を知っておくことは、不動産投資をするうえで重要なポイントになります。

初心者が知っておくべき不動産投資の専門用語を、その概要と合せて以下の表にまとめました。

用語名 意味
不動産クラウドファンディング 投資会社などが不動産を購入する資金を集めるために、不特定多数の投資家から出資を募る投資方法
不動産小口化商品 特定の不動産を小口化して、不特定多数の投資家から出資を募り、出資額に応じて不動産の運用益を分配する商品
REIT(不動産投資信託) 不特定多数の投資家から集めた資金で投資法人が不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を出資した投資家に分配する金融商品
区分マンション投資 マンションの一室を所有して、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得る投資
実質利回り 税金や管理費などの様々な経費を勘定に入れたうえで計算する投資額と収益の割合
表面利回り 経費を計上しないで計算する投資額と収益の割合
インカムゲイン 資産を持っていることで得られる利益
キャピタルゲイン 資産を購入時よりも高値で売却できたときに、得られる売買差益
レバレッジ 不動産投資ローンなどの他人の資本を利用して、少ない自己資本で大きな利益を得ること
フルローン 物件の購入資金のすべてを金融機関からの融資でまかなうローン
オーバーローン ローン残高が不動産の価値を上回っているため、対象物件を売却したとしても完済できない状態
与信 相手を信用して金銭を貸与すること
元利均等返済 毎月の返済額を均等に返済する方法
元金均等返済 元金を毎月一定金額ずつ返済する方法
団体信用生命保険(団信) 契約者が不測の事態により、重度の障害になった場合や死亡したときに保険会社がローンの残高を支払ってくれる生命保険
プロパティマネジメント 管理会社などに不動産の管理や運用業務を委託すること
媒介契約 不動産の売買を不動産会社に依頼するときに、結ぶ契約
サブリース サブリース会社などがオーナーから物件を借り上げて、第三者に転貸するサービス
イールドギャップ 投資利回りと長期金利の差
レントロール 物件の賃貸契約の状態がわかる表
瑕疵担保責任 物件の売主が買主に対して瑕疵(契約に適合しない問題)があったときに負う責任
減価償却
建物や設備が経年劣化によって、低下していく資産の価値を減少させる手続き
RC造 鉄筋コンクリートで建てた建物の構造
SRC造 鉄筋コンクリートに鉄骨を入れて、強度を上げた建物の構造
リフォーム 老朽化した建物を修繕すること
リノベーション 大幅な改修を行って、新築並みの状態に作り変えること

用語の詳しい解説

続きまして、各用語の意味を詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、投資会社などが不動産を購入する資金を集めるために、不特定多数の投資家から出資を募る投資方法です。

出資した人は、事業者が購入した不動産の運用益の一部を、出資したリターンとして受け取ることができます。

特徴としては、「最低投資額が1万円なので少ない金額で投資することが可能なこと」や、「不動産の選定や情報収集などを事業者が行ってくれるため、手続きが少ないこと」が挙げられます。

このため、比較的リスクが少なく、不動産投資がはじめての方におすすめの投資方法です。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、特定の不動産を100万円などの金額で小口化して、不特定多数の投資家から出資を募り、出資額に応じて不動産の運用益の一部を分配する商品です。

特徴は、「現物の不動産を保有できる」ことや、「高額な不動産を100万円といった少ない金額から投資できる」ことが挙げられます。

少ない金額で不動産のオーナーになりたい人におすすめの不動産投資です。

REIT(不動産投資信託)

REITとは、不特定多数の投資家から集めた資金で、投資法人が不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を出資した投資家に分配する金融商品です。

別名、不動投資信託とも呼ばれています。

特徴は、「現物の不動投資と比べて少額で投資できる」ことや、「複数の不動産に投資できるため、リスクが分散できること」「証券市場で購入できるため、換金性が高いこと」です。

換金性が高く少ない金額で投資ができるため、不動産投資の初心者におすすめの金融商品になります。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一室を所有して、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得る投資です。

特徴は、「現物の不動産投資の中では安価である」ことや、「他の現物不動産投資と比べて換金性が高い」ことが挙げられます。

そのため、現物の不動産投資を少額で始めたい人におすすめの投資です。

実質利回り

実質利回りはネット利回りとも呼ばれており、年間の家賃収入から固定資産税や修繕積立金といった経費を差し引いた数字を、物件価格に物件購入時の登録免許税などの経費を足した数字で割って求めます。

計算式は以下のとおりです。

実質利回り=(年間収入−経費)÷(物件価格+物件購入時の経費)×100

経費などの必要なコストを含んだ利回りになるため、収益物件を比較するうえで非常に重要な数値になります。

表面利回り

表面利回りとは、グロス利回りとも呼ばれており、年間の家賃収入を物件価格で割り戻した利回りです。

計算式は以下のとおりになります。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

よく投資用物件を探すときに、販売図面などに記載されている利回りが表面利回りになります。

投資用物件を探すときの目安として利用されていますが、騙しに使われることもあるので注意が必要です。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を持っていることで得られる利益のことです。

例えば、「定期預金の受取利息」「株の収益分配金」などが挙げられます。

不動産投資では、家賃収入のことを指します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産が購入時よりも高値で売却できたときに、得られる売買差益のことです。

例えば、物件を1,000万円で購入し、1,200万円で売却したときに得られる200万円がキャピタルゲインになります。

また、不動産投資だけなく、株や債券など他の投資方法でもよく使う言葉です。

レバレッジ

レバレッジとは、本来は梃子という意味です。

不動産投資においては、不動産投資ローンなどの他人の資本を利用して、少ない自己資本で大きな利益を得ることを指します。

フルローン

フルローンとは、物件の購入資金を金融機関からの融資でまかなうローンのことです。

つまり、「頭金0円」で物件価格の全額をローンで組むことを指します。

例えば物件価格が2,000万円の場合、2,000万円全額をローンで組まれたのがフルローンと言います。

オーバーローン

オーバーローンとは、不動産の物件価格の他に諸経費や仲介手数料などの諸経費も全て含めるローンのことです。

例えば物件価格が2,000万円で諸経費が100万円の場合、諸経費も含めて2,100万円をローンで組まれたのがオーバーローンと言います。

与信

与信とは、「信用に供与すること」を表した言葉です。

不動産投資においては、相手を信用して金銭を貸与する意味で使われます。

また、貸与できる上限の金額のことを「与信枠」と呼びます。

元利均等返済

元利均等返済とは、借り入れた資金の返済方法の1つになります。

毎月の返済額を均等にして、返済していく返済方法です。

元利均等返済を選ぶと、初期の返済時は、返済額の中で利息が占める割合が多くなります。

ただし、毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすいメリットがあります。

元金均等返済

元金均等返済とは、借り入れた資金の返済方法の1つになります。

元金を毎月一定金額ずつ返済する方法です。

元金均等返済を選ぶと、初期のうちは元金と利息の合計金額を返済していくことになるので、返済金額が元利均等返済と比べて高くなります。

ただし、元利均等返済よりも早く返済できるので、元利均等返済と比べて返済総額が少なくなるメリットがあります。

団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険とは略称で団信とも呼ばれており、契約者が不測の事態により、重度の障害になった場合や死亡したときに保険会社がローンの残高を支払ってくれる生命保険のことです。

不動産投資ローンや住宅ローンは返済が長期に及ぶため、加入を融資の条件とする金融機関も少なくありません。

死亡や病気、傷病などによって返済が滞るリスクを避けることが出来るためです。

プロパティマネジメント

プロパティマネジメントとは、管理会社などに不動産の管理や運用業務を委託することです。

委託された業者は、入居者の営業や不動産のメンテナンス、補修工事などの不動産経営を行って、不動産の収益を最大化できるようにします。

媒介契約

媒介契約とは、不動産の売買を不動産会社に依頼するときに、結ぶ契約のことです。

この契約には、以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの特徴を簡単に以下の表にまとめているので、確認してください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
媒介契約 複数可 1社 1社
知人との取引 不可
契約期限 期限なし 3ヶ月 3ヶ月
レインズの登録の有無
報告義務の有無 2週間に1度 2週間に1度

サブリース

サブリースとは、サブリース会社などがオーナーから物件を借り上げて、第三者に転貸するサービスです。

オーナーは入居者と直接契約しないため、入退去の手続きを行う必要がありません。

サブリース会社から家賃を支払ってもらうため、空室でも家賃が保証されるのがメリットである一方、相場家賃より低くなっているのがデメリットです。

イールドギャップ

イールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差を表した言葉です。

不動産投資では、実質利回りとローン金利の差を表した言葉になります。

不動産投資ローンなどの融資を効率的に利用できているのかがわかるため、投資効率が良いのかを見極めるために利用する重要な指標です。

レントロール

レントロールとは、物件の賃貸契約の状態がわかる表のことです。

不動産投資を成功させるために、重要な情報である利回り入居者情報などが記載されています。

この情報をもとに、投資を考えている物件の状態を判断して、投資するかを見極めることが可能です。

どの投資家でも必ずチェックする非常に重要な書類になります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、物件の売主が買主に対して瑕疵(契約に適合しない問題)があったときに負う責任のことです。

例えば、購入したばかりの家で雨漏りが発生していると、売主は買主が求める補修や損害賠償請求に応じる必要があります。

この瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正によって、名称が瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わっています。

減価償却

減価償却とは、建物や設備が経年劣化によって、低下していく資産の価値のことです。

そして、価値の減少額を決められた計算式で計算したものを減価償却費といいます。

この減価償却費は、不動産の買い取り価格を計算する際や経費に計上する際に計上できる項目です。

RC造

RC造とは、鉄筋コンクリートで建てられた建物の構造を指す言葉で、鉄筋コンクリート造ともいいます。

木造に比べて、耐久性や耐震性、耐火性に優れており、耐用年数が長いことが特徴です。

SRC造

SRC造とは、鉄筋コンクリートに鉄骨を入れて強度を上げた構造のことで、鉄骨鉄筋コンクリート造ともいいます。

非常に、優れた強度を持っており、東京スカイツリーにも使用されていることでも有名です。

ただし、他の建物構造に比べて建築コストが高いため、高層マンションなど耐久性が必要な建物で使われます。

リフォーム、リノベーション

リフォームとは、老朽化した建物を修繕することを指します。

一方で、リノベーションは大幅な改修を行い、新築並みの価値を持つように作り変えることです。

まとめ

不動産投資を検討する際、説明された内容を理解するためには、専門用語についての知識が必要です。

とはいえ、不動産投資の専門用語は非常に多くあるため、すべてを理解するのは簡単ではありません。

この記事を読んで頂き、不動産投資を勉強する時の参考にしていただけたら幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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