投資用不動産の相続税や固定資産税の計算方法を調べていくにつれて、上記のような「路線価」についての疑問を持っている人は多いと思います。
では、路線価とは一体どんな物なのでしょうか?
路線価とは、相続税や贈与税、固定資産税の計算をするために国税庁や市町村が定めている土地の評価額になります。
実際の土地の評価額を計算するためのものではなく、税金を計算するための評価額だと理解するようにしてください。
この記事では、路線価について基礎知識から宅地評価の計算例まで詳しく解説していきますので、最後まで読んで参考にして頂けると幸いです。
路線価とは、土地につけられる公的な価格のひとつで、相続税や贈与税で土地の評価額を算出するときに使用する「相続税路線価」と都市計画化税で使用する「固定資産税路線価」の2種類があります。
路線価を含む公的な土地の価格は以下の4つです。
公示価格 | 基準価格 | 固定資産税路線価 | 相続税路線価 (相続税評価額) | |
---|---|---|---|---|
内容 | 一般の人が土地取引などで客観的な目安として利用しているもの | 都道府県が選んだ基準地の価格で、公示価格の補完として利用される | 固定資産税を課税するために定めたもの | 土地の相続税や贈与税を算出するための価格 |
調査機関 | 国道交通省 | 都道府県 | 市町村 | 国税庁 |
価格の決定方法 | 2名以上の不動産鑑定士の鑑定結果をもとに決定 | 1名以上の不動産鑑定士の鑑定結果をもとに決定 | 公示価格の7割を目安にして設定 | 公示価格や売買価格の実例、不動産鑑定士の鑑定結果をもとに総合的に決定 |
基準日 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 | 3年毎1月1日 | 毎年1月1日 |
公表日 | 3月下旬 | 9月下旬 | 3月または4月 | 7月1日 |
このように、土地の公的な価格は、利用方法や調査機関によって違います。
そのため、自身の利用目的によって使い分けることが重要です。
本来、土地の相続税額や贈与額、固定資産税を計算するには、土地の実勢価格が必要です。
しかし、日本全国のすべての土地の実勢価格を算出していくことは、非常に膨大な時間がかかり現実的ではありません。
そこで、国税庁や市町村が公道に評価をつけて、土地の評価を算出できるようにしたのです。
この路線価は全国40万地点の道路の標準地を選択して、公示価格や売買価格の実例、不動産鑑定士の鑑定結果を参考に、国税庁が道路の値段を決定します。
路線価と実勢価格は同じものではありません。
実勢価格とは、実際に取引が成立するとされる価格のことを指します。
ちなみに、取引がない土地の場合は、周辺の似た土地の取引事例や公示価格から実勢価格を決定します。
この実勢価格を税金評価で利用しようとすると、取引記録がある土地の取引事例を調べる必要があり、手間と時間が必要です。
また、取引された日時から時間が経過していると、過去の取引価格と現在取引が成立するとされる価格に差ができるため、どの日を基準日に設定するかも問題になります。
上記のような問題があるため、すべての土地の実勢価格を調べるのが現実的ではありません。
そのため、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士の評価額を参考にした路線価を作成した経緯があります。
路線価を調べる方法は複数あるため、どの方法が良いのかがわからない方も多いでしょう。
また、路線価図を初めて見る人は、すぐに見方が理解できない方もいるでしょう。
ここでは路線価の調べ方や路線価図の見方について解説していきます。
路線価を調べるときは最新の路線価を調べる必要があります。
調べ方は次の以下の3つです。
それぞれについて解説します。
路線価を国税局のホームページから調べるときの手順は以下の4つです。
このように国税局のホームページから調べる方法は、手順が多く使いにくい部分があると感じる方も少なくありません。
路線価は企業が提供しているデータベースから調べることもできます。
ただし、民間団体の提供している路線価図は、他のサービスと一緒に提供されているため、有料の場合が多いです。
例えば、株式会社ゼンリンが提供する「ZENRIN GISパッケージ」は路線価図だけでなく、用途地域や公示価格まで様々なデータをみることができます。
そのため、基本的には不動産屋や建設会社のように、専門業者が契約しているサービスです。
一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」からも路線価を調べることが可能です。
調べ方の手順は非常に簡単で、「住所を入力する」または「施設名を入力する」ことで、調べることができます。
また、国税局の路線価図と違って複数のページを確認しなくても、地図上で画面を動かせば調べることが可能です。
相続税路線価だけでなく、固定資産税路線価や公示価格、基準地価も調べることができるため、国税局のものが、使いにくいと感じた人におすすめします。
路線価図を初めて見る方は、どのように見たら良いのかわからない方がほとんどでしょう。
以下にて調べ方について解説していきます。
参考URL:国税局ホームページ路線価図の説明
路線価図にある二重線の上に書いてある丸の黒塗りなどの記号は、その場所の地区を表しているものです。
また、黒塗りや斜線などによって「道路沿い」や「全地域」といった適用範囲を表しています。
一方で、何も記入していない場所は、一般的な住宅地区に該当します。
地区区分は以下の7つです。
路線価方式で、土地の評価額を算出する際に地区区分によって奥行価格補正などの補正率が変わるため、重要なポイントといえます。
路線価は、1平方メートルの金額を千円単位で表しています。
例えば、260Dの場合は、260,000円(1平方メートル)のことです。
加えて、260Dの「D」は借地割合を表しています。
借地割合はA〜Gまであり、それぞれの割合については以下の表を確認してください。
記号 | 借地割合 |
---|---|
A | 90% |
B | 80% |
C | 70% |
D | 60% |
E | 50% |
借地権の価額を調べる場合は、自用地の価額に借地割合を乗じることで計算できます。
路線価が定められた地域の評価方法である「路線価方式」で、税金上の宅地の評価をすることが可能です。
路線価方式で宅地の評価(自用地)をする際の計算式は以下になります。
「評価額=路線価×土地の形状に応じた補正率×面積(自用地の場合)」
上記の計算式に出てきた「土地の形状に応じた補正率」には、奥行価格補正率いがいにも複数の種類が存在します。
路線価方式で利用する補正率の種類は以下の表にある7つです。
名前 | 土地の形 |
---|---|
奥行価格補正率 | 一方のみが路線に接している宅地 |
側方路線影響加算率 | 正面と側方が路線に接している宅地(角地・準角地) |
二方路線影響加算率 | 敷地が正面の路線と裏面の路線に接している宅地 |
不整形地補正率 | 旗竿地や三角型の宅地など |
間口狭小補正率 | 間口が狭い宅地 |
奥行長大補正率 | 間口の広さに対して奥行が長すぎる宅地 |
がけ地補正率 | がけ地等を含む宅地 |
各補正率は地区区分などによって異なるため、注意が必要です。
例えば、奥行価格補正率の場合は地区区分と奥行距離によって補正率が異なります。
それぞれの補正率を確認したい場合は以下のURLを参照してください。
参考URL:国税局ホームページ
一路線にのみ面している宅地の評価額を計算した例を紹介していきます。
まず、自用地だと仮定し、前提条件は下記となります。
18×10=180平方メートル(面積)
300,000円(路線価)×1.0(奥行価格補正率)=300,000円(1平方メートルあたりの価額)
300,000円×180平方メートル=54,000,000円(評価額)
上記の宅地評価は「5,400万円」です。
一方で、借地である場合の計算式は以下になります。
54,000,000円(自用地の価額)×60%(借地割合)=32,400,000円
借地の評価額は「3,240万円」です。
借地と自用地で2,160万円の評価額の差があることがわかります。
こちらも同じく自用地の計算例を紹介します。
前提条件は下記となります。
18×10=180平方メートル(面積)
300,000円(路線価)×0.93(奥行価格補正率)=279,000円(1平方メートルあたりの価額)
279,000円×180平方メートル=50,220,000円(評価額)
このように普通住宅地区とビル街地区で同じ条件であっても「378万円」の差があります。
ちなみに、借地の場合は以下です。
50,220,000円(自用地の価額)×60%(借地割合)=30,132,000円
借地の評価額は約「3,013万円」になります。
続きまして、二路線に面している宅地の評価額を計算した例を紹介していきます。
二路線に面している土地とは、いわゆる角地などのことです。
自用地である場合は、以下の計算式です。
前提条件として下記となります。
10×24=240平方メートル(面積)
300,000円(正面路線価)×0.97(24メートルに対する奥行価格補正率)=291,000円
200,000円(側方路線価)×0.97(10メートルに対する奥行価格補正率)×0.03=5,820円
291,000円+5,820円=296,820円(1平方メートルあたりの価額)
296,820円×240=71,236,800円(自用地の評価額)
一方で、借地の場合は以下になります。
71,236,800円(自用地の価額)×60%(借地割合)=42,742,080円
借地の評価額は約4274万円です。借地と自用地で約2,949万円の評価額の差があります。
自用地の場合の計算例は以下です。
前提条件として下記となります。
10×24=240平方メートル(面積)
300,000円(正面路線価)×1.0(24メートルに対する奥行価格補正率)=300,000円
200,000円(側方路線価)×0.99(10メートルに対する奥行価格補正率)×0.08=15,840円
300,000円+15,840円=315,840円(1平方メートルあたりの価額)
315,840円×240=75,801,600円(自用地の評価額)
このように普通住宅地区と普通商業・併用住宅地区で同じ条件であっても約456万円の差があります。
ちなみに、借地の場合は以下の計算式です。
75,801,600円(自用地の価額)×60%(借地割合)=45,480,960円
借地割合に応じて、評価額は減少します。
路線価は相続税や固定資産税といった、税金を計算するために必要な土地の評価額を求める際に必要な価格です。
土地を所有している方なら、路線価について詳しく知っておく必要があります。
投資用不動産用地の評価額を計算する際に、ぜひこちらの記事を参考にして頂けると幸いです。