近年、サラリーマンやOLの間で注目を集め、始める方も増えている不動産投資。この記事をお読みの方も、もしかしたらご興味をお持ちではないでしょうか。
一方で、空室や家賃の下落によって、「儲からないのでは」と不安に感じている方も少なくはないようです。
不動産投資で成功を収めるためには、どのように運営を行っていけばよいのでしょうか。
こちらの記事では、不動産投資を行っている方の理由や成功するための留意点を徹底解説していきます。
不動産投資はどのような方がやっているのでしょうか。
不動産価格自体が普通の買い物と比べて桁違いに高いため、年収が数千万あるような高収入の方や資産家など、限られた方たちのみがやっているような印象を持っている方が多いと思います。
しかし、実際はそうではありません。
最近では、会社員（サラリーマンやOL）の方が中心になっていて全体の56％を占めています。
つまり、不動産投資をやっている方の2人に1人以上は、会社員（サラリーマンやOL）の方々なのです。
会社員の平均年収ってそんなに多いの？と思われるかもしれませんが、国税庁が公表した「民間給与実態統計調査結果」では、下表のとおり近年は400万円台前半～中盤で推移しています。
平成21年 | 平成22年 | 平成23年 | 平成24年 | 平成25年 |
406万円 | 412万円 | 409万円 | 408万円 | 414万円 |
平成26年 | 平成27年 | 平成28年 | 平成29年 | 平成30年 |
415万円 | 420万円 | 422万円 | 432万円 | 441万円 |
（単位：万円）
出典：国税庁
給与水準が400万円台の方であれば、不動産投資を行うチャンスがあるということなのです。
ただし、最近はコロナの影響を受け、年収に対する基準が厳しくなっているようで、最新の状況を確認する必要があります。
不動産投資は、ハイリターンを望める投資商品ではありません。ゆえに、儲からないといわれたりします。
しかし、大きな儲けは出来なくとも、しっかり運用することによって安定的な収益を上げることが期待できます。
無理に大きな儲けを出そうとして、吟味をきちんとせずに安い物件に手を出すケースや、必要以上にコストを抑えるなどして、本来かけるべきところへお金をかけなくなることで失敗する可能性が上がってしまうことになります。
このことを念頭において、過度なリターンを望むことなく運用していく心構えが必要となります。
不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや） が公表した、2021年4月の収益物件市場動向マンスリーレポートの抜粋です。
区分マンションの期待利回りは7.60％、一棟アパートの期待利回りは8.54％となっており、1%程度区分マンションの方が低くなっています。
利回りが低い区分マンションへの投資はやめておいた方が良いのでしょうか。
決してそのようなことはありません。
一棟アパートの方は、利回りは高めになっていますが、出口戦略の部分で苦労する可能性を秘めています。
よって、売却したくても中々買主が見つからず、オーナーの思い通りの金額で売れないケースが多いです。
一方で、区分マンションは、エリアをきちんと選定するなどすれば資産価値が維持されて、出口戦略で比較的有利に進めることができます。
また、東京23区においては各自治体で「ワンルームのマンション規制」があります。
これによって、新規でワンルームマンションが建てにくくなり、それによって需要数が供給数を上回る可能性もあります。
場合によっては、購入時よりも高い金額で売却できるケースも出てきそうです。
目先の利回りでいけば、一棟アパートに分があっても、多少利回りが低くても長い目で見れば区分マンションも決して悪い投資先とは言えないのが、ご理解いただけるのではないでしょうか。
不動産投資において、得られる利益や損失は確定申告において不動産所得として税務署に報告する義務があります。
この「不動産所得」と会社員として得た「給与所得」は損益通算が出来るのです。
例として会社員としての給与所得における課税所得が500万円だとしましょう。
特に、不動産投資をやっておらず、損益通算する所得がない方は、この500万円に対して税率をかけ、所得税が決定される形となります。
一方で、不動産投資を行うことで、減価償却やローン返済の利息、修繕などは全て経費計上できるため、不動産所得がマイナスになるケースもあります。
もし、不動産所得がマイナス100万円だった場合、500万円－100万円＝400万円が課税所得となり、よって所得税が下がることになります。
この課税所得は、翌年にかかる住民税の算出にも利用されるため、住民税額も下がることにつながるのです。
このように、税金対策となりうる可能性があります。
上記の例でいくと、どのくらいのインパクトがあるのかシミュレーションしてみます。
出典：国税庁
その差額は、30万円です。
このように、税金対策となりうる可能性があります。
信頼できる担当者とタッグを組み、良好な関係性を構築できている方は、成功する可能性が高いといえます。
では、信頼できる不動産会社の担当者とはどんなタイプの方なのでしょうか。
1つ目のポイントは、ご自身の話をきちんと聞いてくれているかどうかです。
こちらの話を聞かず、大きな金額の買い物をするにあたって、先にどんどん話を進めるような担当者は真摯な対応をしてくれているとは言い難いといえます
2つ目のポイントは、ご自身の身になってくれているかどうかです。
投資ですから、メリット・デメリットの両面が存在します。
メリットを伝えるだけで、契約を急がせるような担当者ではいけません。
デメリットやリスクをしっかり伝え、かつその回避策も一緒になって考えてくれているかどうかで信頼できるかどうか判断することができます。
3つ目のポイントは、担当者として豊富な知識を有しているかです。
知識がない担当者から、投資用不動産を購入することほど恐ろしいことはありません。
不動産の知識のみならず、経済についても理解しているかがポイントとなります。
今後の不動産投資の動向や、金融機関の貸し出し金利などについて質問してみると良いでしょう。
不動産投資は、一般的に初心者からでも気軽に出来る投資であるといわれています。
しかし、知識がほとんどないまま始めるのと、知識をきちんと持った上で行うのとでは成功する確率は、変わってくると思います。
初心者とはいえ、賃貸ニーズのあるエリアや相場、税制など最低限の知識はアップデートしておく必要があります。
積極的にセミナーに参加する、不動産会社の方との接点を積極的に持ち知識の幅を広げようとするなど、勉強熱心な方は不動産投資に向いているといえるでしょう。当サイトにも多くのセミナーを掲載しておりますので、ぜひご参加ください。
不動産投資は、株やFXなど他の投資と比較して、利益が出るまでに時間がかかります。
そのため、目先の損得だけで気持ちがぶれてしまうようなことがあってはなりません。
いつまでに、どうなっていたいのかといった目標が明確な方は、利益が出るまでに時間がかかったとしても、短期的に利益が出やすい投資商品へと気持ちが揺らぐこともないでしょう。
このように目先だけにとらわれず、先々まで見据えられる方は成功しやすいタイプであるといえるでしょう。
いかがでしたでしょうか。
不動産投資を行う意義や成功させるためのポイントを解説してきました。
不動産投資は、決して儲からないわけではありません。利益が出るまでに時間がかかりますが、先々まで考えると、ご自身にとってプラスに働く部分も決して少なくないはずです。
ぜひ、参考にしていただきご自身の不動産投資に活かしていただけましたら幸いです。
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