物件の購入方法

乗降者数が多い人気エリアの周辺が狙い目?不動産投資で物件探しの注意点を徹底解説!

2021/07/13
乗降者数が多い人気エリアの周辺が狙い目?不動産投資で物件探しの注意点を徹底解説!

不動産投資を行う際に、どの場所に収益物件を購入するか悩まれる方も多いでしょう。収益物件を購入する場所によって不動産投資の成功率は大きく上下しますので、これから物件購入を検討されている方はぜひ人気エリアを把握しておきたいところです。

一般的には駅に近く利便性が高い物件は入居者が付きやすいといわれていますが、その最寄り駅の乗降者数が多いということは、そのエリアの住民の多さを表す指標であり、そこから賃貸ニーズが高いかどうかを推測することができます。

こちらの記事では、乗降者数が多い駅で不動産投資する重要性、その周辺エリアで選ぶべきエリアとそうではないエリアのチェックポイントなども合わせて解説していきます。ぜひ最後までお読みいただき、不動産投資の物件選びで悩まれている時の参考にして頂けますと幸いです。

乗降者数が多い駅は人気エリア!不動産投資で成功するには賃貸ニーズに大きく関係している

不動産投資で物件を選ぶ際に一番に考えなければならないのは、そのエリアでの賃貸物件のニーズが高いかどうかです。賃貸ニーズが低いエリアに不動産投資物件を購入しても、なかなか入居者がつかないといった状況になってしまうことが考えられます。

賃貸ニーズの高さをはかる基準のひとつに、最寄り駅の乗降者数の数があります。最寄り駅の乗降者数が多ければ多いほど、その駅周辺のエリアに住んでいる人が多いということなので、賃貸ニーズも高いと推測されます。

そのため、収益物件の購入を考える際には最寄り駅の乗降者数は、必ず調べておきたい事柄の1つとなります。

物件の最寄り駅の乗降者数の調べ方

収益物件の購入前に最寄り駅の乗降者数を調べておくことは非常に重要ですが、どのような方法で乗降者数を調べることができるのでしょうか。首都圏の場合には、JR東日本の公式サイトで確認できます。公式サイトはこちらです。

出典:JR東日本

私鉄の場合も各社の公式サイトで確認することができます。東横線を例に挙げると、東急電鉄公式サイトを利用します。

出典:東急電鉄

それ以外にもGoogleなどの検索サイトで「路線名 乗降人員」のキーワードで検索することにより駅の乗降者数を調べることが可能です。

なお、乗降人数を調べる際には、直近の乗降者数だけを調べるのではなく、過去にさかのぼって現在までに乗降者数が増加しているのか、減少しているのかも忘れずに調べておくようにしましょう。要は乗降人数が増えている駅であれば、賃貸ニーズが増えていると判断できますが、減っているのであればなぜ減少したのかなどの原因も分析するようにしましょう。

実は最寄り駅が乗降者数の多い駅周辺のエリアは狙い目?

最寄り駅の乗降者数が多ければ、入居者が付きやすく安定した不動産投資を行うことができる可能性は非常に高くなります。入居者も付きやすく、家賃を高く設定することも可能になるでしょう。

しかし、そのような駅はターミナル駅など急行が止まる駅、都心などの駅である可能性が高いです。その場合は、物件価格も家賃も高くなっているケースがほとんどです。その場合は、乗降者数が多い駅ではなく、その周辺エリアが狙い目と言えます。なぜならば、アクセスがよく安い家賃で住みたいと求める賃貸ニーズが高いからです。

なお、ここで注意して頂きたいのは、周辺エリアの乗降者数も過去に遡って調べることです。乗降者数が多い駅の周辺エリアであれば大丈夫でしょうと安心せず、全て数字で根拠を取っておくことが重要です。

人気エリアの周辺エリアが必ずしも人気であるとは限らない

乗降者数が多い駅の周辺エリアは、一般的に不動産投資を行う際の人気エリアですが、しかし、必ずしも人気のエリアではないケースもあります。ここでは、乗降者数が多い駅周辺エリアであるにもかかわらず人気のないエリアの特徴や、人気エリアであるかどうかの確認方法を解説していきます。

人気エリアの周辺でも不人気なエリアの特徴

人気エリアの周辺でも、不人気なエリアの特徴には、以下のようなものがあります。

①周辺環境が悪い

周辺の治安状況が悪いという理由で、乗降者数が多い駅の近くても不人気エリアとなってしまうことがあります。

また駅の周辺に何もなく、スーパーやコンビニ、病院などがないまたは遠いといったことも、不人気エリアになる理由となります。

②最寄り駅までのアクセスが悪い

乗降者数が多い最寄り駅までのアクセスが悪いと、不人気エリアとなってしまいます。

例えば徒歩で最寄り駅まで行くことができても、途中に待ち時間が長い踏切がある、バス1本で最寄り駅まで行くことができても、バスの本数が少ないなどの理由から、不人気エリアになってしまうことがあります。

③繁華街の近くなどはファミリー層に敬遠されがち

乗降者数が多い駅周辺には、繁華街があることがあります。このようなエリアはファミリー層には敬遠されがちなので、ファミリー向け物件の場合には不人気エリアとなってしまいます。

人気のエリアかどうかの確認方法

ここでは、乗降者数が多い駅周辺のエリアの中で、そのエリアが本当に人気エリアであるかどうかを確認する方法について解説していきます。

①事前調査で実際に現地へ行き周辺の環境を調べる

事前調査を行い、実際に現地まで行ってみてそのエリアの治安状況を調べてみましょう。周辺に手入れが行き届いていない公園がないか、街灯の数は十分か、コンビニのトイレが自由に使えるかといった点をチェックすることで、そのエリアの治安状況を確認することができます。

また、目星を付けた物件から駅までの実際の移動時間を調べておくことも大切です。バスを使って移動する場合には、その本数と駅までの所要時間を実際にバスに乗ってみて確認しておきましょう。また、朝のラッシュ時の所要時間についても調べておく必要があります。徒歩移動の場合も、実際に歩いてみて所要時間を調べておきましょう。

②目星を付けた物件の周辺の物件の空室率を調べる

気になる物件があったら、実際に現地に足を運び周辺の条件が似ている物件の空室率を調べてみましょう。

調べ方には、条件が似ている物件の集合ポストをチェックする方法があります。空室になっている集合ポストには、ほとんどの場合テープなどで封をされているため全居室のうち何室が空室になっているかを推測することができます。非常にアナログな方法ですが、3階建て以上の物件には集合ポストが設置されていることが多いため、空室率を調べるために非常に有効な手段であるといえます。

また、ライフルホームズなどのメディアが公開しているエリアの空室率のデータを調べることも有利な手法と言えます。例えば、ライフルが公開している空室率のデータでは、全国都道府県のもあれば、区などのエリアの確認もできます。ご興味がある方はぜひ活用してみてください。

抜粋:ライフルホームズ

まとめ

ここまで、不動産投資を行う際には単に最寄り駅まで近い物件だけではなく、その最寄り駅の乗降者数が多い駅に近いエリアの物件を選ぶことで入居者が付きやすくなること乗降者数の調べ方、乗降者数が多い駅周辺のエリアでも不人気エリアがあることとその不人気エリアの特徴不人気エリアかどうかの調べ方について解説してきました。

乗降者数の多い駅周辺のエリアは、不動産投資を行う際の人気エリアであること、しかし乗降者数が多い駅周辺のエリアの中でも不人気エリアも存在することがお分かりいただけたと思います。

乗降者数の多さはそのエリアに住む人の多さを表すものですが、それだけではなく賃貸ニーズの高さにも影響してきます。

収益物件を購入する際には、乗降者数の多い駅周辺の人気エリアにある物件を購入することで、不動産投資を成功させる確率を高めることができます。

ここで解説した内容を参考にして、不動産投資の物件選びにお役立ていただければ幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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