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[入門]物件の購入方法

不動産投資初心者のマンション一棟投資は失敗する?初心者が取り組む際の注意点を解説!

2021/09/01

区分マンション投資、アパート一棟投資、戸建て投資、マンション一棟投資・・・。

不動産投資といっても、上記のように様々な種類があります。
この中でも、「マンション一棟は、大きな利益を出しやすい」とするセミナーや書籍があります。

不動産投資の種類すらあまり良く分かっていない初心者の方にとっては、一見、非常に魅力的に感じることがあると思います。

しかし、リスクやデメリットもきちんと認識しておかないと失敗する可能性が大いにあるのも事実です。

こちらの記事では、不動産投資でマンション一棟を購入する場合の注意点を解説していきます。ぜひ最後までお付き合いください。

不動産投資には、どんな種類がある?

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンション全体ではなく1部屋単位で物件を保有して賃貸経営をしていくことです。

さらに分類していくと、「ワンルームタイプ」、「ファミリータイプ」などがあります。

他の不動産投資と比較すると、規模が比較的小さくて小回りがききやすいです。

また、管理面なども手間があまりかからないことから、初心者向けの投資であるといえるでしょう。

アパート一棟投資

アパート一棟投資は、建物を一棟丸ごと所有して賃貸経営を行うことです。

区分マンションと比較すると、物件価格は多少高くなりますが、利回りも高めになっています。

部屋数が多いため、万が一1部屋が空室になってしまったとしても、他の部屋で家賃収入がカバーできる、つまりリスクの分散が出来ることがメリットとなります。

初心者~中級者向けの投資であるといえるでしょう。

一戸建て投資

一戸建て投資は、文字通り一戸建てを所有して賃貸経営をすることです。

既に土地を所有しているが、それが狭小地などであった場合にはマンションやアパートを建てることは難しいといえます。

一方で一戸建てであれば土地をフル活用出来、有望な選択肢となります。

区分マンションと比べると競合が少ないことや、一般的にファミリーに入居してもらうケースが多いため、一旦入居さえしてもらえれば空室にはなりにくいことがメリットです。

その一方で、一度空室になってしまうと、それが長期化しやすい傾向もあります。

土地所有者(特に狭小地、変形地)の方に向いている投資であるといえるでしょう。

マンション一棟投資

マンション一棟投資は、建物を丸ごと一棟所有して賃貸経営を行うことです。

アパート一棟との大きな違いは、「建物の構造及び耐用年数」です。

一般的にアパートは木造、マンションは鉄筋コンクリート造(RC)鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)で建築されます。

価格は数千万円~1億円以上にもなり、アパートと比較すると高額になります。
金額が高い一方で耐火性や耐震性に優れています。

法廷耐用年数も木造が22年に対して、SCやSRCは47年と長くなっており、不動産投資をやっていく上では避けたい「デッドクロス(=減価償却費を元金返済額が上回ってしまっている状態のこと)」に陥りにくくなっています。

マンション一棟投資をする際の注意点とは?

第1章で解説したそれぞれの投資についての違いは、以下の通りです。

運営方法

区分マンション投資

アパート一棟投資

一戸建て投資

マンション一棟投資

イニシャルコスト
(初期費用)

ランニングコスト
(運営費用)

利回り

投資難易度

向いている方

初心者

中級者
土地所有者

中級者
土地所有者

上級者
土地所有者

著者作成

こちらの表のように、マンション一棟投資は、コストがかかる一方で利回りも大きくなります。
よって、ハイリスクハイリターンです。

もし、満室に近い運営が出来れば大きな家賃収入を手にすることが出来ます。

しかし、物件価格が1億円を超えるレベルを購入するためには、頭金で3割前後の資金を準備する必要があります。

また、修繕費用や災害時の損害などの費用が、膨大になる可能性があることを忘れてはなりません。

このように、マンション一棟投資は、誰にでも簡単に手を出せるというものではない、ということがお分かりいただけることと思います。

初心者のマンション一棟投資は失敗する?

初心者だから必ず一棟投資が失敗するということではありません。

知識が希薄のまま臨むとその可能性が高くなってしまいます。

初心者の方で、成功させる確率を高めるためには、どのようなことに留意すると良いのでしょうか。

1つ目は、収支のシミュレーション」をしっかり立てておくことです。
区分マンションであれば、万が一何かあっても一か月の持ち出しが10万円程度で済みます。

しかし、マンション一棟投資は非常に大きなお金が動きます。

リスクをきちんと想定しておかないと、1ヶ月で100万円近くもキャッシュが減少してしまう可能性も秘めているのです。
最悪の場合、どうにもならず破産に追い込まれます。

リスクをきちんと考慮したシミュレーションが大切です。

2つ目は、謙虚な姿勢でいることです。
満室に近い運営を出来ているケースでは、毎月キャッシュフローが潤っていきます。

月々で数十万円のお金が入ってくるようになると、自分の不動産投資は成功したと勘違いする方が、後になって痛い目を見ることになりやすいです。
高級車を買う、高級ブランドにお金をつぎ込むのはもってのほかです。

前述のように、ハイリスクハイリターンであるため、修繕などにかかる費用もケタ違いとなります。

突発的に大きな金額がかかることを踏まえ、決して奢らず謙虚な姿勢でいること、つまり贅沢をしないことが求められます。
次の投資用不動産を購入するために大きなお金をかけるのはこの限りではありません。

経験者の方はこれまでの経験側で、大きくかかる費用を認識している方が多くいらっしゃいますが、どうしても初心者の方は、この部分の認識が希薄となりがちです。

初心者でも失敗しない一棟マンションの選び方

賃貸ニーズがあるエリアを選定する

一棟マンション投資で失敗してしまう原因の1つに、入居者が上手く集まらず家賃収入がきちんと得られないことにあります。

物件価格が高額のため、金融機関からの借り入れ金額も、不動産投資と比較すると高くなります。
月々の返済額も大きくなるため、家賃収入が得られないとキャッシュフローが回らなくなります。

入居者をきちんと確保するためにも、エリアの選定は重要です。

国立社会保障・人口問題研究所から各自治体の今後の人口がどのように推移していくかといった予測が出されています。

出典:国立社会保障・人口問題研究所

2015年と比較して2045年に人口が増加すると予測されている自治体を中心にエリア選定していくと良いでしょう。

物件周辺を自身の目で見て確かめる

初心者にありがちなのが、不動産会社から紹介された資料や数値を鵜呑みにして購入の判断をしてしまうことです。

駅徒歩や利回りが良くても、意外な落とし穴が潜んでいるかもしれません。

例としては、昼間は非常に住みやすい住環境でも、夜になると歓楽街が近くにあることで治安が悪くなるケースもあります。
物件周辺の状況は実際に足を運んでみてみないと分からないのです。

必ず、現地に足を運んで物件を選定するようにしましょう。

まとめ

初心者の方が、不動産投資でマンション一棟を購入する場合の注意点を解説してきました。

ご理解いただけたでしょうか。

マンション一棟投資については、大きな利益を出せる可能性もあるため、非常に魅力的な投資ではありますが、メリット以上にリスクも認識しておかなければなりません。

これからマンション一棟を購入を考える際には参考にしていただければ幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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