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[入門]不動産投資管理

不動産投資で管理手数料を抑える方法とは?管理会社の選び方も教えます

2021/10/13
  • 「不動産投資でかかる管理手数料を抑えたい」

  • 「管理会社を選ぶときのポイントが知りたい」

不動産投資を行っている方や検討している方の中には、上記のように管理会社について悩みを抱えている方も少なくないでしょう。

不動産投資にはさまざまな経費が掛かるため、管理手数料を安くおさえたいと思っている方も多いでしょう。

しかし、管理手数料が安いだけで、管理会社を選んでしまうと不動産投資に失敗してしまう可能性があります。入居募集業務などの管理業務を怠る管理会社もあるためです。

そのため、管理会社の選ぶ際のポイントを理解しておかなければなりません。

そこで、この記事では、管理手数料を安く抑える方法管理会社の選び方について解説していきます。管理会社について悩んでいる方はこの記事を参考にしてみてください。

不動産投資における管理手数料とは?

不動産投資における管理手数料とは、管理会社に管理を委託する費用です。

マンションやアパートなどのさまざまな大家業務を代わりに行うことで、その報酬として管理手数料を支払う必要があります。

では、具体的にどういった業務を管理会社に任せるのでしょうか?

ここでは、管理会社の仕事内容や管理手数料の相場について解説していきます。

そもそも管理会社の仕事内容は?

管理会社の管理業務は大きく建物全体の管理と、区分マンションの一部屋だけの賃貸管理と分かれています。

①建物全体の管理

建物全体の管理では主に以下の内容です。

  • 建物や設備の維持管理業務

  • 建物の大規模修繕の計画を立てる

  • 建物共有部の設備の点検や掃除など

②部屋だけの賃貸管理

部屋だけの賃貸管理では主に以下の内容です。

  • 入居者募集から入居するまでの業務

  • 家賃の集金業務

  • 契約の更新の手続き

  • 契約解約や退去の手続き

  • 入居者からのクレーム処理

  • 退去後の清掃業務

上記のように、不動産投資物件を運営するために必要なほとんどの業務を行ってくれます。ご自身が持っている物件タイプの管理を得意とする管理会社に依頼することが重要です。

例えば、一棟アパートを持っているなら、一棟アパートの管理を得意とする管理会社に依頼する。区分マンションを持っているなら、区分マンションの賃貸管理会社に依頼することになります。

管理手数料の相場

管理会社に管理業務を委託した際に支払う管理手数料の相場は、一般的には「家賃収入☓○%」と設定されているケースがほとんどです。

家賃収入を基準にして管理手数料は計算されているため、家賃が増えると管理手数料が高くなり、空室などで家賃収入が下がると管理手数料も減少する仕組みになっています。

一棟アパートなど建物全体の管理費は10%前後が目安となっていて、区分マンションの賃貸管理は5%が一つの目安になります。管理内容によってそのパーセンテージは上下します。

なお、最近では区分マンションの賃貸管理で、固定費として設定されている会社も増えています。例えば自社から購入した物件なら、月額1,000円と設定している会社もあります。要はその部屋の空室率を安くおさえることができるからです。管理する物件の条件を満たすことができれば、他社から購入した物件も管理依頼できるケースがあります。実際に問合せするといいでしょう。

管理手数料を安く抑える方法

管理会社に支払う管理手数料を安く抑えるためには、以下の4つの方法が挙げられます。

  • 競合比較をして安い会社を選ぶ

  • 一部の管理業務を自身で行う

  • 複数の物件の管理を依頼する

  • 入居募集の業務を不動産会社に任せる

それぞれについて説明していきます。

競合比較をして安い会社を選ぶ

管理手数料を安くする方法でおすすめなのは、複数の管理会社を比較して安い会社に依頼をすることです。

複数の管理会社に見積もりを依頼することで、管理手数料の比較が出来るため安い会社がわかります。

特に初めて不動産投資を行う人は、不動産を購入した際にその不動産会社の管理部門や紹介された管理会社に依頼してしまいがちで、管理手数料が相場より高くても気づかないケースが多いため注意が必要です。

仮に何らかの理由で紹介された管理会社と契約しないといけない場合も、事前に管理手数料の相場や他社の管理手数料を把握しておくことで、値下げ交渉をすることが出来ます。

下記のサイトのように、管理会社の一括見積もりを請求することができますので、複数の会社の見積もりを集める手間をかけたくない方は、ぜひ活用してみてください。

  • イエカレ

https://plus-search.com/property_management/

  • 楽待「大家さんの味方」

https://www.rakumachi.jp/ooyasan/kanri/

一部の管理業務を自身で行う

賃貸物件を運営するための業務は数多くあります。そういった業務を全て管理会社に委託するのではなく、自身で行うことで手数料を抑えることが可能です。

例えば、自身で掃除業務を行うことで費用を軽減することが出来ます。

また、自身で行うことが難しい場合には、掃除する人を自身で雇うことで費用を抑える可能性があります。

このように、自身で出来る業務を行うことや、管理会社以外に任せること管理手数料を抑えられます。そのため、管理会社が行っている業務を洗い出して、自身で出来る管理会社に任せていた業務を行うことを検討してみてください。

複数の物件の管理を依頼する

複数の物件の管理を同じ管理会社に依頼することで、管理物件数が増えるという管理会社のメリットがあるため、管理手数料を下げることが出来ます。

このため、すでに所有している物件で信頼性の高い管理会社と契約している場合で、新たに不動産を購入した際は、同じ管理会社に管理を委託するのがおすすめです。

入居募集の業務を不動産会社に任せる

管理会社に委託する業務の中で入居募集業務を不動産会社に任せることで、管理手数料を安く抑えることが出来るケースがあります。

管理会社によっては入居者募集業務をあまり熱心に行っていないケースもあるため、不動産会社に依頼することで入居者がすぐに見つかる可能性もあります。

このため、管理会社に任せていても空室が埋まらない場合や管理手数料が高い場合には、不動産会社に入居募集業務を委託することを検討してみてください。

管理会社に任せるメリット

そもそも管理業務を自身で行わずに管理会社に任せるメリットにはどういったものがあるのでしょうか?大きく以下の3つです。

  • 専門家が対応してくれる

  • 管理に掛かる手間を軽減出来る

  • 入居者のクレームにすぐに対応出来る

それぞれについて説明していきます。

門家が対応してくれる

管理会社に任せることで、多岐にわたる大家業務のノウハウを持った専門家が物件管理を行ってくれます。そのため、入居者募集やクレーム対応などで過去の経験を生かして適切な処理を行うことが可能です。

また、物件の管理だけでなく物件の運営計画など、初めて不動産投資を行ううえでわからないことに対して適切なアドバイスをもらうことも出来ます。

このように、管理会社に大家業務を委託することで、知識や経験がなくても適切な管理業務を行えることは大きなメリットです。

管理に掛かる手間を軽減出来る

管理会社に任せることで、管理に掛かる手間を軽減出来ます。自分で多岐にわたる物件の管理業務を行う必要がないためです。

不動産の管理に掛かるほとんどの業務を委託すると、管理会社との打ち合わせ以外はほとんどすることがありません。

そのため、会社員として働きながらでも不動産投資をすることが可能です。しかも、複数の不動産の経営もできます。

このように、管理会社に物件の管理を委託することで忙しい方でも不動産投資を行えるのは、管理会社に任せる最大のメリットです。

入居者のクレームにすぐに対応出来る

管理会社に委託することで入居者に対するクレームに迅速に対応してくれます。クレームに対するノウハウを持っているため、すぐに解決策を提示することが可能です。

また、管理会社によっては設備の不具合などがあった際に対応出来る24時間の窓口が設定されているなど、入居者が緊急で困った場合にすぐに対応してくれるサービスを提供している会社もあります。

このように、入居者に対するサポート体制が良いことで、入居者の満足度が上がり長期的な入居につながるなどメリットも多いです。

こういった理由から管理会社に物件管理を委託することはおすすめ出来ます。

管理会社の選び方

不動産経営を適切に行うためには、管理会社の選び方が非常に重要になります。

では、どういったポイントに気をつけて管理会社を選べばいいのでしょうか?

それは以下の4つのポイントです。

  • 自分の物件タイプの実績が豊富な会社を選ぶ

  • 信頼できる担当者がいる会社を選ぶ

  • 管理体制が整っている会社を選ぶ

  • 管理手数料だけで管理会社を選ばない

それぞれについて説明していきます。

自分の物件タイプの実績が豊富な会社を選ぶ

自分の物件タイプの管理実績が豊富な会社を選ぶことが非常に重要になります。管理会社によってノウハウを持っている物件の種類が違うためです。

例えば、マンション管理が得意な管理会社に戸建て住宅の管理を委託しても、ノウハウが違うため適切な対処が出来ない可能性があります。

こういった事態を防ぐためにも、運営する不動産のタイプの管理実績が豊富な会社を選ぶようにしてください。

信頼出来る担当者がいる会社を選ぶ

実績が豊富な管理会社を見つけても、担当者がいい加減では困った事態に陥る可能性が高いため、信頼出来る担当者がいる会社を選ぶことが重要です。

例えば、担当者に相談したい内容があったとしても連絡がつかず、入居者のクレームにつながるケースがあります。

こういった事態を防ぐためにも、信頼出来る担当者がいる会社を選ぶようにしてください。

管理体制が整っている会社を選ぶ

管理体制が整っている会社であることは、入居者の満足度に直接関わるため、管理会社を選ぶうえで重要なポイントになります。

管理体制が整っている会社であれば、入居者の要望に対して迅速に対応してくれるためです。

例えば、入居者の相談窓口が設定されている会社の場合は、トラブルが起きても窓口に電話するだけで対応してくれるため、入居者も安心して生活する事が出来ます。

こういった細かいサービスによって、入居者の満足度が上がるため、空室のリスクを軽減することが可能です。

管理手数料だけで管理会社を選ばない

管理手数料が安いからと言って、それだけで管理会社を選んでしまうと不動産投資に失敗する可能性があります。

管理手数料だけでは適切に投資物件を管理してくれるかがわからないためです。

例えば、管理手数料が安くても入居募集を熱心に行ってくれない管理会社の場合は、空室が増えてしまって家賃収入が減り、結果的に損する事態になりかねません。

こういったことを防ぐためにも管理手数料だけでなく、紹介した他のポイントも確認するようにしてください。

まとめ

管理会社に依頼することは、数多くのメリットがあります。しかし、管理手数料が高額なことで悩む大家さんは少なくありません。

また、管理手数料が安いという理由だけで管理会社を選んでしまい、結果的に大きな損害を出すケースも多いです。

新たに管理会社と契約する前に、この記事を読んで管理会社を選ぶ参考にしてみてください。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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