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融資・ローン

不動産投資は現金とローンどっちが向いている?それぞれの利点と注意点を教えます

2021/10/20
  • 「不動産投資は現金とローンのどっちが向いているかを知りたい」
  • 「現金で投資用物件を買ったときの利点が知りたい」

不動産投資を検討している方の中には、上記のように投資用不動産を現金で買ったほうが良いのか、ローンで買ったほうが良いのか悩んでいる方は少なくありません。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、不動産投資をする際に物件をローンで買う場合と現金で買う場合の違いをよく理解しておく必要があります。違いを理解することでどちらの方法が自身に向いているかがわかり、不動産投資に失敗するリスクが低くすることが可能です。

そこで、この記事では、投資用物件を現金で買う場合とローンで買う場合の利点・注意点について解説していきます。投資用物件をどっちの方法で買うかについて悩んでいる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

投資用物件を現金で買う利点・注意点

不動産投資をする際に投資用物件を現金で買った場合は、ローンの返済が少ないなどの利点があります。

一方で、レバレッジ効果が得られないといったデメリットがあるため、注意が必要です。

ここでは、投資用物件を現金で買う際の利点と注意点について解説していきます。

投資用物件を現金で買う利点

投資用物件をローンで買う利点について説明していきます。

①ローンの返済がないことからキャッシュフローがよくなる

現金で投資用物件を買うと、キャッシュフローがよくなります

月々の返済がないため、ローンを活用した場合よりも支出が少ないので手元に残る現金が多くなります。

そのため、手元に資金を貯めておくことができ、退去後のリフォーム代などの費用で困ることがありません。

物件を経営する際にキャッシュフローが良いことは、安定した経営を行ううえで非常に重要なため、大きなメリットといえます。

②融資が難しい方でも投資ができる

現金で投資用物件を買う場合は、融資を活用しないため融資が難しい方でも投資が可能です。

例えば、収入はあるが個人事業主のため収入が安定しておらず銀行から融資が受けにくい方や、購入を検討している物件が金融機関から融資を受けにくい再建築不可の土地にあるケースなどが挙げられます。

上記のように、個人の属性や買う物件の評価が低い場合でも、不動産投資を始めることが可能です。

ただし、金融機関からの評価が低いということは、金融機関から融資してもらえるケースよりも投資を行うリスクが高いことと同義であるため、注意しなければいけません。

投資用物件を現金で買う注意点

投資用物件をローンで買う注意点について説明していきます。

①レバレッジ効果が得られない

現金で不動産を買うため、レバレッジ効果を得ることができません。レバレッジ効果とは、少ない資金で投資効率を上げることです。

例えば、現金で4,200万円の不動産を買ったケースと、自己資金4,200万円と不動産融資で借り入れした4,300万円で8,500万円の物件を買ったケースの、1年目の収益を比較してみましょう。

−前提条件−

  • 利回り:6%
  • 金利2%、30年ローン(元利均等返済)
  • 修繕費などの経費は除く
  • ボーナス返済無し

4,200万円の不動産のケース
4,200万円(不動産価格)×6%(利回り)=252万円(年間の家賃収入)

8,500万円の不動産のケース
8,500万円(不動産価格)×6%(利回り)=510万円(年間の家賃収入)

4,300万円の融資の返済分:850,341円(12ヶ月)
キャッシュフロー=510万円−850,341円=4,249,659円

4,200万円の不動産を現金で買ったときの年間の家賃収入は「252万円」に対して、4,200万円の自己資金と融資を活用して8,500万円の不動産を買ったケースの家賃収入は約「425万円」です。

このように、現金で不動産を買った場合よりも、現金と融資を活用して物件価格が高い不動産を買ったほうが、レバレッジ効果があることがわかります。

②手元の現金が少なくなる

現金のみで投資用物件を買うため、融資を活用した場合よりも手元に残る現金は少ないです。

例えば、資産が5,000万円で4,000万円の物件を現金で買うと、手元に残る資金は1,000万円になります。一方で、3,000万円の融資を活用すると手元に残る資金は4,000万円です。

上記のように、手元に残る資金が少ないため、買った物件の設備の修繕が必要になるなどの不足の事態が発生したときに対応できません。

そのため、現金で買う場合はある程度手元に資産を残しておいて、不測の事態が起きても対応できるようにすることが重要です。

投資用物件をローンで買う利点・注意点

不動産投資をする際に投資用物件をローンで買った場合は、レバレッジ効果があるなどの利点があります。

一方で月々のキャッシュフローが悪くなるといった注意点があるため、認識しておく必要があります。

ここでは、投資用物件を現金で買う際の利点と注意点について解説していきます。

投資用物件をローンで買う利点

投資用物件を金融機関のローンを活用して、買ったときの利点について説明していきます。

①レバレッジ効果がある

ローンを活用して投資用物件を買った場合は、レバレッジ効果が得られます。融資を受けることで自己資金では購入できない投資効率の良い物件を購入できるためです。

収益率をより良くして稼ぎたい場合は、現金を活用せずにローンを活用してより投資効率の良い物件を買うことをおすすめします。

ただし、手元にある資金をすべて活用して投資用物件を購入してしまうと、不測の事態に対応できない可能性があるため、ある程度資金を残しておくようにしてください。

②手元に現金を残しておける

ローンを活用して投資用物件を買うと、同じ金額の物件を現金で買う場合よりも、手元に資金を残す事ができます。

そのため、空室が発生したことによって家賃収入がなくなった場合でも、手元に残しておいた資金で対応することが可能です。

このように手元に資金を残しておけることは、大きな利点と言えます。

③団体信用生命保険に加入できる

不動産投資をする際にローンを活用することで、団体信用生命保険(団信)に加入できます。

団信とは契約者が返済期間中に死亡した場合や、重度の障害を負ったときに保険会社がローンの残額を代わりに返済する保険のことです。

団信は生命保険の代わりにも使えるため、現在入っている生命保険を見直すこともできます。

④自己資金が少なくても投資ができる

ローンを活用することで自己資金は少ない方でも、不動産投資をすることができます。金融機関から融資してもらうことで、自分の資金だけでは購入できない物件を買うことが可能なためです。

例えば、自己資金500万円しかない場合でも、2,500万円の融資を受けることで3,000万円の物件を購入できます。

このように、融資を活用することによって数倍にも大きい資産を築くことができます

投資用物件をローンで買う注意点

投資用物件を金融機関のローンを活用して買ったときの注意点ついて説明していきます。

①月々の返済があることからキャッシュフローが悪くなる

ローンを活用して物件を買うと、現金のみで物件を買った場合よりもキャッシュフローが悪くなります。毎月返済する必要があるためです。

必然的に手元に資金が貯まりにくいので、あらかじめ手元に資金を残しておくことが重要になります。

ローンを活用した場合はキャッシュフローが赤字にならないよう、安定した家賃収入を得られる物件を選ぶことが重要です。

②抵当権が設定される

ローンを活用して不動産を買うと抵当権が設定されます。

抵当権とは金融機関が融資の担保に設定するもので、借主がローンを滞納した際に不動産を差し押さえて、競売にかけることが出来る権利のことです。

そのため、返済が滞ったりしてしまうと、競売に掛けられてしまう可能性があるため、事前に認識しておく必要があります。

③金利上昇によりキャッシュフローが悪化する可能性がある

ローンには金利が設定されています。そのため、金利が上昇したことによって月々返済する利息が増えて、キャッシュフローが悪化する危険性があります。

例えば、金利上昇によって返済額が増えたことで、家賃収入よりも月々の返済額が上回ったケースです。

このように、金利上昇によってキャッシュフローが悪化する可能性があることは、ローンを活用した際の大きな注意点です。

不動産投資では現金とローンどっち良い?

ここまで、不動産投資で物件を買う際に現金を活用した場合と、ローンを活用した場合の利点・注意点について解説してきました。

では、実際にどっちが不動産投資に向いているのでしょうか?

こちらの章では、どちらが不動産投資に向いているのかについて詳しく説明します。

投資目的や資産状況によって現金とローンのどちらが良いかが変わる

不動産投資をする際に現金で物件を買うケースと、ローンで物件を買うケースのどちらが向いているかは、投資目的や資産状況によって変わります。

例えば、今後も物件を増やしていく予定なら、現金での一括購入よりもローンで買う方が良いです。

一方で、相続税対策として資金的に余裕がある場合は現金一括購入が向いています。

このように、投資目的や資産状況によって現金が向いている場合と、ローンが向いている場合が変わるため、どちらが向いているかをよく見極めるようにしてください。

現金購入が適した人

不動産投資で現金購入が適した人について説明していきます。

①資金に余裕がある人

上記にも書いたように資金に余裕がある人は現金購入が向いています。現金で買うことでローンの返済が必要ないことや、手元に資金を残しておけるため、安定した不動産投資をすることが可能なためです。

②融資が受けにくい物件を買った人

融資が受けにくい再建築不可物件などを買った人は現金購入が向いています。融資の審査に落ちる可能性があるためです。

ただし、銀行が融資しない物件には何らかのリスクがある可能性が高いので、リスクよりも利点があるのかをよく見極めることが重要になります。

ローン購入が適した人

ローン購入が適した人について説明していきます。

①レバレッジ効果を得たい人

レバレッジ効果を得たい人はローンを活用するほうが向いています。ローンを活用することでレバレッジ効果を得られるためです。

そのため、現金で不動産を買うよりも大きく稼ぐことができます。

②資金が少ない人

資金が少ない人もローンを活用するのが向いています。ローンを活用することで少ない自己資金でも不動産を買うことができるためです。

ただし、自己資金があまりに少ない場合は、金融機関の融資審査に落ちる可能性があること認識しておいてください。

③サラリーマンなど融資を受けやすい人

サラリーマンなど信頼性の高い職種の人はローンを活用するほうが向いています。金融機関の融資審査に通る可能性が高いためです。

このため、自己資金が少なくても融資を受けやすくなります。

まとめ

投資用物件を現金とローンで買う場合で利点と注意点が異なるため、自身に合った購入方法がどの方法なのかを理解しておくことが重要です。

それぞれのメリットとデメリットを理解しておくことで、不動産投資に失敗するリスクを下げることが出来ます。

投資用物件を現金とローンのどちらで買うかについて悩んでいる方にとって、この記事が参考になれたら幸いです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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