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不動産投資物件選び

不動産投資の初心者必見!中古物件を購入するときのチェックリスト

2021/11/17

不動産投資を検討している方の中には、どのような物件を選べばいいのだろうかと不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

特に設備などが新しい新築物件と比較して、目に見えない瑕疵(かし)が隠れている可能性が高い中古物件の選び方について、わからない方も少なくないでしょう。

こちらの記事では中古物件を購入するときにチェックするべきポイントについて解説します。本記事を読んでいただければ、不動産投資初心者の方でも安心して物件選びができるでしょう。

不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

中古物件投資で失敗しないためには物件チェックが重要

中古物件投資で失敗しないためには、物件チェックが重要です。

中古物件は新築物件と違い、建物の使用感を踏まえ修理箇所について検討しなければなりません。また、マンションであれば建物全体の管理状況なども判断材料となります。

室内の印象だけで判断してしまうと、購入後に「予想外の支出が出てしまった」「マンションのイメージが悪く入居者が決まらない」といったことになりかねません。

これから解説する中古物件のチェックポイントをリスト形式に記載します。ぜひ中古物件の購入時に自身でチェックしてみましょう。

室内のチェックリスト

室内のチェックリストは下記の通りです。

  • 日当たりや眺望

  • 騒音は気にならないか

  • クロスの汚れや床のへこみ

  • 水回りの清潔感

  • 設備の年式、不具合について

  • 部屋が傾いていないか

それぞれについて解説します。

日当たりや眺望

室内の日当たりや眺望について確認しましょう。

室内の日当たりや眺望は入居率に大きな影響を与えます。部屋が明るいだけで入居者の第一印象も異なるため、継続した賃料収入が望めるでしょう。

日当たりや眺望が良い場合でも、窓やバルコニーの前が駐車場になっていたり、古い建物の場合は注意が必要です。将来的に建物が建てられ、日当たりや眺望が悪くなってしまう危険性があります。

将来のことはわかりませんが、現段階で建築の予定がないかは必ず確認しましょう。

騒音は気にならないか

室内に入ったら必ず音を確認しましょう。

住宅のトラブルで多いのが騒音トラブルです。戸建てであれば車両の通行音や近隣の公園、学校からの音など、マンションであれば他の部屋からの音も気になるところです。

窓を開けた状態の音や閉めた状態の音を確認するだけでなく、可能であれば時間帯や曜日を変えて確認しましょう。

クロスの汚れや床のへこみ

クロスの汚れや床のへこみは隅々まで確認しましょう。

気付かずに購入してしまうと、購入後すぐに修理しなければなりません。中古物件の売買は一般的に現況での取引が多いため、売主に伝えて直してもらえるかは時と場合によりますが、その分の価格を交渉してみるのもいいでしょう。

水回りの清潔感

水回りの清潔感は入居者の決め手になります。

水回りに清潔感がない物件は入居者から敬遠されてしまうため、交換も視野に入れて検討しましょう。また、水を出せる状態であれば実際に水を出して、水圧や水漏れを確認するのがおすすめです。

設備の年式、不具合について

トイレや浴室、エアコンなどの設備についてもチェックを怠ってはいけません。必ず不具合がないかを確認しましょう。もちろん売買契約の際に売主からの報告がありますが、自分の目でも確認しておくのが安心です。

併せて、設備の年式についても確認しましょう。年式によっては既に製造されていないものもあり、故障した際には交換しなければならないと判断できます。

部屋が傾いていないか

建物全体が傾いていないかをチェックしましょう。室内にビー玉を置くことで簡単に確認できます。

建物全体の傾きは個人でどうにかできるものではありません。修繕に多額の費用がかかるため、購入の候補から外してもいいでしょう。

建物のチェックリスト

建物のチェックリストは下記の通りです。

  • 外壁のメンテナンス状況

  • 雨漏りなどの修繕履歴

  • 駐車場の状況

  • エントランス、共用部の管理状態(マンションの場合)

  • ゴミ置き場が整頓されているか(マンションの場合)

それぞれについて解説します。

外壁のメンテナンス状況

戸建て・マンションにかかわらず、外壁のメンテナンス状況を確認しましょう。

外壁に傷みがある場合は、放置しておくと雨漏りの原因にもなります。また、マンションの場合は10数年に一度外壁の塗装などを含めた大規模修繕工事が実施されます。

マンションの規模によっては大規模修繕工事で数千万円かかることも少なくありません。管理組合でお金が貯まっていれば問題ありませんが、お金が足りていない場合、大規模修繕工事のための一時金の徴収が発生することもあります。

購入後に余計な費用を負担しないためにも、メンテナンス状況や管理状況を確認しましょう。

雨漏りなどの修繕履歴

雨漏りなどの修繕履歴も購入の参考にしましょう。

修繕履歴が軽微なものであれば問題ありませんが、大規模な修繕を行っている場合、なぜそのような問題が発生したのかをヒアリングしておくと安心です。

雨漏りが発生している場合、目に見えない部分で木部の腐食が発生しているケースもあります。過去の修繕履歴は見落とさずに確認しましょう。

駐車場の状況

駐車場の状況も重要なチェックポイントです。

戸建ての場合は駐車場の有無で賃料にも大きな差が出るでしょう。また、マンションの場合は駐車場を確認することで、管理の状況を伺えます。

車が雑に停めてあったり、ゴミが散らかっていたりするマンションは、駐車場をそのように利用する居住者がいるということです。

ルールを守らない居住者がいる場合、居住者同士でのトラブルに発展するケースも考えられるでしょう。

エントランス、共用部の管理状態(マンションの場合)

マンションの場合は、エントランスや共用部の管理状態を確認しましょう。

マンションのエントランスや共用部は、マンションの顔とも言える場所です。エントランスや共用部の管理が行き届いていないマンションは管理組合が機能していないケースや、管理費等が不足しているケースがあります。

エントランスや共用部を見て不安を感じた場合は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に目を通し、管理組合の予算や検討事項などを確認しましょう。

ゴミ置き場が整頓されているか(マンションの場合)

マンションにおいて、ゴミ置き場も重要なチェックポイントです。

ゴミ置き場が綺麗に整頓されているマンションは、管理が行き届いている証拠と言えるでしょう。逆にゴミ置き場が整頓されていないマンションは、ゴミ出しの曜日などを守らないような居住者がいると考えられます。

周辺環境等のチェックリスト

周辺環境等のチェックリストは下記の通りです。

  • 駅からの距離

  • スーパーやコンビニはあるか

  • 治安は良いか

  • 賃貸需要は高いエリアか

  • ハザードマップは安全か

  • 売主の売却理由

それぞれについて解説します。

駅からの距離

不動産投資において駅からの距離は最重要項目と言っても過言ではないでしょう。

入居者は物件を決定する前に実際に歩いて確認することもあります。図面上の距離ではなく実際に歩いて確かめるのもおすすめです。

スーパーやコンビニはあるか

周辺の生活利便性にも目を向けましょう。

コンビニが近くにある物件や、駅から物件までの道中にスーパーがある物件は人気が高いです。実際に住む人の気持ちになって考える必要があります。

治安は良いか

街の治安も重要なポイントです。

好んで治安の悪い街に住みたい人はいないでしょう。特に女性は治安を重視する傾向にあります。治安が良くない場合、入居者が絞られてしまい、入居者がなかなか決まらないこともあるでしょう。

賃貸需要は高いエリアか

賃貸需要が高いエリアでなければ、不動産投資を成り立たせるのは難しいでしょう。

単身者が多いエリアなのか、ファミリー層が多いエリアなのかで購入するべき物件も異なります。購入検討しているエリアは賃貸需要が高いのか、どのような層に向けてアプローチするのかなどを考えましょう。

ハザードマップは安全か

不動産を購入する前にはハザードマップを確認しましょう。

毎年のように自然災害が発生している日本では、住む際にハザードマップを確認する人が増えています。不動産購入の際には宅建士による重要事項説明でハザードマップの説明もありますが、そのタイミングでの購入キャンセルはしにくいでしょう。

事前に確認しておくのがおすすめです。

売主の売却理由

中古物件を購入する際には必ず売主の売却理由を確認しましょう。ネガティブな売却理由の場合は、購入を考え直す必要もあります。

  • 隣人とのトラブル

  • 事故、事件

  • 入居者が決まらない

このような場合には注意しましょう。

オーナーチェンジ物件のチェックリスト

現在賃借人がいる状態の物件(オーナーチェンジ物件)を購入する際のチェックリストは下記の通りです。

  • 管理会社にて物件に関連する書類をもらう

  • 賃借人の属性、入居期間、過去のトラブルを確認する

それぞれについて解説します。

管理会社にて物件に関連する書類をもらう

オーナーチェンジ物件を購入する際には、不動産会社や管理会社に依頼し、物件に関連する書類を集めましょう。

オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、資料によって情報収集するしかありません。建物の修繕履歴や設備の修理履歴など、できる限りの情報を集めましょう。

賃借人のチェックリスト

賃借人に関するチェックリストは下記の通りです。

  • 賃借人の属性

  • 入居期間

  • 過去のトラブルなど

それぞれについて解説します。

①賃借人の属性

賃借人の属性とは、下記のような内容です。

  • 年齢

  • 性別

  • 勤め先

  • 年収

属性が良ければ今後の賃貸経営も安定したものになるでしょう。しかし、賃借人の属性は個人情報であるため、検討段階では全て開示される訳ではありません。

②入居期間

入居期間についても確認しましょう。

入居期間が長ければ、今後も継続して入居してくれることが予想できます。賃貸の更新をしたばかりであれば、しばらくの間は退去の心配もなく安心できるでしょう。

また、入居期間と併せて家賃設定の妥当性を確認しなければなりません。入居期間が長い場合は、賃料が高く設定されているケースが多いです。相場よりも高い賃料の場合、現在の賃借人が退去してしまうと同等の家賃で入居者が決まらず、利回りが下がるリスクがあります。

③過去のトラブルなど

賃借人の過去のトラブルについても確認しましょう。

  • 設備へのクレーム

  • 家賃の滞納

  • 騒音トラブル

このようなトラブルを起こしているケースもあります。トラブルの内容によっては、購入を考え直したり、賃貸管理会社を入れる必要があるでしょう。

突発的な修理に備えて自己資金を用意する

不動産投資を行う方は、突発的な修理に備えて自己資金を用意しましょう。

建物の設備はメンテナンスをしていても急に故障してしまいます。

設備の修理代金は基本的には貸主が負担します。修理に時間がかかってしまっては入居者の不満にも繋がり、別のトラブルに発展してしまうこともあるでしょう。

すぐに対応できるだけの自己資金は用意しなければなりません。

まとめ

こちらの記事では中古物件を購入するときにチェックするべきポイントについて解説しました。

中古物件は物件によって建物の使用感なども異なるため、慎重に選ばなければなりません。チェックせずに購入してしまうと、すぐに修理が必要になったり、なかなか入居者が決まらなかったりと不動産投資において損をしてしまいます。

不動産投資初心者の方は、こちらの記事で解説したチェックリストを参考に物件を選んでみましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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