「不動産小口化商品が相続税対策になる」という話を聞いて興味を持っていませんか？
実際に不動産小口化商品は、通常の不動産投資と同様に相続税対策として有効です。ただし、すべての商品が対象となるわけではないため注意が必要です。
本記事では、相続税対策や不動産小口化商品のメリット・デメリットお伝えします。現在不動産小口化商品に興味を持っているなら、ぜひ参考にしてください。
「そもそも不動産小口化商品とは何？」という疑問もあるでしょう。そこで不動産小口化商品の特徴からお伝えします。
不動産小口化商品とは、国から許可を得た事業者が運営できる「不動産特定共同事業法」に基づく商品です。
不動産小口化商品は、投資家が少額から投資できるよう、小口化されて販売されているのが特徴です。
一般的な不動産投資だと数千万円などの大金が必要ですが、不動産小口化商品であれば、1口100万円や中には1口1万円から出資できる商品もあります。
詳しいメリットは後ほどお伝えしますが、不動産の運用もプロにおまかせできるため、不動産投資の初心者におすすめです。
不動産小口化商品には3つの種類があるので解説します。
※図追記
匿名組合型は、投資家が出資した資金をもとに事業者が物件を運営し、そこで得た利益を投資家に分配するものです。
匿名組合型では、優先劣後方式を採用しているケースが多く、一定の割合までリスクを被ってくれます。そのため、投資家は比較的安心して出資できるのがメリットです。
なお、匿名組合型の不動産クラウドファンディングの中には、1万円の少額投資に対応している事業者もあります。少ない資金で始めたい人は、ぜひ活用してみてください。
※図追記
任意組合型では、投資家が共同で出資し共有持分を取得し、出資者の1人である事業者が運営を行います。
投資家は事業者と任意組合契約を結び、運用で得た収益は投資家に分配されます。
任意組合型では現物の不動産を持つことになるため、不動産の税制を活用できるのがメリットです。
今回のテーマである「相続税対策」として有効なのは「任意組合型」の不動産小口化商品です。詳細は後ほどお伝えするので確認してください。
※図追記
賃貸型は、複数の投資家で不動産の共有持分を持ち、それを事業者に貸し出すタイプの商品です。事業者が物件を運営し、投資家はそこで発生した家賃収入や売却益を得ます。
なお、賃貸型は匿名組合型や任意組合型と比較し商品が少ないのがデメリットです。
不動産小口化商品が相続税対策として有効な理由は、預金で持っているのと比較し課税される相続税が少なくおさえられるからです。
不動産小口化商品の任意組合型は、相続税評価額が現物不動産と同様に評価されます。
例えば相続財産が預金の場合、1億円であれば相続税評価額も1億円のままです。一方不動産の場合、1億円で購入した土地は相続税を評価する際の路線価評価にすると8,000万円ほどにおさえられます。
さらにアパートやマンションなどがある場合、そこから20％ほどの割引が受けられます。このような理由があるため、不動産小口化商品は相続税対策として有効というわけです。
なお、相続税評価額が下がるから資産価値も下がる、ということではありませんので安心してください。
次に不動産小口化商品に投資するメリットを見てみましょう。
相続税対策として有効な他にも、不動産小口化商品には「少額投資」や「プロに運用をお任せできる」といったメリットがあります。
不動産小口化商品で扱う運用物件は「プロが選定している」のがメリットです。不動産投資に興味があっても、初心者にとって物件選びの判断は難しいでしょう。
プロが選定している物件であれば、初心者であっても安定した賃貸収入が期待できます。
専門家が運用してくれるため、投資家は手間がかからないのも不動産投資のメリットです。
通常の不動産投資の場合、建物の管理やメンテナンスが必要になります。場合によっては、入居者からのクレーム対応もしなくてはいけません。
管理会社にお任せすることもできますが、その費用がかかってしまいますし、負担は少なくありません。
不動産小口化商品なら、運用・管理を一切事業者にお任せできるため、不動産投資の初心者にとって始めやすいのが利点です。
相続時の資産分割に有効なのも、不動産小口化商品のメリットです。相続時のトラブルの1つに「資産をどのように分けるか」の問題があります。
「意見が割れて兄弟で喧嘩になった」や「遺産分割協議がなかなかまとまらない」といったケースは珍しくありません。
その点不動産小口化商品であれば、口数での分割が可能です。相続人の状況に合わせて、柔軟に分割購入できるのが強みです。
1口100万円などの少額から、都心の優良マンションやホテルなどに投資できるのが、不動産小口化商品のメリットです。
通常の不動産投資だと、数百万以上の高額な資金が必要になります。高額な物件だと、数億円ということもあるでしょう。
少ない資金でも、不動産小口化商品なら希少価値が高い物件を共有できるのが魅力です。
不動産小口化商品は、異なる物件へ分散投資できるのもメリットです。
融資を受けて1つの不動産に投資する通常の不動産投資と異なり、少額から投資可能な不動産小口化商品は、複数の物件に分けて投資が可能です。
異なる立地や地域など、様々な種類の不動産に投資できるため、リスク分散できるのが魅力です。
ここでは、不動産小口化商品のデメリットもお伝えします。実際にはじめてみる前に、注意点など必ず確認しておきましょう。
不動産小口化商品には、匿名組合型や任意組合型がありますが、相続税対策として有効なのは「任意組合型」の商品です。
匿名組合型は、不動産の登記を行わないため、相続税の節税効果が得られません。一方任意組合型の方は、投資家の持ち分をきちんと登記されることから、相続税の節税効果が得られます。
不動産小口化商品であれば、どのタイプでも相続時のメリットが得られるわけではないため注意しましょう。
不動産小口化商品では、融資が受けられないためレバレッジ効果が得られないのもデメリットです。
通常の不動産投資だと、物件を担保に融資が受けられるため、少ない自己資金でも高額な物件を購入できます。
不動産小口化商品の場合、少額からはじめられるのが利点ですが「すべて自己資金で出資する」という点を覚えておいてください。
不動産小口化商品は、流動性が低く換金性が低いのもデメリットです。
不動産小口化商品と比較されるJ-REITの場合、証券市場で売買されているため、オンラインなどで容易に換金できます。
一方不動産小口化商品では、途中解約ができないため流動性が低いです。
また不動産小口化商品は、商品の種類が少ないのも難点です。応募者が殺到し、なかなか購入できないというケースも珍しくありません。
不動産小口化商品には、運用会社が倒産するリスクもあります。例えば事業者が倒産し、途中売却となり元本割れが生じるケースもあり得ます。
運用会社の倒産リスクを回避するためには、例えば上場している会社を選ぶとよいです。他にも、事業社の公式ページなどで、経営状況を確認しておくのをおすすめします。
不動産小口化商品では、不動産のプロが選ぶ物件に投資できます。とはいえ、投資である以上リスクはつきものです。
中には、資産価値が低い物件が含まれている可能性もあります。
例えば、立地がいまひとつのためなかなか入居者が決まらない物件だと、賃料収入が減ってしまい、将来の資産価値が低下するようなこともあるでしょう。
その場合、期待した売却益が得られません。そのため、投資物件の立地や建物の状況などは、実際に確認しておくことをおすすめします。
ここまで、不動産小口化商品の魅力をお伝えしてきましたが、中には「自分に向いているのかわからない」という人もいるでしょう。
そこで、どのような人に不動産小口化商品はおすすめできるのか解説します。
まずは「不動産投資に興味はあるが、少ない資金ではじめたい」という方に不動産小口化商品は向いています。
相続税対策には有効ではありませんが、匿名組合型なら「1口1万円～」出資できます。また、相続税対策として有効な任意組合型でも「1口100万円～」です。
少額で都心一等地や、ホテル、旅館などに投資できるのは、不動産小口化商品のメリットです。
不動産小口化商品は「リスク分散しながら投資したい」という方に向いています。
FXや仮想通貨などのハイリスク・ハイリターンな商品と比べて、価格変動が少ない不動産投資はリスクが低めです。
さらに、少額からはじめられる不動産投資なら、複数の物件に分散投資しやすいため、リスク分散しながら投資できるのが魅力です。
「手間を掛けずに投資したい」と考えている人にも、不動産小口化商品はおすすめです。
運用はすべてプロにおまかせできるため「不動産投資に興味があるけど難しそう」と悩んでいる方は、ぜひ検討してみてください。
ここまでの内容を読んでみて、不動産小口化商品に興味を持ったなら、下記の順番を参考にはじめてみてください。
まずは、不動産小口化商品の運用会社を決めましょう。相続税対策を検討しているなら、任意組合型の商品を扱っているか確認してください。
目当ての会社が見つかったら、ホームページなどから資料請求を依頼します。その後、問題ないようなら入会申し込みをしましょう。
そして、小口化商品を選んで応募します。人気の商品だとすぐに完売してしまうため、頻繁に情報をチェックしておくとよいでしょう。
募集されている商品に申し込みできたら、入金後運用スタートです。
今回は不動産小口化商品の相続税対策について、その詳細と商品のメリット・デメリットを解説しました。
不動産小口化商品は相続税の節税対策に有効です。また分割購入できるため、遺産分割でトラブルが起きる可能性も低くなります。
ただし、必ず「任意組合型」の不動産小口化商品を選びましょう。匿名組合型は相続税対策の対象外です。
お伝えした注意点を参考に、少額からはじめられる不動産小口化商品を、ぜひ実践してみてください。
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