未公開物件が狙い目というのは本当？ 藤山流、失敗しない物件探し

不動産投資を始めて最初に行うのは「物件検索」です。物件検索といっても、何も難しいことではありません。不動産ポータルサイトから条件に合う物件を検索し、気になる物件があれば資料請求など次のステップへ進んでいきます。ただし、物件検索を続けても優良物件がなかなか見つからず、なかには不動産業者独自のネットワークでやり取りされている「公開されていない物件」にお宝物件があると思い込み、その紹介をずっと待っている方がいます。しかし、これでは優良物件に巡り会うチャンスを放棄しているのと同じことです。そこで、今回は私のおすすめする物件探しを紹介します。

「非公開物件にとんでもないお宝が眠っている」は、幻…

 よく、「公開物件はすべてダメ。ネットに公開されていない非公開の物件にこそお宝が眠っている」という話を聞きます。いかにもありそうな話ですが、これは本当でしょうか？

私の経験では、そんなことはありません。公開物件の中にも、「これはいい！」「これは割安！」と思うような物件がごろごろあります。逆に、非公開物件の中にもダメな物件は複数あります。

これは私だけではなく、私の周りで成功している著名な投資家さんのなかにも同じ意見をもつ方が多くいます。ただ、公開でも非公開でも良い物件は「とにかくなくなるのが早い」のです。そのため、物件探し（検索）は毎日行うことが重要になります。

資料を請求する際の大事なポイント

 優良物件を見つけたら最初のアプローチは資料請求から始まりますが、その際に基準を明確にすることが大事です。例えば、収益力なら「どの銀行で、どういう条件で、いくらキャッシュフローが出れば合格なのか」、担保力なら「積算評価がどれくらい出れば合格なのか」ということです。

また、資料請求は大半がオンラインでできますが、このときに必ず電話で追加情報を聞き出すことが大事なポイントです。例えば、物件の売却理由や売り主の特徴、現在の反響などです。そうすると、その不動産仲介業者が売り主から直接売買の依頼を受けている元付け業者か、買い主だけを見つける客付け業者かがわかります。そして、元付け業者の場合は売り主と買い主の両者を仲介する「両手取引」のため、諸々の交渉がしやすくスムーズに進む可能性が高いと判断できます。

まとめ

 今回伝えたかったことは、不動産ポータルサイトに出ている「公開物件」であっても、良い物件はたくさん眠っているということです。非公開物件を魅力的に感じる気持ちも分かりますが、最も大切なことは、公開物件を根気強く検索することです。また、公開物件であっても、相手によっては価格交渉をするなどして相場よりも割安で購入できる場合がありますので、そのチャンスに巡り会えるよう、資料請求時に電話で追加情報を聞き出すなどの努力を怠らないことが重要です。

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藤山 大二郎

株式会社NSアセットマネジメント　代表取締役
会社員時代に副業として不動産投資をスタート。

自己資金ゼロの状態から、金融機関の開拓をして会社員給料以上の収益を得たことにより、会社を退職することを決意。

株式会社NSアセットマネジメントを設立し、再建築不可物件、離婚案件/相続案件/共有持分案件などの法的瑕疵物件に着目したコンサルティングサービスを提供している。
著書：「20代で億を稼ぐ！ 自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略」