インタビュー

30年以上も不動産投資業界にいるプロが教える「不動産投資の本質」

2020/09/03
30年以上も不動産投資業界にいるプロが教える「不動産投資の本質」

不動産投資の本質は「資産が収入を生む仕組みを作る」と話しているのは、今年で設立30周年を迎える株式会社明光トレーディングの代表取締役 松木正一郎(まつき しょういちろう)さんです。

今回は30年以上も不動産投資業界にいらっしゃる松木代表に、不動産投資業界の最新の動き、中古区分マンション投資市場の動き、不動産投資をする本質とはなにかなどについてお話を伺わせて頂きました。

これから不動産投資を検討されているが不安を感じている方、中古区分マンション投資に興味があるが始めるタイミングが分からない方などの方々に、大変参考になるお話になっています。記事の最後に松木代表のインタビュー動画も掲載していますので、ぜひ最後までお読みください。

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新型コロナの影響を受け、不動産投資業界全体の最新の動きは?

八木:本日はよろしくお願いいたします。

松木代表:こちらこそよろしくお願いいたします。

八木:今回のコロナの影響を受け、問い合わせが減ったなど、不動産投資業界全体の動きはいかがでしょうか?

松木代表:コロナがあったからと言って、不動産投資に対する意欲が減ったなどの動きはあまり見受けられていません。
緊急事態宣言を受け、弊社は縮小営業をしていたので、売上の数字という面で見ると少し下がりましたが、オンラインセミナーなどを実施し、コロナ前に実施したリアルセミナーよりも倍以上の集客ができています。

八木:以前のリアルセミナーよりもオンラインセミナーへの参加人数が多かったのですね。不動産投資への関心が高まったとのことでしょうか?

松木代表:コロナ情勢を受けて、不動産投資の安定した家賃収入が見直されているように感じます。
オンラインセミナーに関していえば、外出自粛中の方や遠方の方でも参加しやすくなったというのが一つの理由と言えます。また、来場するより気軽に参加できるということもあるでしょう。
そのため、セミナーに参加してもらったあと、いかにお客様とコミュニケーションを深められるかが肝心になってきます。

八木:セミナーに参加するハードルが下がりましたが、ちょっと情報収集したいと思っている層が増えたのですね。

松木代表:おそらく他社さんもオンラインセミナーに切り替えたことによって、集客数が増えているのではないでしょうか。
その中で弊社を選んでもらうには、社員一人ひとりのスキルアップが非常に大切だと考えています。たまたま明光トレーディングのセミナーに参加したからお願いするのではなく、「明光トレーディングだからお願いしたい」「○○さんだからお願いしたい」とお客様に選んでもらえるようになることが重要です。

八木:社員のスキルは重要ですね。社内で研修体制などを検討されているのでしょうか?

松木代表:もちろん新人研修の研修体制はありますが、ちょうど今はスキルアップの研修コースも作っている途中です。
ただ、私が思うには本気でスキルアップしたい人は、会社が用意する研修だけでは足りないです。「ルーティン化」つまり日々、通勤の途中、おやすみの日でも、メディア、情報誌などを活用して勉強したり、情報収集したりすることが重要だと思います。
人生において勉強が必要。言われたからやるのではなくて、自主的に学ぶことができないとなかなかスキルアップは厳しいでしょう。

八木:言われたからやるのと、自主的にやるのと結果が大きく変わりますよね。

松木代表:全然違いますね。これは弊社にいるからやることではなく、勉強して知識を学ぶ、常に新しい情報を得るというルーティンを身につけることができれば、仮に将来的に他の会社や他の業界に行っても絶対に通用すると思いますし、社会から求められる人材になれます。

中古区分マンション投資市場は全く影響を受けていない?

八木:コロナの影響でこれからマンションの価格が下落するのではないかと、専門家の見解が出ていたりしますが、実際はこれからの中古区分マンション投資市場の動きはいかがでしょうか?

松木代表:住宅ローンの審査が厳しくなり、これから自宅の購入を検討されているファミリータイプ・実需系の不動産に影響は出ていますが、投資用中古区分マンションの市場はコロナ前と変わらないと言えます。

八木:物件価格の下落はいかがでしょう?

松木代表:物件価格に影響するのは需要と供給のバランス。需要より供給が上回っていたら価格に影響が出ますが、東京エリアの住居系、なかでも単身者の区分ワンルームマンションに関しては、コロナによる賃貸需要に対する影響は全くといっていいほど出ていません。そういった意味だと価格が下がる理由は見つからないですね。

八木:価格が下落する前に売却しようと思われている層もいると思いますが、売却物件は増えていますか?また、価格に影響はあるのでしょうか?

松木代表:例えば売却価格を下げて売りに出されると価格に影響が出ますが、今の売却価格を見る限り、価格を下げてまで売却に出しているわけではないですね。つまり、焦って売りに出しているわけではないから、価格の下落にはならないです。
また、実際に売り物件が増えているわけでもないのが実情です。

八木:マンション価格が下がってから投資しようと考えている方は、投資するタイミングを逃してしまう可能性があるかもしれないですね。一方、融資の方はどうでしょう?国がコロナ融資を積極的に行っていることによって、不動産投資ローンにも少なからず影響が出ているのではないかと思いますが、最新の状況はいかがでしょうか?

松木代表:融資申し込み情報の改ざんなど不祥事の影響で、一棟投資物件の融資は既に厳しくなっているのですが、2020年7月現在「東京の区分ワンルームマンション投資」の融資に関しては積極的に行われています
ただ、コロナの影響で金融機関の勤務体制が変わり、2020年4月~5月にかけて通常より審査や決済などの対応が遅れていましたが、現在は通常のスピードに戻っていますね。

八木:通常より対応が遅れた期間があったものの、審査基準が特に厳しくなったというわけではないのですね?

松木代表:おっしゃる通りです。一棟投資物件に関しては審査要件が変わっていますが、区分マンションに関しては変わっていません。東京の投資用区分マンションを対象とした融資においては、コロナの影響は受けていないと言えます。

代表から見る不動産投資の本質とは?

八木:不動産投資が怖い、騙されそうなど、マイナスなイメージを持たれている方が多いですが、私は不動産投資する目的を明確に決めていないのが、失敗する大きな原因ではないかと考えています。
松木代表はプロとして、不動産投資の本質をどのようにお考えですか?

松木代表:「資産が収入を生む仕組みを作る」ことが、不動産投資の本質だと思っています。
分かりやすく言うと、不動産という資産から毎月安定した家賃収入を生む仕組みというのは、仮に今月20万円を消費したとしても、来月また20万円お金が入ってくる、そういう仕組みを作ることです。

八木:資産から収入を得る仕組みづくりですね。

松木代表:そうです。ただ、不動産投資は長期に渡り資産形成していく投資商品なので、その仕組みを作るにはどうしても時間がかかります。そのため、何よりもまず「行動に移す」ことが大切です。

八木:30代から不動産投資をスタートするのと、40代からスタートするのと、築ける資産規模が大きく違うと言いますよね。これはまさに時間との勝負と言えるでしょう。

松木代表:お金はいくら増やしても、使えば減ってしまう。しかし、毎月安定した収入をもらえる仕組みを作れば、安心して生活ができる、余裕ができると心が豊かになる。
「安心して豊かな生活を送る」こと、そのための手段として「安定収入を生む仕組み」をつくること。それが「マンション経営」です。

八木:お金しか持ってなかったら、使えば減るし、インフレになれば持っているだけで価値が下がります。マンションを持っていればインフレ対策にもなりますよね。

松木代表:その通りですね。現物資産である不動産を所有すること、借入を起こすことはインフレ対策となります。
あとは生命保険代わりの役割も大きいと言えます。団信(団体信用生命保険)に加入することができる不動産投資ローンを利用すれば、家族にとっての安心を担保する、生きているリスクを担保することができます。
家族のための安心を用意できるのも、マンション経営ならではのメリットと言えます。

コロナ禍の教訓を受け、不動産投資を始めるタイミングの考え方

八木:いい物件に出会えたら、物件価格が下がったらなど、不動産投資を始めるタイミングで迷われている方は非常に多いと感じています。特に今回のコロナの影響で仕事に行けない、給与が減ったなどで生活に不安を感じている方の中で、不動産投資をしていれば安定した家賃収入を得られた、あの時に不動産投資を始めていればよかったと後悔された方も少なくないでしょう。
不動産投資を始めるタイミングを判断するポイントについて、ぜひ教えていただきたいです。

松木代表:シンプルに「マンション経営に興味を持った時がスタートするタイミング」ですね。
マンション経営にリスクを感じている方も多いと思いますが、逆に行動しないリスクを背負ったままでいいのかを考えていただきたいです。

八木:なるほど。行動しないリスクですね。

松木代表:要は何も行動しないと、いつまでたっても「資産から収入を生む仕組み」は作られないし、保障も受けられないですよね。今の団信(団体信用生命保険)は死亡保障だけでなく、ガン保障3大疾病が保障に含まれているタイプもあるので、手厚く保障を得ることができます

八木:団信の保障もかなり手厚くなりましたね。
一方、不動産投資は融資を活用できることがメリットですが、しかし、「融資=借金」という考え方をされている方も多く、借金のリスクを負いたくないと不動産投資を断念された方も少なくないでしょう。
融資を活用することについてどのようにお考えでしょうか?

松木代表:私自身、マンション経営オーナーでもあります。皆さまにおすすめしているわけではありませんが、個人的には「繰り上げ返済しない」という経営方法を採用しています。なぜならば、融資金額の残高が減ることによって、保険の保障金額も減るからです。

八木:「融資額=保障金額」という考え方ですか?

松木代表:万が一自分に何かあった時に備えて「保険金=マンションの価値+毎月の収入」という考え方です。
実は一昨年、去年の2年間で8部屋を買い増ししました。その理由は保険の保障金額が減ったからです。

八木:なるほど。金融機関は評価が出る物件にしか融資を出さないので、融資の金額はそのマンションの価値になりますね。
一方で保険金という観点でいうと、生命保険に加入するという選択肢もあると思いますが、その点についてどうでしょう?

松木代表:もちろん生命保険でまとまった保険金をもらうことはできますが、お金なので使えば減るし、そのお金を活用して新しい投資手法を検討しても必ずしも成功するとは限らないです。
しかし、マンション経営の場合は毎月家賃収入というお金が入ってきます。残されたご家族が、保険金を運用するために新しい投資先を探したり、日々相場を注視したりする手間もありません。もちろん、必要に応じて売却し、保険金のようにまとまった資金を手にする選択肢も与えられます。

八木:買い増しをしたくても空室のリスクを考えると、なかなか進まない方もいらっしゃると思いますが、空室リスクについてどうでしょうか?

松木代表:まず「東京・都心」という確かな立地を選ぶことにより、空室リスクを軽減できます。そして、信頼のおける賃貸管理会社に実務を任せれば、特別な投資スキルがなくても、確実に安定した家賃収入を得ることができます。また、ここは注意すべきポイントで、無理して買い増しするのではなく、収支バランスを考えることが重要です。
収支バランスを良好に保つには、低金利の融資、長期の融資をうまく活用することがコツです。マンション経営の場合「100%ローン」、最近では「100%+諸費用ローン」を活用すれば、初期投資で自己資金を使う必要がありません。
その反面、1部屋で見たときの収支がマイナスになる場合もあります。そこで複数部屋を所有し、全物件トータルで収支バランスを保つことで、キャッシュフローを安定させることが可能です。私自身もそうしています。

「正直不動産会社」の内容は?オススメしたい方

八木:不動産投資に関連する書籍は数多くあり、どのように選んだらいいのかと悩まれている方も多いと思います。
代表が執筆されている「正直不動産会社」の内容、読んで欲しい方などについてぜひ教えてください。

松木代表:実は本に書いている内容は結構話しましたね(笑)
本の内容としては、

  • 長生きリスクとは
  • 老後資金はどのくらい足りないのか
  • 「他人の資力」を活用できるのが東京都心の中古ワンルーム
  • 「東京都心」に着目する理由
  • 新築ではなく「中古」を選ぶ理由
  • 一棟ではなく区分マンションを選ぶ理由
  • 単身者をターゲットにした「ワンルーム」に絞る
  • マンション経営の「リスク」とは
  • 賃貸管理は何をしてくれるのか
  • 明光トレーディングの歴史と経営理念

などなどです。
特に融資に関しては、考えているうちに融資の要件が変わってしまうこともあります。要件が変わってしまうと、買いたくても買えなくなる可能性がありますので、いわゆる「機会損失」となります。
いち早く行動に移すことによって、将来的に築ける資産の規模とイコールで、自身も家族も「安心」「ゆとり」「心の豊かさ」も大きく変わります。

八木:不動産の金額が大きいので、融資は非常に重要な役割と言えますね。

松木代表:融資をリスクと考えている方もいますが、「他人の資力」で資産形成できることは大きなメリットです。
「他人の資力」というのは、金融機関から融資を受けてスタートし、「他人の資力」である家賃収入でローンの大部分を返済していくということです。ローンを返済しながら生命のリスクを「他人の資力」で家族に担保したうえで、将来は「資産」が毎月安定収入を生む。マンション経営は、実は非常に効率のいい投資商品です

八木:自分のお金を使わずにお金を生むことができるなんて、不動産投資しかできない仕組みと言えるでしょう。この本をオススメしたい方もぜひ教えて下さい。 

松木代表:今の日本の銀行に預金をしても、一回でも時間外に引き出すだけで、手数料で貯金がマイナスになる時代です。つまり、もう貯金では資産が増えない時代になりました
これからは、余裕資金を動かすことでお金を少しでも増やすことも重要です。一方で「他人の資力」で資産形成できる方法を知らない方は、まだまだ多いことでしょう。そのような方には、この本をきっかけに、自身の信用と時間を活用して、マンション経営にも取り組んでほしいですね。
また、不動産投資に興味はあるがなかなか行動に移せない方、不動産投資の販売会社や賃貸管理会社に対して不安に思われている方にも、ぜひ読んで頂き、弊社のことを知って頂けたら嬉しいですね。

八木:時代に合った投資をすることが大切ですよね。
松木代表の本を通じて、より多くの方に不動産投資の魅力を伝えられたら嬉しいです。
本日は大変勉強になるお話ありがとうございました。

特典

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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