リスクを負わないなら譲渡型賃貸投資？仕組みやメリット・デメリット

このような疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

結論、譲渡型賃貸投資は投資家にも入居者にもメリットの多い不動産投資です。本記事では、譲渡型賃貸投資について、仕組みや始め方を解説します。

本記事を読んでいただければ、譲渡型賃貸投資への理解が深まり、投資への一歩を踏み出せるでしょう。投資家や入居者のメリット・デメリットも解説するので、ぜひ参考にしてください。

譲渡型賃貸投資とは

譲渡型賃貸投資とは、入居者が家賃を支払い続けることで、いずれはマイホームに代わる不動産投資です。空室リスクや家賃滞納リスクを抑えられる不動産投資として注目されています。

ここからは、下記の2点を解説します。

譲渡型賃貸投資の仕組み

譲渡型賃貸投資は入居者が家賃を支払い続けることで、契約終了後に所有権が移り、入居者が住宅を取得する仕組みです。

契約期間は10～28年で、投資家・入居者どちらにもメリットがある譲渡型賃貸投資の仕組みは、不動産投資家の間で話題になりました。

譲渡型賃貸投資が流行した背景

譲渡型賃貸投資が流行した背景には「住宅を購入したいものの、住宅ローンが組めない方」の存在が影響しています。

譲渡型賃貸投資では、家賃を払い続けることで、入居者は住宅を取得できます。

世の中には住宅ローンを受けられない人が数えられないほど存在します。このような理由から、これまでさまざまな理由でマイホームを手に入れられなかった方への助け舟として流行しました。

譲渡型賃貸投資のメリット

譲渡型賃貸投資を行う投資家のメリットは下記の通りです。

それぞれについて解説します。

入居者探しをしなくてよい

入居者探しをしなくてよいことがメリットとして挙げられます。

譲渡型賃貸投資は、入居者が決まる前に物件を探す従来の不動産投資とは異なります。入居者を決め、マイホームについて求めていることをヒアリングしてから土地探しを始めるため、入居者探しをする必要がありません。

入居者探しをしなくてもよいことは、次に解説する空室リスクの低減にも繋がります。

空室リスクが低い

譲渡型賃貸投資は、空室リスクが低いこともメリットの1つです。

入居者を決めてから土地探しを始めるため「すでに物件を購入しているけれど、入居者がいない」等のリスクを抑えられます。

不動産投資における最大のリスクは入居者が決まらない空室リスクです。

利益は入居者が居なければ生まれません。それどころか、入居者がいなければ毎月赤字を出すことになってしまいます。空室リスクを抑えられることから、初めて不動産投資を始める方にもおすすめの投資手法と言えるでしょう。

家賃滞納リスクが低い

譲渡型賃貸投資のメリットの1つとして、家賃滞納リスクが低いことが挙げられます。

なぜなら入居者は家賃を滞納してしまうと、将来的に住宅を取得できないリスクがあるためです。

借主と貸主の間で定期賃貸借契約と譲渡予約契約を結びますが、この契約の最大の特徴は、契約期間満了後に物件が借主の所有物になることです。

「住宅を購入したいものの、ローンが組めない」という方が利用するため、せっかくのチャンスを逃す人は少ないでしょう。

また「夢のマイホームを将来的に取得できる」という思考になるため、家賃支払いの優先順位が上がります。

これらの理由が、家賃滞納リスクが低いと言われている理由です。

エリアに縛られない

譲渡型賃貸投資では、空室リスクや家賃滞納リスクが低いため、エリアに縛られません。

近年、過疎化や人口減少問題の影響で、不動産投資をするエリアは限定される傾向があります。エリアが縛られることで、入居者にとっての家選びの選択肢も絞られてしまいます。

しかし、譲渡型賃貸投資では入居者を決めて物件選びを開始することや、契約上で家賃が一定なことから、エリアを選ぶ必要がありません。

出口戦略が不要

譲渡型賃貸投資では、出口戦略が不要です。なぜなら、将来的に物件が入居者のものになるためです。

不動産投資では物件の売却まで視野に入れて収支を計算しますが、最後の出口戦略で売却損を出してしまっては、今まで得た収支がマイナスになることもあります。

譲渡型賃貸投資では、出口戦略が不要なためリスク回避にも繋がるでしょう。

譲渡型賃貸投資の3つのデメリット

譲渡型賃貸投資が抱えている3つのデメリットは下記の通りです。

それぞれについて解説します。

賃貸期間中に起こる退去リスク

譲渡型賃貸投資のデメリットとして、賃貸期間中に起こる退去リスクが挙げられます。

先述した通り、譲渡型賃貸投資を利用する人の多くはマイホームを手に入れたいため、途中で退去することは少ないでしょう。しかし、入居者のやむを得ない事情や資金繰りの悪化によって退去してしまうこともあります。

少しでも退去リスクを抑えるために、「入居5年以内の退去は違約金が発生」という項目を記載できます。しかし、賃貸期間が10～28年と長いため、退去リスクを抑えられるのは5年までです。

入居者に退去されてしまった場合は、中古物件として売却するのが定番ですが、売却価格によっては、収支がマイナスになってしまうこともあるため注意しましょう。

リスクが少ない分、利回りが低い

譲渡型賃貸投資では、契約で入居者が支払い可能額を家賃にするため、利回りが低くなります。そのため、一度に大きな収益を得たいと考えている方にはおすすめできません。

堅実にお金を稼ぎたい方や不動産投資を初めて挑戦する方におすすめと言えるでしょう。

売却益を見込めない

譲渡型賃貸投資においては出口戦略が不要ですが、その分売却益がほとんど見込めません。従来の不動産投資は、売却益も含めて全体で黒字化することから、売却益も収支の中にいれます。

譲渡型賃貸投資をするのであれば「売却益をほとんど見込めないことは仕方ない」と割り切りましょう。

譲渡型賃貸投資をする際に注意すべきポイント

譲渡型賃貸投資をする際に注意すべきポイントは、退去リスクです。先述した通り、退去リスクの大半は、家賃が支払えないことが原因です。

しかしながら、家賃が支払えないかどうかを見定めることは難しいでしょう。

家賃の支払い能力を見定めるよりも、あらかじめ元本割れしない収益構造を作っておくと、退去リスクを防げます。

実際に譲渡型賃貸投資を始めるには？

譲渡型賃貸投資の始め方は下記のとおりです。

譲渡型賃貸投資では、土地代や建築費用の他に、固定資産税や毎月の管理費、建物表題登記をするための資金が必要です。

他の不動産投資に比べ、利益を得られるまで数年必要なので、資金は余裕を持って準備しておきましょう。

マイホーム購入を検討されている方のメリット・デメリット

ここまで、投資家として譲渡型賃貸投資を考えている方へのメリット·デメリットや始め方について解説しました。

ここからは、マイホーム購入を検討されている方のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

マイホーム購入を検討されている方のメリットは、下記のとおりです。

それぞれについて解説します。

①住宅ローンが必要なくなる

メリットの1つ目は、住宅ローンが必要ないことです。

譲渡型賃貸投資の最大の特徴は、入居者が家賃を支払い続ければ、建物の所有権が入居者に移り変わることです。

「家賃＝住宅ローン」と同じ扱いになるため、住宅ローン審査が通らない人にとっては最大のメリットになるでしょう。

これらの方で、住宅ローンが組めずマイホーム購入を諦めかけている人は、譲渡型賃貸投資を利用してはいかがでしょうか。

②理想に近い家に住める

メリットの2つ目は、理想に近い家に住めることです。

譲渡型賃貸投資では、居住者が土地の選定から実際に住む家まで携わるため、理想に近い家を投資家と共に作ることができます。

理想に近い家に住めるというのは、既存の建売住宅を扱う不動産投資では実現しない、譲渡型賃貸投資だけのメリットと言えるでしょう。

デメリット

マイホーム購入を検討している方の唯一のデメリットは、団体信用生命保険が適用されないことです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に亡くなったり、高度障害に陥って返済能力がなくなったりした場合に、残りの住宅ローンを保険金によって返済する保険です。

譲渡型賃貸投資は賃貸借契約なので、団体信用生命保険が適用されません。保険が適用されないことは、支払い続ける人にとっての不安材料になるため、マイホーム購入を検討している方のデメリットと言えるでしょう。

まとめ

本記事では、譲渡型賃貸投資の仕組みやメリット·デメリット、始め方について解説しました。譲渡型賃貸投資はリスクが低く、初心者の方でも気軽に始められる不動産投資です。

また、住宅ローンを組めない方でマイホーム検討を考えている方にもおすすめなので、本記事を参考にして利用してみてはいかがでしょうか。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。