表面利回りと実質利回りの違いとは？計算方法や留意すべきポイントを徹底解説！

投資を行うにあたって良く耳にする利回り・・・。

利回りは、投資した金額に対しての利益の割合を指します。不動産投資においては、表面利回りと実質利回りが使われています。この２つの違いをきちんと理解しているのとそうでないのとでは、不動産投資の成功率に差が出てくるといえます。

こちらの記事では、表面利回りと実質利回りの違い、計算方法について解説していきます。

表面利回りとは？

表面利回りとは

表面利回りとは、年間で満室想定での家賃収入を物件価格で割り算した数字です。

「グロス利回り」とも呼ばれています。

不動産会社が収益物件を紹介する際には、この表面利回りが使われていることが一般的です。

収益物件の大まかな状態をとらえるには、非常に便利な指標ですが、あくまで満室想定であることや、他にかかる経費が盛り込まれているわけではない部分に留意することが大切です。

また、家賃の変動によって表面利回りは変化しますので、目先の指標でしかないことにも留意しましょう。

計算式

次に表面利回りの計算式を見ていきましょう。

「表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100」

上記の式で求めることができます。

この計算式の家賃収入を「満室想定」で計算したものは、想定利回りとも呼ばれています。

シミュレーション

実際に計算方法をシミュレーションしてみます。

下記の試算結果では区分マンションより、一棟アパートの方の利回りがよく見えますが、表面利回りの計算には物件の管理費、維持費など一切入れておりません。実際に物件を運営する時は、区分マンションよりアパートの方は諸経費が多くなりますので、表面利回りだけで判断しないことを意識しておきましょう。

例１「中古ワンルームマンション」

例２「一棟アパート」

実質利回りとは？

実質利回りとは

実質利回りとは、実質的な収益として年間の家賃収入から、管理費や修繕積立金や固定資産税・都市計画税を差し引いたものを、物件購入時の実質物件価格である、価格に登記費用や印紙代や仲介手数料を加えたもので割り算した数字です。「ネット利回り」とも呼ばれています。

この実質利回りでは、管理費や修繕積立金などのランニングコストも含めた想定になっているので、表面利回りと比較すると、より正確な収益性を算出することが可能になっています。

計算式

実質利回りは下記の計算式にて算出することができます。

実質利回り＝（年間の家賃収入－運営経費）÷（物件価格＋購入時費用（初年度のみ））×100

※運営経費は、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税など、不動産経営を行っていく上でかかる費用が含まれます。

※購入時費用は、仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・司法書士手数料・印紙代など、不動産購入時にかかる費用が含まれます。

シミュレーション

実際に計算方法をシミュレーションしてみます。

例１「中古ワンルームマンション」

例２「一棟アパート」

実質利回りを計算することの重要性

１章と2章で、表面利回りと実質利回りのシミュレーションをしてきました。

中古マンションのシミュレーションでは、表面利回りが7.2%に対して、実質利回りが4.2%となりました。また、アパートのシミュレーションでは、表面利回りが11.5%に対して、実質利回りが6.3%となりました。

計算式を比較すると、実質利回りは表面利回りと比べた時に、分子が小さくなりかつ分母が大きくなることから、必然的に「表面利回り＞実質利回り」となることがご理解いただけると思います。

表面利回りにおいては、物件を運営していく上でのランニングコストや、購入時にかかる費用を計算に入れていません。表面利回りだけ見て投資物件の購入を判断すると、思わぬところに落とし穴が潜んでいる可能性もあります。

ご理解いただきたいのは、「不動産投資の実態を表すのは、実質利回り」の方であるということです。投資物件を選定する際には必ず事前に計算するようにしましょう。

不動産投資で押さえるべき利回りのポイントとは？

実質利回りが高くても注意は必要

管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税などを加えて実質利回りを出した際に、高い数値が出た場合でも安心はできません。

長い期間保有していることによってかかってくる費用があるからです。

例えば、リフォームやエアコンの入れ替えなどが発生すると、一時的に大きなコストがかかるケースもあります。また、入居者の退去によって家賃収入が得られなくなるケースも、きちんと想定しなければなりません。

現状の実質利回りが高くても、先々賃貸需要が減少していく見込みになっているエリアへの投資は慎重に行うようにしましょう。

利回りはどのくらいあればよい？

利回りは、どのくらいあればよいのでしょうか。

利回りが高いということは、物件の購入費用の割に、家賃をしっかり取れているということになるので、不動産投資としては優秀と言えます。

2020年11月に一般財団法人日本不動産研究所から公表された「第43回不動産投資家調査」によって、ワンルームタイプの期待利回りが公表されています。

東京都の城南地区の期待利回りは「4.2%」、城東地区の期待利回り「4.4%」だったようです。

※期待利回り＝購入した後に期待される年間家賃÷物件価格×100

また、主な政令指定都市の期待利回りは、4%台後半から5%台後半となっています。

政令指定都市の中でも人口が200万人を超える都市（横浜：約375万人、名古屋：約230万人、大阪：275万人）は、他と比較すると期待利回りが低めになっています。

以上のことから、都内においては上記目安利回りより低い物件への投資は、慎重になった方が良いと言えます。

利回りが高い方が良いとはいえ、高すぎる（15%近く）物件については、すぐに飛びつくことなく、特別な事情がないかどうかしっかり不動産会社へ確認するようにしましょう。

相場から大きくかけ離れた投資物件には、何か落とし穴が潜んでいるかもしれません。

一番望ましいのは、エリアの利回り相場と比較して、1%～2%程度高い数値を示している物件です。

東京都内の物件であれば、5%台～７%前後の物件がオススメであると言えます。

出典：一般財団法人　日本不動産研究所

まとめ

いかがでしたでしょうか。

表面利回りと実質利回りの違い、計算方法について解説してきました。その違いや計算方法をご理解いただけたでしょうか。

この2つの利回りの違いをしっかり理解した上で不動産投資を行うことが成功への近道になりますので、ぜひ事前に計算を実行してみてください。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。