東京23区においては、ワンルームマンションを新築する際に、一定の条件を求めるということが条例によって規制されています。
ワンルームマンションの不動産投資において、この規制が及ぼす影響はどんなものがあるのでしょうか。
また、今後のワンルームマンションの需要や供給はどうなっていくのでしょうか。
こちらの記事で解説していきます。
東京23区において、それぞれの条例により、新たなワンルームマンションの建築許可についての規制があります。
規制の詳細内容は後述しますが、「一戸あたりの最低専有面積」や「総戸数に占める専有面積が一定以上の物件割合」、「ワンルームマンションの建築主に対して、一定の税金を課税」などが規制内容に含まれています。
では、なぜこのような条例が存在するのでしょうか。
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ワンルームマンションの増加を規制するということは、「単身世帯の増加を避けたい」という狙いがあります。
では、単身世帯の増加を避けたい理由として、単身者は「地域活動への参加に消極的」であること、ゴミ出しや騒音などにおいて「トラブルを引き起こしやすい」ということが挙げられます。
また、ワンルームマンションには、比較的収入が低い若年層が入居しており、自治体にとっては税収面で課題があります。
中には、住民票などを実家のある地方に残したまま23区内に居住している方も多く、自治体にとっては、本来入ってくるはずの税金が入ってこないことは、問題になっているのです。
以下は、東京23区内におけるワンルームマンションの規制一覧です。
行政区 | 最低面積 | 対象 | ファミリータイプ住宅の設置条件 |
---|---|---|---|
千代田区 | 25㎡ | 階数4以上 専用面積30㎡以下の住戸が10以上 | 総戸数が20戸以上の場合は、40㎡以上の住戸面積の合計が全住戸の1/3以上 |
中央区 | 25㎡ | 住戸数10以上 | 40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上 |
港区 | 25㎡ 商業地域は総戸数の1/2未満を20㎡にできる | 37㎡未満の住戸が7以上の集合住宅 ただし、50㎡以上の住戸が総戸数の3/4以上ある場合は除く | 総戸数が30戸以上の場合 商業地域は(総戸数-29)×1/10+1戸以上を50㎡以上 その他の地域は(総戸数-29)×2/10+1戸以上を50㎡以上 |
台東区 | 25㎡ | 住戸数10以上 | 総住戸数が15戸~49戸で高さが40m以下の場合 40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上 総住戸数が50戸~99戸で高さが40m超~50m以下の場合 50㎡以上の住戸が総戸数の1/9以上かつ40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上 など |
墨田区 | 25㎡ | 住戸数15以上 または 階数3以上で住戸数10以上 | 住戸数25戸~99戸の場合 40㎡以上の住戸が住戸数の30%以上 |
江東区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数15以上かつ過半数以上が40㎡未満 | 40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合 90㎡以上の住戸を世帯用住戸数の1/10以上設置 25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の1/5以上設置 |
荒川区 | 25㎡ | 住戸数15以上 | 住戸数が15戸~29戸の場合 総戸数の1/3以上を50㎡以上にする 住戸数が30戸以上の場合 総戸数の1/2以上を50㎡以上にする |
足立区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数15以上 | 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合 (40㎡未満の住戸-29)以上の住戸数を75㎡以上にする |
葛飾区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数15以上 | 住戸数が15戸~29戸の場合 (住戸数-15)×1/2を55㎡以上の住戸にする 住戸数が30戸以上の場合 (住戸数-15)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする かつ1/5以上を75㎡以上の住戸にする |
江戸川区 | 30㎡ | 階数3以上で住戸数10以上 | |
文京区 | 25㎡ | 40㎡未満の住戸数10以上 | 総戸数が15戸超の場合 (総戸数-15 )×1/2以上の戸数を40㎡以上にする |
豊島区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数15以上 | なし |
北区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数15以上 | 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合 (総戸数-30戸)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする |
板橋区 | 25㎡ | 階数3以上で35㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の1/3以上 | 35㎡未満の住戸が30戸以上の場合、以下のいずれかを選択 (35㎡未満住戸-29)×1/3以上を55㎡以上の住戸にする (35㎡未満住戸-29)×1/2以上をバリアフリー住戸にする |
練馬区 | 25㎡ | 40㎡未満の住戸数15以上 | 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合 一律10戸以上を55㎡以上の住戸にする 10戸に加え、(総戸数-40)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする |
新宿区 | 25㎡ | 階数3以上で30㎡未満の住戸数10以上 | 30㎡未満の住戸が30戸以上の場合 1種低層内→(30㎡未満の住戸数-29)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする その他の地域→(30㎡未満の住戸数-29)×1/3以上の戸数を40㎡以上にする |
渋谷区 | 28㎡ | 階数3以上で33㎡未満の住戸が15以上かつ総戸数の1/3以上 | 商業地域は、(総戸数-15)×1/3以上を50㎡以上の住戸にする その他の地域は、(総戸数-15)×1/2以上を50㎡以上の住戸にする |
中野区 | 25㎡ | 階数3以上で住戸数12以上 | (総戸数-11)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする |
杉並区 | 25㎡ 住戸数が10未満の場合は20㎡ | 階数3以上で住戸数20以上 階数3以上で40㎡未満の住戸数6以上 | 40㎡未満の住戸数が20戸超の場合 20戸を超える部分×1/2以上の住戸を40㎡以上にする |
品川区 | 20㎡ 1種低層地域は25㎡ | 階数3以上で30㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の1/3以上 | 30㎡未満の住戸が15戸~19戸の場合 1戸以上の住戸を40㎡以上にする 30㎡未満の住戸が20~29戸の場合 1戸以上の住戸を40㎡以上にする |
目黒区 | 25㎡ | 階数3以上で40㎡未満の住戸数10以上 住戸数20以上かつ延べ面積1,500㎡以上 階数5以上で高さ15m以上1,500㎡以上 敷地面積1,000㎡以上 | 40㎡未満の住戸が30戸を超える場合 (40㎡未満の住戸-29戸)×1/2以上を40㎡以上かつ平均が55㎡以上となる住戸にする |
大田区 | 25㎡ | 住戸数15以上 | 30戸以上の場合は、40㎡超の住戸数の数を 1種低層/2種低層 →1+(住戸数-30)×1/2 1種中高層~準住居 →1+(住戸数-30)×1/3 準工業/工業 →1+(住戸数-30)×1/5 近商/商業 →1+(住戸数-30)×1/10 など |
世田谷区 | 25㎡ | 住戸数20以上で専用面積40㎡以上 延べ面積1500㎡以上 住居系/準工業地域内は階数3以上で40㎡未満の住戸が12以上 商業系地域は階数3以上で40㎡未満の住戸が15以上 | 40㎡未満で延べ床面積1,500㎡以上の住戸数30戸超の場合 (40㎡未満住戸数-30)×1/2以上 |
参照:豊島区HP「23区における集合住宅条例等の比較(ワンルームマンション関連)一覧」
条例規制により、東京23区内における新築でのワンルームマンションの建設は、簡単ではなくなっています。
東京都から公表された情報によると
となっています。
「婚姻率の低下」や「地方や海外からの単身者の流入」などによって、単身世帯の数は増加していきます。
都内世帯の過半数が単身世帯になるのは、驚きですがこれが現実です。
よって、まだまだワンルームマンションへの需要は増加するといえるでしょう。
条例規制が行われて、新規物件の建築が十分にはならず、将来的にワンルームマンションは供給不足になる可能性が大いにあるといえます。
今後、日本全国の人口は減少していくと予想されています。
しかし、東京23区においては、ほとんどの区で増加する見込みです。
以下は、2015年から2045年の東京23区における人口が増加する行政区です。
※( )の中は、人口の増加率
単身世帯の増加も見込まれていることから、まだまだ「ワンルームマンション」の需要は増加すると予想できます。
しかし、供給面では前述の通り、規制の影響を受けて供給が十分になるとは言い難い状況です。
供給が十分でなければ、空室や家賃下落などのリスクも低く、将来的にも安定した不動産経営が出来ます。
よって、ワンルームマンション規制は不動産投資をしている方にとって、追い風になるといえるでしょう。
いかがでしたでしょうか。
ワンルームマンションの不動産投資において、条例規制が及ぼす影響、及び今後の需要と供給について解説してきました。
こちらの記事で解説した通り、この規制によって追い風になる可能性が高いです。
このタイミングで、ワンルームマンション投資を始めてみてはいかがでしょうか。