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不動産投資とは

東京23区のワンルームマンション規制!この条例規制によって、ワンルームマンションは今後どうなる?

2020/10/02

東京23区においては、ワンルームマンションを新築する際に、一定の条件を求めるということが条例によって規制されています。

ワンルームマンションの不動産投資において、この規制が及ぼす影響はどんなものがあるのでしょうか。

また、今後のワンルームマンションの需要や供給はどうなっていくのでしょうか。

こちらの記事で解説していきます。

ワンルームマンションの条例規制とその背景

東京23区において、それぞれの条例により、新たなワンルームマンションの建築許可についての規制があります。

規制の詳細内容は後述しますが、「一戸あたりの最低専有面積」や「総戸数に占める専有面積が一定以上の物件割合」、「ワンルームマンションの建築主に対して、一定の税金を課税」などが規制内容に含まれています。

では、なぜこのような条例が存在するのでしょうか。

ワンルームマンションの増加を規制するということは、「単身世帯の増加を避けたい」という狙いがあります。

では、単身世帯の増加を避けたい理由として、単身者は「地域活動への参加に消極的」であること、ゴミ出しや騒音などにおいて「トラブルを引き起こしやすい」ということが挙げられます。

また、ワンルームマンションには、比較的収入が低い若年層が入居しており、自治体にとっては税収面で課題があります。

中には、住民票などを実家のある地方に残したまま23区内に居住している方も多く、自治体にとっては、本来入ってくるはずの税金が入ってこないことは、問題になっているのです。

東京23区のワンルームマンション規制一覧

以下は、東京23区内におけるワンルームマンションの規制一覧です。

行政区 最低面積 対象 ファミリータイプ住宅の設置条件
千代田区 25㎡ 階数4以上
専用面積30㎡以下の住戸が10以上
総戸数が20戸以上の場合は、40㎡以上の住戸面積の合計が全住戸の1/3以上
中央区 25㎡ 住戸数10以上 40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上
港区 25㎡ 商業地域は総戸数の1/2未満を20㎡にできる 37㎡未満の住戸が7以上の集合住宅 ただし、50㎡以上の住戸が総戸数の3/4以上ある場合は除く 総戸数が30戸以上の場合
商業地域は(総戸数-29)×1/10+1戸以上を50㎡以上
その他の地域は(総戸数-29)×2/10+1戸以上を50㎡以上
台東区 25㎡ 住戸数10以上 総住戸数が15戸~49戸で高さが40m以下の場合
40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上
総住戸数が50戸~99戸で高さが40m超~50m以下の場合
50㎡以上の住戸が総戸数の1/9以上かつ40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上 など
墨田区 25㎡ 住戸数15以上
または
階数3以上で住戸数10以上
住戸数25戸~99戸の場合
40㎡以上の住戸が住戸数の30%以上
江東区 25㎡ 階数3以上で住戸数15以上かつ過半数以上が40㎡未満 40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合
90㎡以上の住戸を世帯用住戸数の1/10以上設置
25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の1/5以上設置
荒川区 25㎡ 住戸数15以上 住戸数が15戸~29戸の場合
総戸数の1/3以上を50㎡以上にする
住戸数が30戸以上の場合
総戸数の1/2以上を50㎡以上にする
足立区 25㎡ 階数3以上で住戸数15以上 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合
(40㎡未満の住戸-29)以上の住戸数を75㎡以上にする
葛飾区 25㎡ 階数3以上で住戸数15以上 住戸数が15戸~29戸の場合
(住戸数-15)×1/2を55㎡以上の住戸にする
住戸数が30戸以上の場合
(住戸数-15)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
かつ1/5以上を75㎡以上の住戸にする
江戸川区 30㎡ 階数3以上で住戸数10以上  
文京区 25㎡ 40㎡未満の住戸数10以上 総戸数が15戸超の場合
(総戸数-15 )×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
豊島区 25㎡ 階数3以上で住戸数15以上 なし
北区 25㎡ 階数3以上で住戸数15以上 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合
(総戸数-30戸)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
板橋区 25㎡ 階数3以上で35㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の1/3以上 35㎡未満の住戸が30戸以上の場合、以下のいずれかを選択
(35㎡未満住戸-29)×1/3以上を55㎡以上の住戸にする
(35㎡未満住戸-29)×1/2以上をバリアフリー住戸にする
練馬区 25㎡ 40㎡未満の住戸数15以上 40㎡未満の住戸が30戸以上の場合
一律10戸以上を55㎡以上の住戸にする
10戸に加え、(総戸数-40)×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
新宿区 25㎡ 階数3以上で30㎡未満の住戸数10以上 30㎡未満の住戸が30戸以上の場合
1種低層内→(30㎡未満の住戸数-29)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
その他の地域→(30㎡未満の住戸数-29)×1/3以上の戸数を40㎡以上にする
渋谷区 28㎡ 階数3以上で33㎡未満の住戸が15以上かつ総戸数の1/3以上 商業地域は、(総戸数-15)×1/3以上を50㎡以上の住戸にする
その他の地域は、(総戸数-15)×1/2以上を50㎡以上の住戸にする
中野区 25㎡ 階数3以上で住戸数12以上 (総戸数-11)×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
杉並区 25㎡ 住戸数が10未満の場合は20㎡ 階数3以上で住戸数20以上
階数3以上で40㎡未満の住戸数6以上
40㎡未満の住戸数が20戸超の場合
20戸を超える部分×1/2以上の住戸を40㎡以上にする
品川区 20㎡ 1種低層地域は25㎡ 階数3以上で30㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の1/3以上 30㎡未満の住戸が15戸~19戸の場合
1戸以上の住戸を40㎡以上にする
30㎡未満の住戸が20~29戸の場合
1戸以上の住戸を40㎡以上にする
目黒区 25㎡ 階数3以上で40㎡未満の住戸数10以上
住戸数20以上かつ延べ面積1,500㎡以上
階数5以上で高さ15m以上1,500㎡以上
敷地面積1,000㎡以上
40㎡未満の住戸が30戸を超える場合
(40㎡未満の住戸-29戸)×1/2以上を40㎡以上かつ平均が55㎡以上となる住戸にする
大田区 25㎡ 住戸数15以上 30戸以上の場合は、40㎡超の住戸数の数を
1種低層/2種低層 →1+(住戸数-30)×1/2
1種中高層~準住居 →1+(住戸数-30)×1/3
準工業/工業 →1+(住戸数-30)×1/5
近商/商業 →1+(住戸数-30)×1/10 など
世田谷区 25㎡ 住戸数20以上で専用面積40㎡以上
延べ面積1500㎡以上
住居系/準工業地域内は階数3以上で40㎡未満の住戸が12以上
商業系地域は階数3以上で40㎡未満の住戸が15以上
40㎡未満で延べ床面積1,500㎡以上の住戸数30戸超の場合
(40㎡未満住戸数-30)×1/2以上  

参照:豊島区HP「23区における集合住宅条例等の比較(ワンルームマンション関連)一覧」

都内のワンルームマンションの供給はどうなる?

条例規制により、東京23区内における新築でのワンルームマンションの建設は、簡単ではなくなっています。

東京都から公表された情報によると

  • 総世帯数に占める単独世帯の割合が2035年に50%を超える見通し
  • 2040年には高齢世帯の45%が一人暮らし、そのうち75歳以上が半数超

となっています。

出典:【東京都】東京都の家族類型別世帯

「婚姻率の低下」や「地方や海外からの単身者の流入」などによって、単身世帯の数は増加していきます。

都内世帯の過半数が単身世帯になるのは、驚きですがこれが現実です。

よって、まだまだワンルームマンションへの需要は増加するといえるでしょう。

条例規制が行われて、新規物件の建築が十分にはならず、将来的にワンルームマンションは供給不足になる可能性が大いにあるといえます。

条例規制がワンルームマンション不動産投資に与える影響は? 

今後、日本全国の人口は減少していくと予想されています。

しかし、東京23区においては、ほとんどの区で増加する見込みです。

以下は、2015年から2045年の東京23区における人口が増加する行政区です。

  •   千代田区(32.8%)
  •   中央区(34.9%)
  •   港区(34.4%)
  •   新宿区(1.3%)
  •   文京区(13.3%)
  •   台東区(16.4%)
  •   墨田区(5.4%)
  •   江東区(16.7%)
  •   品川区(14.2%)
  •   目黒区(8.2%)
  •   大田区(4.6%)
  •   世田谷区(1.2%)
  •   渋谷区(8.3%)
  •   杉並区(4.6%)
  •   豊島区(0.9%)
  •   荒川区(7.9%)
  •   板橋区(8.6%)
  •   練馬区(10.1%)

※(  )の中は、人口の増加率

出典:国立社会保障・人口問題研究所

単身世帯の増加も見込まれていることから、まだまだ「ワンルームマンション」の需要は増加すると予想できます。

しかし、供給面では前述の通り、規制の影響を受けて供給が十分になるとは言い難い状況です。

供給が十分でなければ、空室や家賃下落などのリスクも低く、将来的にも安定した不動産経営が出来ます。

よって、ワンルームマンション規制は不動産投資をしている方にとって、追い風になるといえるでしょう。

まとめ 

いかがでしたでしょうか。

ワンルームマンションの不動産投資において、条例規制が及ぼす影響、及び今後の需要と供給について解説してきました。

こちらの記事で解説した通り、この規制によって追い風になる可能性が高いです。

このタイミングで、ワンルームマンション投資を始めてみてはいかがでしょうか。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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