不動産クラウドファンディングで早期償還になるケースは？メリット・デメリットも解説！

「不動産クラウドファンディングには早期償還があるって聞いたけど、そもそも早期償還って何か分からないし、デメリットとかってあるのかな？」

不動産クラウドファンディングはインターネットを通じて投資家から資金を集め、不動産投資を行い、得られた利益を事業主と投資家で分配する仕組みになります。

不動産投資の知識が少なくても、1口1万円の少額から始められる不動産クラウドファンディングを始めたいという人も増えてきています。

今回は、不動産クラウドファンディングの運用期間中に終了してしまう、早期償還について詳しい内容と、早期償還が発生することで起きるメリット、デメリットについて詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングが気になっているという方は、是非、最後までお付き合いください。

不動産クラウドファンディングとは？運用期間について

不動産クラウドファンディングの早期償還について解説する前に、前提条件として、不動産クラウドファンディングについての概要と運用期間について確認していきましょう。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングは、不動産投資を始めてみたいけど、いきなり高額の借入をしたり、難しい不動産の専門知識を勉強したりするのに、ハードルの高さを感じている人にとって優良な投資商品の1つです。

一般的なクラウドファンディングと同様に、多くの投資家から資金を集めて、まとまった資金を活用して不動産投資を行います。

この時、不動産投資はプロである事業主が行いますので、投資家は資金を投入したらほったらかしで問題ありません。

ファンド案件によって運用期間が定められており、想定通りの運用ができた場合には、期間満了と共に元本と分配金を投資家に支払うことになります。

運用期間とは？長期と短期がある

運用期間とは、投資家から預かった資金を不動産投資を通じて収益化するための期間であり、投資家からすると大切な資金をどのくらいの期間、不動産投資に充てるかを判断するための重要な指標の1つといえます。

不動産クラウドファンディングは不動産投資なので、ファンド案件によって異なるものの、運用期間は数ヶ月の短期から、数年以上の長期で運用するケースもあります。

運用期間の長いファンドでは、1年から10年以上といった期間が定められ、運用期間の短いファンドに比べて投資判断の手間が少なく、一度投資を始めてしまえば、運用期間中は分配金の受け取りを待つだけになります。

長期間投資ができるということは、事業が順調であれば、その期間内は安定的に収入を確保できるという特徴があります。

一方、運用期間の短いファンドでは、数ヶ月から1年以内といった期間のファンド案件が多く、運用を始めたと思ったらすぐに償還のタイミングがきますので、継続して投資をしたい場合、次の優良ファンド案件を探すために手間がかかります。

もちろん、運用期間が短い分、資金が拘束される期間も短くなりますので、運用中に良いファンド案件が見つかったら、スムーズに次の投資案件に資金を投下することができます。

このように、不動産クラウドファンディングでは運用期間を投資判断の軸の1つとして、長期にするべきか、短期にするべきか選ぶ投資家も少なくありません。

不動産クラウドファンディングは早期償還が発生するケースは？

不動産クラウドファンディングにおいて、早期償還が発生するケースとしては、不動産市況の状況を踏まえ、想定していた運用期間よりも早めに売却した方が大きく利益を得られる、または損失を軽減することができる場合に発生します。

早期償還をするかどうかの判断は、資金を集めた事業主の判断によって行われます。

早期償還には2種類ある

早期償還が決まった場合には、売却時点で運用が終了しますので、当初設定していた運用期間よりも早く分配金の支払いや元本の償還が行われます。

運用期間が短くなってしまうと、分配金も想定していたより少なくなってしまいますし、損失が発生したために実施された早期償還の場合、元本が減ってしまう可能性もあります。

また、早期償還には2つの種類がありますので、それぞれの特徴を確認していきましょう。

定時償還

不動産クラウドファンディングの事業主が、事前に決めていた償還日、もしくは償還額に応じて一定割合を償還していくことを定時償還といいます。

任意償還

不動産クラウドファンディングの事業主の意志によって、運用期間中に一部、または全てを償還することを任意償還といいます。

早期償還のメリットは？

早期償還は投資家にとって悪いことだけではなくメリットもあります。

早期償還によって得られるメリットは大きく2つありますのでそれぞれ解説していきます。

早期返済ができる

早期償還が行われると、投資していた資金が償還されますので、手元に想定よりも早く現金を戻すことができます。

投資家にとっては無理に運用をして投資元金が減らされてしまうよりも、確実に利益を出して償還してくれる方がリスクを減らすことができるといえます。

次の投資案件に乗り換えできる

早期償還によって資金が戻ってくるということは、次に検討していた優良案件がある場合には、予定よりも早く乗り換え投資ができるというメリットもあります。

不動産クラウドファンディングにおいては、原則、運用期間中に解約はできませんから、資金が限られている場合、運用中に良質な案件を見つけても投資できない場合があります。

早期償還によって投資資金が戻ってくることで、次の案件にスムーズに乗り換えすることができます。

早期償還のデメリットは？

早期償還には気をつけるべきデメリットもあります。

ここからは早期償還によって発生する2つのデメリットについて確認していきましょう。

配当金が得られない期間が出てくる

早期償還によって投資していたファンド案件が終了してしまうと、終了してしまった後、次のファンド案件に投資するまでは、配当金が発生しない期間ができてしまいます。

もちろん、すぐに投資先が見つかればいいですが、見つからない場合、せっかくの手元資金を運用させることができないという状況になる可能性があります。

配当金は想定より少なくなる

早期償還によって資金が戻ってくるということは、本来、資産運用に充てられていたお金が返済されてしまうので、想定していたよりも配当金が少なくなってしまいます。

せっかく高利回りのファンド案件に投資できても、短期間で終わってしまった場合、改めて次の投資先を探さなくてはならなくなります。

運用期間を選ぶポイントとは？

不動産クラウドファンディングを利用して投資を始める際に、運用期間をどのように選ぶべきかのポイントについて解説していきます。

運用期間については次の2つの視点から、短期にするか長期にするか選ぶのが良いでしょう。

リスクをどのくらい取れるか？

不動産クラウドファンディングは不動産投資なので、不動産市況や経済状況によって大きく増減するリスクがあります。

長期間の運用であればあるほど、景気が大きく変わってしまった際、リスクにさらされる期間が長くなるともいえます。

あまりリスクを取りたくない人は、リターンを押さえてでも短期間の運用をするのが安心といえるでしょう。

一方で、余剰資金であったり、年齢も若く損をしてもリカバーできるような人であれば、積極的にリターンを得るために長期間の運用を選ぶのも良い選択肢といえます。

長期間資金を投資することでトータルで大きな利益を得られる可能性もあります。

投資資金の用途はなにか？

不動産クラウドファンディングに充てる資金を、将来的にどのような用途で使うことを考えているかによって運用期間を選ぶのも良いです。

まだ若い方が、数十年後の老後資金のために運用するのであれば、運用期間は長期でも問題ないと考えることができます。

一方、5年以内に購入予定の住宅の頭金にしたいとか、3年後に計画している結婚資金のための余裕資金にしたいとか、近い将来に利用する予定のお金である場合には、短期間のファンド案件を選ぶのがよいと考えられます。

もちろん、ファンド案件の運用期間が延長する可能性があるかも合わせて確認する必要があります。

このように、投資に利用する資金の用途によって運用期間を決めるのもよいでしょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングでは運用期間が事前に定められているファンド案件がほとんどではありますが、運用期間が経過する前に、早期償還されることで運用期間中に配当金と元本が償還されるケースがあります。

早期償還されることで、想定よりも早く資金が戻ってきて、次の投資案件にスムーズに移行できるというメリットがある反面、想定していたよりも分配金が少なくなってしまい、次の投資先が決まっていなければ、せっかくの投資資金を運用する機会を減らしてしまう可能性もあります。

不動産クラウドファンディングを始める際には、運用期間をきちんと確認し、どのくらいのリスクを許容でき、いつまでには現金化したいかという目的を明確にした上で始めるように心がけていきましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント　代表取締役
みんかぶ（不動産投資）プロデューサー

宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第３者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。