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不動産投資とは

不動産投資における資金は何年で回収できるのか?回収期間の算出方法やシミュレーションを用いて徹底解説!

2021/05/06

不動産投資に限らず、どんな投資や商売において「いかに安く買い、(付加価値をつけて)高く売るか」が成功するための基本となります。

不動産投資において、資金は何年で回収することが望ましいのでしょうか。

また、回収期間を短くするための方法やポイントはあるのでしょうか。

こちらの記事では、投資資金の回収期間の算出方法や実際のシミュレーションを用いて徹底解説していきます。

不動産投資における資金回収期間の算出方法

利回りで回収期間の長短をおおまかに知る

不動産投資において、よく用いられる「利回り」ですが、意味や計算方法をよく知らない方もいらっしゃいます。

まずは、利回りについて解説していきます。

利回りは大きく「表面利回り」「実質利回り」に分けられます。

表面利回りは、「満室想定の年間家賃収入」を「物件を購入した価格」で割った数字です。

表面利回りはグロス利回りともいわれることがあります。

不動産会社が投資用不動産を広報する際には、この表面利回りが使われることが一般的となっています。

こちらの指標は、投資用不動産の大まかな状況を知るためには大変便利です。

しかし、満室想定をしていることや諸経費の計算を除外していることから、実際には表面利回りよりも低い数字での運用になるといえます。

つまり、表面利回りはあくまで「参考程度」に捉えることが大切です。

一方で、実態に近い数字として算出するのが実質利回りです。実質利回りはネット利回りともいわれています。

こちらの指標は、年間家賃収入から固定資産税や都市計画税などの税金や、収益物件の修繕積立金や管理費などを除外した金額を分子として計算します。

分母も物件の購入金額以外で仲介手数料や司法書士報酬など購入時にかかるさまざまな費用を加えて計算します。

実質利回りの計算は、表面利回りのそれと比較して、必然的に分子は小さくなり、分母が大きくなるため、利回りの数字が低くなります。

しかし、こちらの方が実態に即しているため、より正確な計算ができることになります。

一般財団法人日本不動産研究所が公表した不動産投資家調査の中で、ワンルームタイプの期待利回りが示されています。

出典:一般財団法人日本不動産研究所

東京都では4%台前半~中盤、主な政令指定都市では4%後半~5%後半となっています。

エリアによって、多少期待利回りが異なりますが上記の利回りを1%~2%程度上回っていることが理想的です。

CCRで回収期間を算出

CCR「Cash on Cash Return」の頭文字をとった用語で、日本語訳すると「自己資本配当率」と呼ばれています。

「年間キャッシュフロー」を「自己資金」で割って算出します。

キャッシュフローは、家賃収入からローンや税金、運営経費などを除外した数値のこと

投資用不動産における投資効率を表し、数値が高いほど良いとされています。

資金回収期間を算出するには、「100(%)÷CCR(%)」で求めることができます。

例えば、CCRが12%の場合については、資金回収期間は100÷12=8.3年となり8年4ヶ月と算出されます。

既に不動産投資に取り組まれている方は、経験上お分かりいただけると思いますが、キャッシュフローは毎年変動します。

家賃の下落や急遽必要になる修繕などのことがあるからです。

そのため年数を追うごとにキャッシュフローは下がっていく傾向があります。

CCRは、投資を始める段階で算出して終わりではなく、毎年算出して投資効率を分析・判断していくことが大切です。

不動産投資における回収期間のシミュレーション

実質利回りの算出シミュレーション

まずは、第1章で解説した実質利回りの計算方法を解説しておきます。

より詳しく把握しておきたい方は、ぜひお役立てください。

①中古ワンルームマンション

  • 物件価格:1,400万円
  • 購入時経費:98万円(※物件価格の7%で想定)
  • 家賃収入:9万円×12ヶ月=108万円(年間)
  • 管理費:12万円(年間)
  • 修繕積立金:12万円(年間)
  • 固定資産税/都市計画税:6万円(年間)
  • その他経費:4万円(年間)
  • 運営経費:12万円+12万円+6万円+4万円=34万円
  • 実質利回り:(108万円-34万円)÷(1,400万円+98万円)×100=4.94%

②一棟アパート

  • 物件価格:6,000万円 
  • 購入時経費:300万円(※物件価格の5%で想定)
  • 部屋数:8室あるが1室は空室として7室分で計算
  • 家賃収入:6.5万円×7室×12ヶ月=546万円(年間)
  • 管理費:36万円(年間)
  • 修繕積立金:60万円(年間)
  • 固定資産税/都市計画税:25万円(年間)
  • その他経費:50万円(年間)
  • 運営経費:36万円+60万円+25万円+50万円=171万円(年間)
  • 実質利回り:(546万円-171万円)÷(6,000万円+300万円)×100=5.95%

CCRを用いた回収期間のシミュレーション

続いてCCRを用いて回収期間のシミュレーションを行ってみましょう。

①中古ワンルームマンション

  • 自己資金:300万円を出して1,500万円の物件を購入
  • 借入れ:1,200万円を金利2.0%、返済期間25年で借入れ、月々の返済は50,862円
  • 家賃収入:10万円×12ヶ月=120万円(年間)
  • ローン返済:50,862円×12ヶ月≒61万円(年間)
  • 管理費:12万円(年間)
  • 修繕積立金:12万円(年間)
  • 固定資産税/都市計画税:6万円(年間)
  • その他経費:4万円(年間)
  • 運営経費:12万円+12万円+6万円+4万円=34万円(年間)
  • キャッシュフロー:120万円-61万円-40万円=19万円(年間)
  • CRR:19万円(年間キャッシュフォロー)÷300万円(自己資金)×100=6.3%
  • 資金回収期間:100(%)÷6.3(%)≒16年

②一棟アパート

  • 自己資金:1,000万円を出して6,000万円の物件を購入
  • 借入れ:5,000万円を金利2.0%、返済期間25年で借入れ、月々の返済は211,925円
  • 家賃収入:6.5万円×7室×12ヶ月=546万円(年間)
  • ローン返済:211,925円×12ヶ月≒254万円(年間)
  • 管理費:36万円(年間)
  • 修繕積立金:60万円(年間)
  • 固定資産税/都市計画税:25万円(年間)
  • その他経費:50万円(年間)
  • 運営経費:36万円+60万円+25万円+50万円=171万円(年間)
  • キャッシュフロー:546万円-254万円-171万円=121万円(年間)
  • CRR:121万円(年間キャッシュフォロー)÷1,000万円(自己資金)×100=12.1%
  • 資金回収期間:100(%)÷12.1(%)≒9年

なお、こちらのシミュレーションはあくまで仮定の話です。

このシミュレーション以外でも家賃の下落が起きる可能性や突然の修繕など出費がある可能性もあります。

また、自己資金の投入額やローン返済期間によっても回収期間は変動します。

必ずしも一棟アパートの方が中古ワンルームマンションよりも資金回収期間が短いというわけではありませんので、誤解のないようにお願いします。

不動産投資における回収期間の目安とは?

では、不動産投資における回収期間の目安は何年でしょうか。

中には、「3年以内で回収すべき」とか、「5年以内で回収しなければ失敗」とする声もあります。

しかし、そのようにするためには、家賃収入を上げるために入居者に負担を強いなければならないケースや、経費を抑えるために管理の質を落としたりしなければならないケースもあります。

将来的にマイナスに働くようなことまでやらなければならないため、何が何でも回収期間を短くしようとすることは、あまりオススメできません。

10年以内でしっかりと自己資金の回収が完了するような不動産投資運営を目指していきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事ではCCRを用いた回収期間について解説してきましたが、計算方法はご理解いただけたでしょうか。

ぜひ、ご自身の不動産投資の成功のためにお役立ていただければ幸いです。

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八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ(不動産投資)プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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