「建物一棟や一部屋を丸々投資はできないですが、好立地に投資をしたい」または「少額で不動産へ投資ししい」という人におすすめなのが、不動産小口化商品です。
また、プロが運用物件を選んでくれたり、実際の運用もしてくれることから初心者でも始めやすいことで人気を集めています。
しかし、
など、興味はあるけど利回りについて気になる人も多いでしょう。
実は不動産小口化商品は物件をしっかりと選択すれば、実物不動産投資と同じような利回りで運用することが可能です。
今回は不動産小口化商品の平均値や人気商品の利回りについて詳しく解説していきます。これから不動産小口化商品の投資を検討されている方、不動産小口化商品の利回りについて気にされている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法という法律に基づいて作られた投資商品です。
1万円という少額からスタートすることができ、初心者でも投資しやすい投資商品となっています。今はまだ商品の種類が少なく、発売して数時間で完売するほど大変人気を集めている投資商品になっています。
不動産小口化商品には次の3つの種類があります。
それぞれの種類で商品内容や投資家の責任はどのように異なるのか、詳しく見ていきましょう。
※図を追記
匿名組合型とは事業者と投資家が匿名組合契約を締結して出資を行う方法で、次のような特徴があります。
基本的に投資家は事業者に任せっぱなしで利益だけを受け取ることが可能です。
事業者は多くの投資家から少しずつ資金を募るため、１口10万円程度から出資できるのも魅力です。
※図を追記
任意組合型とは、事業者と投資家が任意組合契約を締結する方法で、次のような特徴があります。
匿名組合型との最も大きな違いは、任意組合型は不動産を直接所有するという点です。
登記費用はかかりますが、第3者に対する対抗力を備えることができるので、「匿名組合型は心配」という人に直接不動産を所有する任意組合型は安心です。
任意組合型は不動産へ投資をするため、税制上の評価が金銭や有価証券よりも安くなります。
そのため、任意組合型は相続税対策としても活用できます。
匿名組合型は不動産を所有しないため、節税効果がないこと比較すると、この点は大きな違いだと言えるでしょう。
ただし、実際に不動産を購入するため1口100万円以上と、区名組合型と比較して高額になる点はデメリットです。
※図を追記
賃貸型とは、投資家が不動産を購入し、その不動産を事業者へ貸し出すというものです。
事業者は投資家から借りた不動産を運用し、その運用益を投資家へ分配します。
任意型と同じように不動産を直接保有する商品ですが、実際には賃貸型の小口化商品はほとんど出回っていません。
なお、賃貸型も任意型と同じように、税金対策として活用できます。
では実際に不動産小口化商品の利回りはどの程度なのか、見ていきましょう。
平均利回りがどの程度なのかを理解して、あまりにも利回りが高い商品には注意することが重要です。
商品によって異なるものの、不動産小口化商品の平均利回りは2%〜7%が相場です。
一般的に不動産投資の利回りは5%〜10%程度と言われているため、不動産小口化商品は利回りがそれほど高くはないという点は理解しておきましょう。
また、商品を比較する際には、諸経費を考慮した上の利回りである「実質利回り」なのか、諸経費を考慮しない「表面利回り」なのかを注意する必要があります。
一般的に、匿名組合型商品では「実質利回り」で表示されていますが、任意組合型では「表面利回り」で表示されていることも多いので、表示されている利回りが実質利回りなのか表面利回りなのかも注意して見るようにしてください。
不動産小口化商品の中には「利回り20%」などと、相場よりも異常に高い利率が表示されている商品も多数存在します。
表示されている利回りが異常に高い商品の中には、実際には表面利回りだけが記載されており、諸経費が異常に高くなり、実質利回りは非常に低かったというケースも珍しくありません。
さらに、短期的に利益が出ても、長期的には不動産が稼働せずに利回りが下がってしまうハイリスクハイリターンの商品というケースもあります。
利回りが平均よりも高い商品には十分に注意してください。
人気の不動産小口化商品の利回りを見ていきましょう。
クリアルは1万円から始めることができる匿名組合型の小口化不動産投資商品です。
ホームページには想定利回り3.0〜8.0%と記載されていて、掲載されている物件は4.0%〜5.0%程度の利回りが多くなっています。
上場企業である不動産アセットマネジメント会社が運用しているので、安心して出資することができるでしょう。
オーナーズブックは、東証プライム上場のロードスターキャピタルが運営している不動産小口化商品です。
オーナーズブックで募集されている物件の平均利回りは4.0%〜6.0%程度となっています。
オーナーズブックには投資家から集めたお金を融資して借り手が保有する「貸付型」と、資金を使って不動産の賃貸収入や売却益を投資家への分配金とする投資タイプ「エクイティ型」がありますが、いずれの方法も4.0%〜6.0%程度の利回りとなっています。
好立地の不動産に特化した小口化商品がアリストです。
西麻布、渋谷、青山、虎ノ門などの好立地物件の募集があります。
物件によって利回りの違いはありますが、2.0%〜5.0%程度が平均的な利回りとなっています。
1口100万円単位の募集となっているため、ある程度まとまったお金がないと、投資することはできません。
「みんなで大家さん」はホームページに6.0%〜7.0%の利回りと記載されています。
大型開発用地「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を不動産として組み入れた商品や、青果熟成加工物流センターなど、商業用の不動産が投資先として多くなっています。
申込金額は100万円からですので、ある程度まとまった予算が必要です。
なにわファンドは、購入した土地を開発する「売却型」と、集めた資金を不動産で運用する「インカムゲイン型」の2つの商品があります。
募集しているファンドは6.0%〜6.5%程度の利回りが想定されています。
取り扱っているのは中古物件がメインになっているため募集当初は利回りが高いものの、将来的には利回りが低下するリスクも考慮しておいた方がよいでしょう。
運用会社 | 商品特徴 | 平均利回り |
クリアル | 1万円から好立地不動産へ投資できる | 4.0%〜5.0%程度 |
オーナーズブック | 投資家から集めたお金を融資して借り手が保有する「貸付型」と、資金を使って不動産の賃貸収入や売却益を投資家への分配金とする投資タイプ「エクイティ型」の２タイプがある | 4.0%〜6.0%程度 |
アリスト | 西麻布、虎ノ門、青山などの好立地の不動産がメイン | 2.0%〜5.0%程度 |
みんなで大家さん | 商業用の不動産がメイン | 6.0%〜7.0%程度 |
なにわファンド | 中古物件がメイン 購入した土地を開発する「売却型」と集めた資金を不動産で運用する「インカムゲイン型」の2つの商品 | 6.0%〜6.5%程度 |
実際に投資をする前に、不動産小口化商品のメリットとデメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。
不動産小口化商品には次の4つのメリットがあります。
不動産小口化商品には一棟投資やREITなどと比較してどんなメリットがあるのか、詳しく解説していきます。
不動産小口化商品は少額からスタートできるのがメリットです。
通常、不動産投資を始めようと思ったら、数千万円〜数億円程度の予算が必要になります。
高額投資をすることにはリスクがありますし、誰もがそれだけのお金を用意できるわけではありません。
一方、不動産小口化商品であれば数万円〜100万円程度から投資できるので、それほど多くの予算がなくても不動産へ投資をすることができます。
不動産小口化商品は業者が不動産の運用や管理を行います。そのため、不動産投資にかかる手間が全くかかりません。
自分で不動産投資をする場合は、入居者の募集や管理会社の選定などは投資家自らコミットするのが基本です。
しかし、不動産小口化商品の場合には投資家はお金を預けるだけで運用は全て業者に任せることができるので、不動産投資をとても気軽にできるという点もメリットだと言えます。
不動産小口化商品は業者が選定した物件に投資をします。
物件を選定するのはプロですので、素人が物件を選ぶよりも専門的な目線で物件を選べるのが魅力です。
一般の人にとっては、入居率が高い物件や家賃が下落しない物件などを選ぶのは困難ですが、不動産小口化商品であれば専門知識を持ったプロが選んだ確かな物件へ投資できます。
任意組合型や賃貸型の不動産小口化商品は投資家自ら不動産の名義人になるので、投資した資産は不動産になります。
不動産は税金の評価の際に現金や有価証券よりも評価額が低くなるので節税効果があります。
任意組合型の不動産小口化商品を税金対策として活用するのも有効な方法だと言えるでしょう。
少額からプロ目線の投資ができる不動産小口化商品ですが、次の5つのデメリットも理解しておく必要があります。
不動産小口化商品へ投資するデメリットや注意点について詳しく見ていきましょう。
不動産小口化商品は通常の不動産投資と比較して利回りが低いのがデメリットです。
通常の不動産投資の利回りの相場は5%〜10%程度ですが、不動産小口化商品がその半分程度です。
運用も管理も業者に任せるので、業者の取り分を考慮するとどうしても利回りが低くなってしまいます。
安心して任せることができる反面、それほど高いリターンを期待することは難しいでしょう。
不動産小口化商品は申込をしても抽選に外れて、なかなか購入できないケースが少なくありません。
現在、不動産小口化商品はブームになっていますし、それほど多くの商品数が用意されているわけではありません。
希望しても自分が投資したい物件に必ずしも投資できるわけではないという点に注意しましょう。
不動産小口化商品は融資を受けることができません。
小口化商品では担保を設定することはできません。匿名組合は金融商品ですので金融商品は基本的に融資を受けられないためです。
不動産小口化商品は少額から投資できますが、自己資金を持っていない人は投資できません。
自己資金なしでも借入金で投資できる通常の不動産投資とは異なるので、この点も注意しなければなりません。
投資ですので元本割れするリスクがあります。
解約する際には投資金額を下回る可能性がありますし、投資対象が不動産ですので時間の経過とともに価値が下がる可能性は十分にあります。
不動産小口化商品は通常の不動産投資と異なり、運用会社へ運用を委託する商品です。
そのため運用会社が倒産してしまったら対象不動産が売却されたり、運用事業者の交代などの可能性があり、安定的に運用できなくなります。
運用会社の財務状況なども考慮して投資先を選定しなければなりません。
投資商品を選定する際には、「どの程度の利益が出るのか」と利回りばかり気にしてしまうものです。
しかし、不動産小口化商品を選ぶ際には利回り以外の、次の5点にも注意する必要があります。
商品選びの際に、利回り以外で注意すべき5つのポイントについて詳しく解説していきます。
不動産小口化商品は商品によって運用期間が異なります。
一般的には匿名組合型の運用期間が10年以内で、任意組合型は30年程度のものあるほど運用期間が長くなっています。
短期的に運用したいのであれば運用期間が短いもの、相続対策など長期で運用したいのであれば任意組合型がおすすめです。
「どの程度の期間運用したいのか」「どんな目的で投資をするのか」によって商品を選定しましょう。
優先劣後方式を採用しているかどうかも不動産小口化商品を選択する上で重要なポイントです。
優先劣後方式とは、出資部分を優先出資・劣後出資に分け、投資家が「優先出資」事業者が「劣後出資」というように分けて出資する方法です。
もしも運用で損失が発生した場合、先に劣後出資者である事業者の出資金から損失が補填されるため、投資家は元本割れするリスクを軽減することができます。
反対に不動産価格が上昇した場合には、劣後出資者が売却益のメリットを得て、一般投資家は利益を享受しにくい構造となっています。
長期運用を行い、安定的に利益を享受したいのであれば優先劣後方式を採用している不動産小口化商品を選択するのがよいでしょう。
分配金の支払い回数も商品によって異なり、年1回、年2回、年6回、毎月分配など様々です。
「毎月の生活費や小遣いの足しにしたい」という方は毎月分配などの分配回数が多い商品の方がよいでしょう。
一方、「長期的に運用して資産を増やしたい」という方は年1回など分配回数が少ない商品の方が向いています。
ご自身の運用目的に合わせて最適な分配回数の商品を選択しましょう。
不動産の稼働率も商品選定の際には非常に重要なポイントです。
稼働率とは、賃貸物件にどの程度の入居があったのかを表す割合です。
当然ですが稼働率が高い物件の方が安定的に入居者やテナントを見込めるので好物件になります。
利回りは一時点だけの運用成果ですが、稼働率が高い物件は長期的に募集時の利回りを維持できる可能性があります。
稼働率の高い物件を選択しましょう。
運用会社の実績も非常に重要です。
不動産小口化商品では、物件の選定や運用や管理を行うのは運用会社ですので、運用会社の力次第で不動産投資の運用成果が変わってしまいます。
そのため、できる限り運用実績良好な運用会社を選択しましょう。
不動産小口化商品の利回りは2%~7%程度が平均的です。
一般の不動産投資よりも利回りは低くなる傾向がありますが、運用を全て任せることができ、プロが選定した物件へ投資ができるのはメリットです。
また、小口から投資ができるので「不動産投資で大きなリスクを負うことは怖い」「これから不動産投資を始めたい」「不動産投資を勉強したい」という人には向いています。
初めて不動産投資をする人は、まずは不動産小口化商品から投資をスタートすることを検討しましょう。
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