みんかぶ不動産

「グローバル・リンク・マネジメントだからできるサブリース7年更新」

筆者: 八木 チエインタビュー
2019/10/032019/10/08

東京23区に限定し、土地仕入・企画・開発、分譲、建物管理、賃貸管理までをワンストップで展開する不動産ソリューション企業「グローバル・リンク・マネジメント」。今回は同社の富永専務取締役に、マザーズ上場からわずか1年で東証一部へと指定替えした同社の魅力、同社だからできるマンション投資についてお話を伺いました。

不動産投資業界の立て続けとなる不祥事についてどう考える?区分マンション投資への影響は?

八木:本日はよろしくお願いします。


富永専務取締役:よろしくお願いします。


八木:昨年度から不動産投資業界において、いろいろな不祥事が起きています。もちろん、これは不動産投資業界に限った話ではないと思いますが、やはり、これから不動産投資を始める方からすると「こんなに不祥事があるのであれば、ちょっと辞めようかな」と不安に思われている方も少なからずいらっしゃるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。


富永専務取締役:はい、業界において不祥事があったのは確かですが、不動産投資にも様々な投資タイプがあり、不動産投資の仕組みについて理解する必要があります。


八木:詳しく教えて下さい。


富永専務取締役:まずは、不動産投資を大きく分けると、アパート・シェアハウスなどの一棟物件と、区分マンションの2種類があります。そのなかで弊社がメインで取り扱っているのは都心型の区分マンションです。昨年度の不祥事に該当するのは、一棟物件の方になります。


八木:御社への影響はありましたでしょうか?


富永専務取締役:弊社が取り扱う区分マンションには、ほぼ影響がありませんでした。 


八木:やはり一棟投資物件業者の方が大きく影響を受けたのですね。


富永専務取締役:不祥事があった投資商品と同じタイプを取り扱う業者は大きな影響を受けました。今後の不動産投資は、クリーンでしっかりとしたサービスをやっているところだけが残っていくことになると思います。


八木:そういった不祥事が起きたことによって、不動産投資業界が全体的にクリアになっていく、逆に良い方向に向かっていくようなイメージですね。


富永専務取締役:そうなると良いですね。一方、不祥事が起きることによって、銀行の方は融資を出して大丈夫かという判断が厳しくなってくると思います。


八木:一棟投資物件の融資が非常に厳しくなったと聞いています。


富永専務取締役:とは言え、銀行は投資物件によって審査基準が異なるので、弊社が取り扱う区分マンションの融資においてはほとんど影響がありません。投資家からの不安の声も、現場営業からは上がっていません。


不祥事の影響で区分マンションの競合業者が増えた?グローバル・リンク・マネジメントのマンション投資の3つの強み

八木:立て続けに不祥事の影響を受けた一棟物件を取り扱う業者が多く倒産し、そのうち取り扱う投資商品を区分マンションに変えた会社も多いイメージがあります。


富永専務取締役:アパートなどの一棟投資物件は、融資がつかなくなってきているのが原因だと思います。

アパートを販売できなくなって、区分の中古であったり、新築マンションの代理販売であったり、私たちの方に流れている話をよく聞きます。


八木:やはり不動産投資において最も重要である融資がつかなくなるのは、非常に大きいのですね。

区分の業者が増えて、競合会社がどんどん増えてきている中で、御社のこだわり、他社との差別化についてぜひ詳しく伺いしたいです。


富永専務取締役:東京都内を中心に区分マンションを販売している業者は200社くらいあると言われています。その中で、自社で

  • ・土地の仕入れ
  • ・物件の企画、開発
  • ・分譲
  • ・建物管理、賃貸管理

この4つをワンストップで展開している会社はそのうちの「20社」程になると言われています。


八木:ほぼ1割の業者に絞られるとのことですね。


富永専務取締役:そういうことです。弊社の競合にあたるのは、その1割程になります。ワンストップにてサービスを提供できるのは、弊社の強みと言えます。


八木:すべてのステップにおいて自社で完結できるのはやはり強いです。購入前から相談ができて、実際に購入したあともお任せできるのは、投資家も安心できますよね。


富永専務取締役:不動産投資は物件を売っておしまいではなく、そのあとの管理が非常に重要です。

そもそも、一棟業者が区分マンションの物件を取り扱うことになっても、弊社のような自社物件を持っている会社から物件を再販するビジネスモデルになるので、厳密に言えば弊社の競合にはならないと考えています。


八木:同じ物件タイプを販売しても、御社との立ち位置が大きく違うというわけですね。


富永専務取締役:土地の仕入れも弊社の強みです。都内23区の『3チカ』エリアに限定して仕入れを行っています。『3チカ』とは弊社の造語で、①駅から近(チカ)い②都心から近(チカ)い③地価(チカ)が高い、という意味です。


八木:地価が高騰している中で、『3チカ』エリアに限定するのは非常に大変なことではないでしょうか。


富永専務取締役:そうですね。土地の情報はたくさん入ってきますが、弊社はそのうちの1割程度に厳選しています。

投資物件として利回りが得られる土地を厳選して、年間10棟から15棟くらいの物件を開発しています。 


八木: これから人口減少によりどんどん厳しくなると思われる賃貸競争で勝ち残るには、空室リスクを回避するために物件の立地が非常に重要ですよね。


富永専務取締役:その空室リスクの回避策として、弊社はサブリースサービスを提供しています。


八木:大変失礼なお話で恐縮ですが、サブリースサービスを提供されている会社は多く、実はサブリースサービスを巡ってトラブルが多発しているという話もよく耳にしますが、御社のサブリースサービスはどのように他社と差別化をされているのでしょうか?


富永専務取締役:弊社のサブリースサービスは「35年間の契約期間において、家賃の見直しなどの更新期間は7年ごと」と設けています。


八木:一般的なサブリースサービスでは、2年ごとに家賃を見直しますが、御社は7年間家賃が変わらないということでしょうか?


富永専務取締役:はい。35年の契約期間中に、家賃の見直しはわずか4回で、これは国内唯一(※)のサービスで弊社の大きな強みだと言えます(※GLM調べ)。


八木:7年の更新期間はかなりの驚きです。

一般的なサブリースの場合、空室リスクを担保するため家賃相場は90%前後に設定されている会社が多いですが、御社は通常の期間よりも3倍以上長く設定しているので、サブリース時の家賃収入も少し低く設定されているのでしょうか? 


富永専務取締役:弊社も同じく90%前後でやっています。自社物件に自信があるからこその設定です。7年更新でも家賃を保証できる自信があります。


八木:御社がいかに賃貸ニーズが高いエリアを厳選しているかが伝わってきます。

サブリースは家賃の見直し期間の他に、見直しの際に家賃の下落幅が大きいのもよくトラブルで挙げられていますが、御社は家賃見直し幅などは設けていますか?


富永専務取締役:弊社は見直し金額幅を「5%以内」と設定しています。

例えば、10万円でスタートした家賃は7年後に更新する際、最も下がったとしても9万5千円までとなり、そこから更に7年間同じ家賃が保証されます。


八木:下落幅を設けられるのはオーナーさんとしては非常に安心できますね。


富永専務取締役:今では不動産投資ローンで最長45年の商品が出ていますが、それまでは35年でした。2年毎に家賃の見直しをすると17回も更新があり、また見直しする度に家賃が下がっていたら、35年後のゴールが見えず、購入当初に試算した収支シミュレーションの数字と大きく変わってしまうケースも多くあります。


八木:オーナーさんは不安ですね。


富永専務取締役:しかし、弊社の場合は更新期間「7年」、見直し金額幅は「5%以内」と明確に決めていますので、多くのオーナー様に信頼していただき、弊社を選んでいただける大きな理由の一つとして挙げられます。


八木:これこそがオーナーさんのために本来あるべき賃貸保証サービスと言えるのではないでしょうか。

ちなみに、こちらのサービスを提供するきっかけはなんでしょうか?


富永専務取締役:当初は弊社の更新期間も2年でした。しかし数千万円もする不動産投資を、どうすればお客様により安心して始めていただけるか営業メンバーを含め話し合った結果、しっかりとお客様の資産運用に寄り添う一つの形として、「35年契約で更新は7年」という形でやってみようという話になり、今の更新期間に変更しました。


八木:お客様の立場に立ったサービスですが、きちんと家賃収入を得られるという御社の自信とも言えますね。


富永専務取締役:そのため、弊社は築20年30年経っても、しっかりと賃料が得られる、賃料を保てるようなエリアを厳選し、開発をしています。


人口減少は問題じゃない?不動産投資は20代にも大人気

八木:ご存知の方も多いですが、これから日本の人口は減少が予測されています。人口減少によって不動産投資に対して不安を持つ方も多いと思いますが、御社はなにか対策を立てられているのでしょうか。


富永専務取締役:日本の人口は減り続け、東京も2025年をピークに減少すると言われています。東京23区も全体的に減りますが、区ごとに見ていくと5年後10年後の予測では人口が下がらずに横ばいの区もあれば、逆に人口が増える区もあります。区によって差がありますので、弊社は人口が減少しにくいエリアを見定めて土地を購入し、物件を開発しています。


八木:なるほど。御社はきちんと予測して人口が減少しにくいエリアを選んでいるのですね。


富永専務取締役:また、弊社の場合は管理までワンストップで展開していますので、修繕などのメンテナンスもやっています。しっかりと管理することによって物件の資産価値を下げないようにしています。


八木:確かに「不動産は管理から選ぶ」という言葉があるように、きちんとメンテナンスされていれば資産価値も落ちにくく、場所によっては不動産価値があがっていくかもしれません。

つい最近、話題になった老後資金2,000万円問題ですが、不動産投資業界においてなにか変化はありましたでしょうか? 


富永専務取締役:2,000万円問題の影響だけとは言い切れませんが、数年前と比較して不動産投資はだいぶ認知されるようになり、弊社のお客様は20代の中盤~後半から始められている方がかなり増えています。


八木:30代、40代の方が多いイメージの不動産投資ですが、20代の方が増えているのは変化を感じます。

20代の方が不動産投資をする目的はなんでしょう?


富永専務取締役:やはり将来的な年金に対する不安から、より早いうちから資産形成をしたいという理由で不動産投資を選んでいる方が多いです。

実際に、不動産投資には節税であったり、将来的な収入源であったり、保険代わりになるなどのメリットがありますが、最も大きなメリットは将来的に無借金の物件を持ち、家賃収入を得ることと言えます。

35年ローンでも60歳で完済ができて、それ以降は家賃収入が入ってくると計算し、20代のお客様の関心が強まっています。


八木:不動産投資の醍醐味となる融資ですが、20代という若さでも問題なく借り入れできるのでしょうか? 


富永専務取締役:金融機関は返済能力があるのかどうかを重要視しています。その点に関しては、弊社のサブリースサービスが大きく関わってきます。弊社は契約更新期間を7年に設定していますので、オーナー様が返済出来なくなる「デフォルト率」は金融機関の中でも非常に低いと言われています。


八木:家賃保証なので、空室が続いて返済ができなくなるというリスクがないとのことですね。


富永専務取締役:弊社のサブリースサービスは金融機関への返済を担保する形になりますので、「弊社の物件であれば融資したい」と金融機関からも高く評価されています。年収を重視する金融機関もあれば、20代のまだ若い方に積極的に貸してくれる金融機関などそれぞれに特徴がありますので、お客様の属性に合った金融機関をご紹介できます。


八木:融資を受ける個人の属性も大事ですが、御社の物件が高く評価されているのも非常に大きいですね。

金利はいかがでしょうか?


富永専務取締役:通常であれば融資金利が2%〜2.5%くらいのところでも、弊社の提携ローンであれば融資条件にもよりますが最低1.35%から借りられます

他社と金利の差別化ができているのも弊社の強みと言えます。


八木:御社の物件であれば20代のような若い方でもスタートしやすいのですね。


富永専務取締役:弊社の取扱金融機関は2019年現在「19行」あり、業界の中でもトップクラスです。

数行の中から銀行を選んで不動産投資を始めるのと、弊社が提携している約20行の銀行の中から、ご自身に合った銀行を選んでスタートするのでは、融資条件も大きく変わると思います。


八木:融資条件は不動産投資において非常に重要なことで、ご自身の属性に合った銀行を選ぶことによって、その後の収支シミュレーションにも大きく影響しますので、慎重に選ぶべきです。


団扇(UCHIWA)、グローバル都市不動産研究所!グローバル・リンク・マネジメントならではの取り組み

八木:御社は留学生向けの賃貸サービスをスタートしたとホームページで拝見したのですが、その新しい取り組みについて伺ってもいいですか? 


富永専務取締役:これは団扇(UCHIWA)と言って、留学生などの夢を目指す人を応援するための賃貸サービスです。

2020年までに30万人の留学生受け入れを目指すという日本政府の計画が出ているのですが、実はすでに突破しているようです。結局、日本の人口が減ったとしても、日本に来る人が増えれば入居ニーズはあります。そのため外国人留学生を入居者ターゲットとし、留学生の住まいや生活サポートに特化したサービスをスタートしました。


八木:留学生に特化したマンションですか?


富永専務取締役:そうです。一棟、もしくは区分という形で販売しています。


八木:管理はすべて御社が対応するのでしょうか?


富永専務取締役:弊社で留学生の入居募集から、物件管理まですべて対応します。


八木:外国人だと風習が違うなど、敬遠されるオーナーさんも多いと聞きますが、御社はいかがでしょうか?


富永専務取締役:実際のところ、オーナーさんも海外の方が多いです。弊社では外国人スタッフが中心の海外事業部が管理しています。


八木:そのようにギャップをなくしているのですね。


富永専務取締役:国内に留学生がどんどん増えているのに、借りられる物件が少ないために実は決して快適とは言えない環境に住まわれている留学生もいます。自国では裕福な家庭に育っているにも関わらずです。

弊社の海外事業部のスタッフが実際にその環境を目の当たりにして、日本はこんなにいいところなのに、住む環境をなんとかしたいという思いから、海外留学生向けプロジェクトを今年の1月からスタートしました。

弊社の物件であれば保証人がいなくても借りることができ、留学ビザ更新のサポートやアルバイトのサポートなどの各種コンシェルジュサービスも提供させて頂いています。


八木:素敵な取り組みですね。


富永専務取締役:ありがとうございます。全物件に家具・家電も用意していますので、入居しやすい環境です。1部屋に2人で入居できるようになっていて、入居者は住む環境が改善され、オーナー側も1部屋に2人分の家賃が入るので、利回りが高くなります。

既に来年の留学生マンション開発も決まっています。


団扇(UCHIWA)モデルルーム


八木:まさに一石二鳥の投資物件と言えるでしょう。


富永専務取締役:また、不動産投資に役立てる情報を発信できたらということで、「グローバル都市不動産研究所」を立ち上げました。

こちらも今年1月からの取り組みですが、都市政策の第一人者と言われている明治大学名誉教授の市川宏雄先生に所長になってもらい、東京の人口動態データを世界の都市と比較しながら、不動産投資に役立てる情報を発信したり、新規サービスの展開に活かしていきます。


9月末に第二弾となる「東京都転入超過、20~24歳女性の上京理由と東京一極加速化を分析」のレポートが公表されました。ご興味がある方はぜひご覧ください。

https://www.global-link-m.com/company/institute/


八木:興味深いです。ぜひ拝見させて頂きます。


「みんかぶ不動産」には正確な情報を伝える不動産投資メディアを目指してほしい

八木: 最後にまだスタートしたばかりの「みんかぶ不動産」について、不動産投資業界の大ベテランである富永さまから、こういう内容があって欲しい、こういうメディアを作ってくれたらなど、アドバイスやご要望を頂けたら嬉しいです。


富永専務取締役:私は新卒でこの業界に入り今年で18年目になりますが、当初は全部電話営業でした。今でも電話営業の会社は残っていますが、弊社は4年ほど前から、電話営業から既存のお客様のご紹介およびデジタルマーケティングによる営業手法に切り替えました。


八木:メディア運営の観点から、不動産投資業界の集客手法の切り替えは強く感じています。


富永専務取締役:先ほど話した2,000万円の老後問題も、不動産投資業界において追い風になっています。2018年から2019年にかけて、資料請求やセミナーの参加申し込みも前年の2倍近く申込数が増えています。

資産形成について関心を持たれる方が増えており、そのような方にいかに正しい情報配信をするかが非常に重要になってくると思います。


八木:仰るとおりです。


富永専務取締役:ぜひ、みんかぶ不動産には「正確な情報を伝える不動産投資メディア」を目指して欲しいです。

今国内で有名な不動産投資ポータルサイトがありますが、どちらかと言うと不動産投資の情報よりも物件を探すサイトになっています。利回りだけで物件の良し悪しを判断すべきではありませんし、ご自身の属性、投資目的によって適している物件は異なるものです。


八木:物件を選ぶためにも正しい情報が必要ですよね。


富永専務取締役:不動産投資は目先の利益ではなく、長期で持って将来的に収益が得られることが重要なので、「みんかぶ不動産」には不動産投資のいいところ悪いところも全て含めて中立的な情報を発信し、ユーザーが納得して決定できるようなメディアを目指していただきたいです。

弊社も情報メディア「ゼロからはじめる不動産投資(https://www.ms-toushiguide.jp/)」を運営していますが、「みんかぶ不動産」だからこそ配信できる内容もたくさんあると思うので、我々としてもそのようなメディアがあると非常に嬉しいですし、お客様にも勧めやすいです。


八木:貴重なアドバイスありがとうございます。

不動産投資は長期的に所有することでメリットや利益を得られるという特徴があるので、目先の利回りだけでなく、不動産投資の本質をきちんと伝えられるサイトを目指していきます。

本日は誠にありがとうございました。


富永専務取締役:ありがとうございました。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。