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セルフリフォーム、外注などリフォームにかかる費用

不動産投資管理
2019/01/032019/10/23

自分でリフォームするか外注するか

物件をリフォームする手段には、「セルフリフォーム」と「外注リフォーム」の2種類があります。

セルフリフォームは自分で部材を調達し、自分の手でリフォームをするという言わばDIYに近いイメージです。

外注リフォームは工務店に外注する、プロのリフォームです。

セルフリフォームの場合、自分で設計図(イメージ図)を描き、必要な部材を調達して自分の手で部屋をリフォームします。

一方、外注リフォームの場合は、工務店と工事請負契約を結び、あなたの希望を伝えるだけで設計、部材調達、工事などすべて任せることができます。

セルフリフォームのメリットは経費が削減できることや自分が思い描いた通りのリフォームに仕上がることです。また自分の手でリフォームをすることで部材や工事の知識を得られるため、不動産投資家、事業家として成長できる点もメリットです。

例えば、キッチンをリフォームする際、工務店に依頼することで必要以上に高価な設備(高級品)や高額なシステムキッチンを提案される可能性があります。しかしセルフリフォームであれば、一つひとつの設備や部品を自分で吟味できるため、経費節減、知識と経験の習得ができることは間違いありません。

セルフリフォームのデメリットは時間と手間がかかることです。工務店によるプロ作業に比べると時間がかかることは当然想定されます。当然リフォームしている間は空室のままとなるので家賃収入を得ることができません。また、不動産投資家であるあなた自身の時間が削られることもデメリットです。

外注リフォームはプロの手できれいなリフォームに仕上がるという点がメリットです。プロと素人では、同じ部材で同じ工事をしても、結果が異なるのは明らかでしょう。

デメリットは打ち合わせでリフォーム内容を決めてしまうので、リフォーム結果が工事後まで分からない点です。 

「思っていた仕上がりと違う」といった事態に陥らないように、工務店との打ち合わせや連絡は密に取ることが必要です。



リフォームにかかる費用感

リフォーム費用を考えると、セルフリフォームは圧倒的に経費が削減できます。

セルフリフォームにかかる費用は、部材代と工事に必要な工具代です。工具があれば部材費だけで済みます。

外注の場合、工事費・設計費などセルフリフォームでは負担する必要のない費用がかかります。部材費も原価以上の費用を取られると考えてよいでしょう。

例えば、退去時の原状回復を考える場合、「玄関」、「キッチン」、「トイレや洗面台周り」、「部屋」、「収納」それぞれでクロス張り替えや清掃費用、さらにきれいに仕上げるためにプラスアルファの費用が見積もられます。

1DKの部屋であれば安く見積もって10万円から、という金額です。

セルフリフォームでは大家であるあなたの判断で必要な部分だけ最小限にリフォームをすることができるため、数千円〜数万円程度でリフォームが完了するケースもあります。

ただしひとつ考えるべきことは、リフォームにかかる時間です。

例えば、月9万円の部屋であれば、1日の工事遅れが3,000円の損失に繋がります。つまりセルフリフォームで時間をかけすぎてしまっては、かえって損になったり、工務店に頼んだほうが結果的によかったりするケースもあるでしょう。

またセルフリフォームで10日間かかる工事も、工務店なら2日で終わらせる可能性もあります。この8日間の差はそのまま募集期間の機会損失に繋がります。

よってリフォームにかかる費用は単なる数字や時間として捉えるのではなく、セルフリフォームが本当にコスト削減に繋がるのかどうかきちんと考えることも大切です。

部分的に外注することも可能

外注リフォームは必要な部分だけを依頼することもできます。よって、自分の手でできることはセルフリフォームして、専門知識や経験が必要な作業は外注リフォームに出すことで経費の節減に繋がると考えてもよいでしょう。

難易度が高いリフォームには、クロス張り替えや床張り替え、キッチン周り(特に換気扇交換)、お風呂周り(シャワーの水栓や鏡張り替えなど)などが挙げられます。

簡単なリフォームではコンセントカバー交換や電灯交換、簡単な清掃、モニタホン設備の交換などがあります。

内見ではキッチン周りは必ずチェックされます。キッチンには頑固な汚れがついてしまいがちで、素人の手ではなかなかきれいに落とすことはできません。

また設備投資として、ガスコンロからIHコンロに交換するケースもあります。交換作業はある程度の知識がないとできません。

リフォーム作業を完遂する自信がない場合、システムキッチンのような広いものや汚れがなかなか落ちない場合は工務店に依頼することが無難でしょう。

まとめ

セルフリフォームは経費が抑えられますが、難易度の高いリフォームは外注リフォームに出すことが無難です。リフォームにはコンセントカバー交換や電灯取り換えといった簡単なことから、クロスや床の張り替え、換気扇交換など難しい作業までさまざまあります。リフォームは部分的に工務店に依頼することもできるため、リフォーム費用に悩む方は自分で手がつけられそうなところはセルフリフォームしてみてはいかがでしょうか?