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不動産売却のために仲介会社と締結する媒介契約の種類と特徴

不動産売却
2019/01/042019/09/18

媒介契約とは

媒介契約は、物件の売り主が不動産会社にどのような業務を依頼するのか、と取り決める契約です。契約書には業務の内容や、売買が成立した場合の仲介手数料などが明記されます。不動産取引において、専門知識のない一般の人を守ってくれる書類とも言えます。 先ほどご紹介したように、媒介契約には3つの種類があります。希望する売却方針や、実際の状況に合わせて、どれかを選択することになります。普段聞き慣れない名前ではありますが、整理をすれば、それほど難しい内容ではありません。それでは、順に説明していきましょう。

専属専任媒介

専属専任媒介は、物件の仲介業務を、特定の不動産会社だけに依頼する契約です。仮に、買ってくれる人を自分で探してきた場合でも、仲介業務はその会社に任せることになります。不動産会社に取ってみれば「全てをあなたに任せます」と言われるようなものですから、自然と責任感や、やる気が出てきます。その反面、売り主にとっては、業務を適当にされてしまったら、ほかに頼る先がないというリスクがあります。そこで専属専任媒介では、売り主に対して緊密な連携をするよう義務付けています。

具体的には、1週間に1回以上、物件の販売活動の状況がどのようになっているかを、売り主に報告書の形で提出する義務を課されたりといった内容があります。そのほかにも、契約の成立から5日以内に、指定流通機構REINS(レインズ)に物件の情報登録を行うことなど、迅速な対応が求められます。

※REINSは、不動産物件の流通を迅速に進めるために、多くの不動産会社が加盟している物件情報システム。

REINSに情報を登録すると、その物件に関わる販売資料や写真がダウンロードできるようになります。加盟業者はそれらを使って、買い手を探す営業をしてくれるのです。 なお、専属専任媒介は契約できるのが1社のみと縛りが強いので、契約の有効期限が最大で3ヶ月までとなっています。この間に物件の売却が完了しないと契約が切れてしまうため、不動産会社も本気になりやすいのです。

専任媒介

専任媒介も専属専任媒介契約と同様、依頼できる不動産会社は1社のみで、有効期限も最大で3ヶ月までとなっています。異なるところは、もしも自分で買い手を見つけた場合、不動産会社を介さず直接、買い手と契約ができる点です。またREINSへの登録は契約の成立から7日以内でよく、専属専任よりも2日の余裕があります。少しの差ではありますが、この間に買い手を見つけることができると、会社にとっては利益になります。さらに販売状況の報告も2週間に1回以上でよいため、専属専任に比べて半分程度の頻度になります。間隔が伸びてしまうため、途中でこまめにやり方を変えるような相談は、しにくくなります。

同時に、自分でも買い手を探そうと思っている場合は、直接契約をすることができるので、売り主側にもメリットがあります。

一般媒介

一般媒介は、これまでの2つの契約と異なり、複数の不動産会社と自由に契約することができます。また、REINSへの登録義務や、販売状況の報告義務もありません。

一般媒介では契約できる会社の数を増やすことができるため、会社間の競争を促したり、より多くの見込み客にアプローチできる可能性があります。その反面、不動産会社にとっては、販売状況の報告をする義務がなく、また、頑張って営業しても他社に先に成約されてしまうと、それまでの努力が無駄になってしまいます。そのため、不動産会社が本気で営業をしない危険もあります。

なお、一般媒介には、明示型と非明示型という2種類の契約があります。明示型は、不動産会社に他のどの会社と媒介契約を結んだかを教える契約です。非明示型は、それを明らかにしない方法です。どちらの方法を選んでも、売買が成立した場合は、他の会社にその情報をすぐに伝える必要があります。



どの媒介契約の種類を選べばよいのか

このように3種類ある媒介契約ですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。実際にどの契約を選べばよいかは、売却方針や、売り主が置かれた立場によって、その判断が異なります。

自分で買い手を見つける自信や、そもそも行動をする気持ちがなければ、専属専任媒介がよいでしょう。自分でも買い手を探したい、見つけられる可能性があると思った場合は、専任媒介がよいでしょう。

最初から一般媒介で行くのはリスクもあります。会社が多いのでその分契約回数が増えたり、報告義務がないので状況を確認する必要があったりと、手間が増え、状況を把握しきれなくなってしまう可能性があります。専属専任媒介と専任媒介には3ヶ月という有効期限があるので、最初の契約はいずれかで行い、3ヶ月経っても売れなかった場合に、一般媒介であらためて契約を交わすことも可能です。

またスピードを優先して3ヶ月以内に売りたい時は、専属専任媒介か専任媒介は、すぐに売れる必要がなく、じっくり時間を掛けたい時は一般媒介を選ぶとよいでしょう。



まとめ

媒介契約は、売却を成功させるために極めて重要です。有効期限が切れるまで他の会社と契約できない専属専任媒介や専任媒介では、いい加減な会社と契約するのは致命的です。 一方、報告義務のない一般媒介でも、しっかり営業を行い、こまめに報告してくれる業者もあるでしょう。一番大事なのは、信頼できる会社や営業マンと巡りあうこと。自分の希望を伝えた上で、そうした不動産会社と、どの媒介契約がよいか相談しましょう。