みんかぶ不動産

不動産物件を高く売るポイント。売却のタイミングや流れ

物件の売却方法
2019/01/292019/02/07

不動産物件を高く売るためにできること

不動産物件を売却するのであれば、少しでも高い価格で契約したいものです。では、売却価格を高くするにはどうすれば良いのでしょうか。 ポイントは4つです (1)空室をできる限り無くす (2)リフォームする(修繕する) (3)物件全体をしっかり清掃する (4)問題を起こす入居者を減らしておく 空室がある物件では、買い主は不安です。空室があると利回りの減少に繋がってしまうため、売却価格を高くするためには入居率を高くしておきましょう。入居率が低い物件は収益が下がってしまい、買い主が金融機関から融資を受けることも難しくなります。 入居率を上げることは、売却価格を高くするために必須です。 リフォーム(修繕)するというのは、ここでは物件の価値を高めることを意味します。キッチンやお風呂、トイレなどの水回りのリフォームは、物件の付加価値を上げるのに効果的です。また、外壁塗装や屋上の防水なども行ってください。 費用を売却価格に上乗せすることで、リフォーム代は回収できる可能性が高いでしょう。 物件は日常的な清掃やメンテナンスが行われていると思いますが、さらに細かい清掃も行います。いわゆる定期清掃です。壁や階段等の共用部分やエレベーター内部などを専門業者に依頼して清掃をしましょう。 また郵便受けやゴミ置き場などの様子から、現入居者が問題ないかどうか、常にメンテナンスされているきちんとした物件かどうかをチェックする買い主も少なくありません。 物件全体の細かいところまでメンテナンスしておきましょう。 問題のある入居者は買い主の印象を非常に悪くします。問題があると分かっていながら、高い価格で買う買い主はいません。問題のある入居者の例としては、禁止されているペットを飼っている、住居用にもかかわらず事務所として使っているといったケースが考えられます。入居者に問題がないかどうか、売却に向けてチェックしてみましょう。 以上、物件を高く売るためにできることとして解説しましたが、以上の4点を満たしていなければ、安く買いたたかれる材料になるとも言えます。査定は物件の状態だけでなく、清掃具合や入居者の様子も含んで行われるという認識を持っておきましょう。

不動産を売るのに適したタイミングは?

不動産の売却には適したタイミングというものがあります。売却のタイミングは、大規模修繕の時期、物件の周辺環境が変化する(変化が予測される)時期です。 大規模修繕が必要なことを見越して早めに見積もりを取り、修繕費用が売却価格を上回るようであれば売却を検討して良いでしょう。 物件の周辺環境の変化も売却タイミングの見極めに重要です。 例えば大学や工場の移転などで人口が減少すると、家賃収入が減る、空室率が上がってしまうといったことが見込まれます。物件に需要が続く要因(学校が近いなど)がなく、入居率を上げる方策が見つからない時も売却のタイミングです。 物件の周辺環境の変化や景気の変化によって、物件価格が上昇する場合も売却のタイミングです。高額で売却できるケースもあるため、売却したほうがより利益が出ると考えられるなら検討の余地があります。

売却までの流れ

不動産の売却は次の流れで行います。 (1)売却計画を立てる (2)売却価格を見積もる (3)物件に関する資料を整理する (4)仲介会社を選ぶ (5)売却交渉をする (6)売買契約を締結する (7)各取引先に知らせる (8)取引完了 以上の流れを見ると売却の手間はかなりかかりそうですが、手を抜けないことばかりですのでしっかり実行しましょう。 売却計画とは、いつまでに売るのか、売れない場合はどうするのかという2点を検討・計画することです。この2点は不動産売却の軸となり、軸がぶれると交渉に影響します。 売却価格の見積もりは、周辺の物件相場や収益価格、積算価格などから多角的に検討します。また各種税金なども考慮した上で、手元に残る利益を計算してください。 物件資料は、買い主から質問された時や不動産会社に仲介依頼を出す際に必要です。 そして仲介会社の選定では、客付けをする会社を選べば、購入希望者をたくさん抱えていることが多いためスムーズに売却が進むでしょう。 売却交渉では、内見や資料送付などの要望に応じる、立ち会うことが必要です。思うように交渉が進まない場合は、売却計画を見直してください。 売買契約まで至れば、各取引先(管理業務会社への引き継ぎや金融機関など)に連絡します。特に金融機関から融資を受けている場合は、返済相談をする必要があります。 以上のすべてが完了すれば、取引完了として決済・物件の引き渡しをします。 なお、物件売却には最低でも3カ月、できれば半年から1年かかることを見越しておきましょう。



まとめ

不動産を高く売却するには、リフォームや清掃が欠かせません。また、問題入居者への対処も必要です。売却タイミングを早めに見極めて動くことが大切で、物件の修繕が必要な時や、物件の周辺環境の変化があると予想される時が適切なタイミングと言えます。よって、物件の状態や周辺環境には常にアンテナを立てておきましょう。実際の売却の流れもご説明しました。繁雑な作業もありますが、スムーズな売却のためにひとつひとつ丁寧に進めましょう。